广州市旧工厂文化创意园区转型影响因素研究

摘 要

改革开放以来以外延扩张为主的城市发展模式使我国人地矛盾问题越来越突出，土地供给的约束推动城市发展进入了以存量土地再开发为主导的城市更新阶段。从研究层面来看，文创园区的工业用地转型的影响因素仍处于摸索阶段。本调查研究从企业选址满意度的角度对广州市旧工厂文化创意园区转型影响因素进行评估得到以下结论：

（1）在旧工厂向文化创意产业园转型的过程中，表现出混合用地占比提升、用地类型趋于多样化的特征，塑造具有独特吸引力的空间场景， 已成为旧工厂文创园吸引创意产业与创意阶层，顺利实现土地利用转型的必不可少的措施。

（2）自然和人文环境、便利服务设施等因素满意度评分最高，以其为核心构成的园区内部场景特征对文创产业升级型的城乡工业用地转型具有关键影响。地理位置和市场条件等传统区位因素构成的园区外部区域条件也有重要影响，但影响程度下降。政策、租金等支持性条件评分偏低，对工业用地转型形成了制约。

（3）不同园区的发展成效出现了明显分化，既有满意度评分高、目标定位明确、发展较成功的园区，也不乏入驻企业不足、转型困难的案例。不同类型园区的企业对具体不同的偏好也不一致，如高新技术型、区域综合型、休闲娱乐型等园区对地理位置不太敏感；高新技术型、专项产业型、艺术创作型、文化办公型对服务设施条件比较敏感。

　关键词：旧工厂文化创意园区；工业用地转型；区位理论；场景理论

一、绪论

（一）研究背景及意义

1.研究背景

改革开放以来以外延扩张为主的城市发展模式使我国人地矛盾问题越来越突出，土地供给的约束推动城市发展进入了以存量土地再开发为主导的城市更新阶段；同时，随着我国工业化发展进入后期和后工业化时期，文化创意经济成为城市发展的新动力，大量位于城区中可再开发利用的旧工厂以其独特的工业遗产文化价值、优越的地理位置和相对低廉的土地价格成为文化创意等新兴产业成长的理想空间场所，由此兴起了一批由旧工厂改造而成的以发展文化创意为导向的产业园区，如北京798、上海8号桥等，在提升土地利用效益的同时也优化了城市发展质量。

作为改革发展的前沿城市，广州市一直以来都在不断推进工业用地更新的发展，相继颁布了《关于推进市区产业“退二进三”工作的意见{(穗府〔2008〕8号)}》和《广州市旧厂房改造专项规划(2010—2020)》等政策文件，先后规划了90[1][2][3]多个旧工厂文创园区。经过多年的发展，影响园区发展的关键因素是值得研究和探讨的问题。

从研究层面来看，文创园区的工业用地转型的影响因素仍处于摸索阶段。旧工厂文创园中集聚了大量文创产业，其对于加速产业升级、更新换代，促进文化创新，打造创意城市具有极大的促进作用。从这一角度来看，旧工厂文创园对于文创企业的吸引能力成为了衡量其是否能转型成功的关键。因此，本调查研究从企业选址满意度的角度对广州市旧工厂文化创意园区转型影响因素进行评估，结合区位理论和场景理论归纳影响旧工厂文化创意园区转型的主要因素，以期为工业用地转型政策的制定提供决策参考，为园区的发展提供对策建议。

2.研究意义

从理论意义层面来看，本文的学术价值主要体现在以下几个方面:

第一，在结合传统区位理论的基础上，将场景理论进一步延伸至对于文化创意产业选址满意度的研究，丰富了创意产业选址因素研究的视角，构建了更为广阔的研究框架和指标体系。

第二，弥补了工业用地转型研究在旧工厂文化创意园区方面研究的空缺，为旧工厂文创园的高质量发展提供了一定的理论依据。

从实践意义层面来看，本文的学术价值主要体现在以广州市基于旧工厂改造的文化创意产业园区（简称旧厂房文创园）为研究对象，从企业选址满意度的角度对广州市旧工厂文化创意园区转型影响因素进行评估，结合区位理论和场景理论归纳影响旧工厂文化创意园区转型的主要因素，以期为工业用地转型政策的制定提供决策参考，为园区的发展提供对策建议。

（二）概念界定

1.旧工厂文创园

旧工厂文创园是指通过工业用地创意转型发展起来的文化创意产业园。伴随着大都市从工业化向后工业化转变，文化经济迅速发展，创意产业成为高附加值经济增长的重要推力。以工业用地转型而来的文化创意产业园有机结合了工业遗产的利用，文化艺术创作和展示，商务办公和文化旅游，不仅促进了文化创意产业集群的形成和发展，也有利于工业历史文化的保护与延续，从而促进区域经济的发展以及提升城市文化风貌[4]。

2.文化创意产业

文化创意产业是一种新兴的产业，是一种以创新成果为核心，追求创意为手段，重视知识产权的保护，具有财富创造和就业潜力的行业[5]。文化创意产业主要包括广播影视、动漫、音像、传媒、视觉艺术、表演艺术、工艺与设计、雕塑、环境艺术、广告装潢、服装设计、软件和计算机服务等方面的创意群体[6]。

3．工业用地转型

与工业用地转型概念与内涵类似的名字，还有工业用地更新、工业遗产再利用、工业用地再开发、旧厂改造等等。为获得统一认识和避免混淆，本文认为这些名词都是用来阐述工业用地转型的不同表达方式，并且侧重点略有不同。但工业用地转型的内涵相对于其他概念来说更加广泛，其概念的界定不能停留在片面的认识，以理解为囊括土地产权等隐性要素和利用强度功能等显性要素，以及物质和经济社会空间同时发生变更的多维度综合性概念。因此，本文将工业用地转型界定为针对原有工业用地进行的物质社会与经济层面的转型与优化活动 ，具体包括承载于土地之上的产业转型、土地利用功能的调整与变更、土地产权的重新配置、原有工业用地的改造与更新、以及环境的整治等等，从而实现经济社会和物质环境等方面改善与发展[7]。

（三）研究内容、研究方法与研究思路

1.研究内容

本文的研究对象是广州市内的旧工厂文创园，研究内容分为以下五个章节：

第一章介绍了研究的选题背景，阐述了研究的理论意义和实践意义，并且较为准确界定了研究对象的内涵和概念。

第二章通过对区位理论和场景理论的阐述，构建了旧工厂文创园区工业用地转型影响因素指标评估体系。

第三章在实地调研和文献研究的基础上，对广州市旧工厂文创园的发展概况和空间特征进行了探讨，分析了工业用地转型的成效、路径与模式。

第四章通过对第二章中构建的旧工厂文创园区工业用地转型影响因素指标评估体系设计成的问卷数据的研究分析，对不同影响因素的满意度进行了深入地研究和分析。

第五章对旧工厂文创园在转型过程所出现的一系列问题进行了探讨，并针对问题提出了一些建议和对策。

2.研究方法

本文采取的主要研究方法如下：

（1）文献分析法

通过对国内外工业用地转型和文化创意产业相关文献的研究，界定了工业用地转型和文创产业等相关概念，同时为本文研究提供了较为坚实的理论依据。

（2）实地调研法

通过问卷调查、实地的访谈、拍照和记录，对广州市旧工厂文创园区的土地利用、租金水平以及园区的运营情况进行了较为详细的调查，同时对园区工作人员对园区发展的影响因素的满意度进行了调查。

（3）定量研究法

本研究的定量分析主要包括以下两个方面：第一是在对广州市旧工厂文创园数据的收集方面，利用了GIS软件对园区的地理位置进行了矢量处理，赋予其空间属性，并进行进一步的空间分析；第二是在对问卷数据的分析方面，对影响工业用地转型的因素进行了统计分析。

3.技术路线

本研究是按“提出问题—理论建构-实证分析-结论建议”的基本思路进行研究的。

（1）提出问题

对旧工厂文化创意园区转型的社会经济背景进行分析后，结合当前实际情况和文献研究，总结文化创意园区选址与工业用地转型影响因素之间的联系，确定本研究的理论价值和目的。

（2）理论建构

由于文化创意产业的独特性，传统的区位理论显然不能完全刻画出区位选址所考量的因素，因此有必要引入场景理论来弥补其在选址因素方面的不足，构建新的理论分析框架。

（3）实证分析

在实地调研的基础上，总结了广州市旧工厂文化创意园区的土地利用特征和发展现状，并建立了空间矢量数据库，分析了其空间分异特征；通过问卷数据，比较不同因素的满意度评估结果，对工业用地转型的影响因素进行分析。

（4）结论建议

总结广州市旧工厂文化创意园区工业用地转型中存在的问题，提出针对性的对策和建议。

（四）研究的创新点

从研究对象上来看，以广州市旧工厂文创园作为研究对象，较为新颖。对于文创园区的研究，大多集中在区位和形成机制方面；而对于工业用地转型的研究，也很少用文创园区作为研究对象。因此，有必要对文创园区工业用地转型的影响因素进行研究和分析。

从指标体系的构建上来看,将场景理论引入到对文创园区选址因素的分析,有效弥补了区位理论对选址因素分析的不足。将场景理论与区位理论相结合，构建了新的选址影响因素指标体系。

从研究方法上来看，运用了定性与定量相结合的方法，结果更为科学和可靠，也更加具有说服力。

二、工业用地转型影响因素评估方法

（一）理论基础

1.区位理论

（1）区位理论概述

区位这个词来自德语的“standort”，英语中翻译为“location”，是位置、场所的意思[8]。现在学界对区位的解释和阐述各不相同，主要表现在两个方面：第一个是指某事物的位置，另一个是指某事物与其他事物之间的空间联系。如果对区位的这两个方面加以更严格的扩展和概括，则区位还应包括以下两个方面：首先，表示不仅仅是位置，放置某个东西或为了特定的目标而规定的地域、范围；其次，它还包括人类对某事物占据了位置的设计、计划[9]。

区位活动是人类活动的最基本行为，是人们生活、工作的基本和最低要求。人类在地理空间中的所有行为可以被视为区位选择活动。

（2）区位理论发展

区位理论的发展主要经历了古典区位理论、近代区位理论和现代区位理论三个阶段。

杜能、韦伯等古典区位理论的代表人物从农业或工业生产的角度出发，研究距离市中心远近、交通运输成本等区位条件对工农业生产选址的影响[10]，如韦伯的工业区位论考察了原材料的动力与燃料的成本、市场、交通转运点、劳动力、运输成本等因素对工业企业选址的因素，认为理想的工业区位处于生产和运输成本最小点上[11]。1933年，克里斯泰勒结合地理和经济学的观点，系统地创建了中心地理论[12]。1940年，廖什根据中心理论提出了市场区位理论，即以市场为中心的中心地理论[13]。1950年代以来，工业化、城市化发展推动了区位论将研究对象从单个的企业扩展为区域经济体系，现代区位论产生，如胡佛提出的运输区位论进一步区分了运输成本的构成[14]，迪克斯特等人发展了新经济地理学区位论则探讨了基于运输成本的基础所产生的集聚经济形态对企业区位选址的影响[15]。进入到工业化发展后期和后工业化时期，以高新技术产业和创新型产业为主体的新兴产业发展，相比传统工农产业具有不同的选址要求，大量新兴产业选址研究的成果表明，靠近大学和研究机构、地方政策优惠、靠近投资机构、良好的基础设施与公共服务设施、聚集经济等都是该类型产业看重的要素[16] [17]。

2.场景理论

（1）场景理论概述

场景理论是芝加哥大学终身教授Terry Nichols Clark领导的研究小组所提出的新的都市研究范式。场景理论的“场景”是从英语的“scene”翻译出来的[18]。经过研究小组对一些国际大都市的研究，发现城市娱乐设施可以与不同的公民组织组合形成各种各样的城市“场景”、具体的文化价值观和不同群体的文化实践，促进区域经济社会的发展[19]。伴随工业社会的到来，传统制造业被具有文化创造性、娱乐性的产业所取代，城市形态逐渐从生产转向消费。在后工业城市的发展中，以土地、劳动力和资本为主导的传统经济模式逐渐升级为以文化经济和创意经济为主导的经济发展模式[20]。场景理论是在这样的背景下产生的，是以文化实践和消费实践为主要表现形式的城市发展动态理论，促进了后工业城市的转型与升级。

（2）场景理论的主要内容

场景理论的研究体系由主观认识和客观结构两大体系构成。客观结构由研究区域的便利设施构成。大多数情况下，拥有大量商铺的都市区域被称为商业区，而拥有大量工厂的都市区域则称之为工业化[21]。场景理论客观结构的概念与之类似，但是更为具体和详细。比如，咖啡馆、酒吧、书店、电影院、朋克音乐会、文化沙龙等。主观认识体系描述的是场景所蕴含的文化价值观。基于场景定性经验的三个一般维度: 戏剧性 、真实性、合法性 ，我们较为清晰地解释了场景生活的这种内在环境[22]。克拉克和丹尼尔进一步发展这三个维度，在场景文化价值观三大维度上进一步区分了十五个小维度，、更好地说明现在人们的复杂且分化的社会生活和价值构成[23]，详见表2-1。

表2-1 场景理论主观认识体系解释框架

以特里克拉克( Terry Clark)等为代表的城市社会学派所提出的场景理论，进一步从社会学的角度，探讨了新消费主义与娱乐主义影响下，通过场景塑造吸引年轻的创意阶层并由此带动文化创意产业发展的新趋势。场景理论认为，场景由邻里、物质结构、特定的多样性人群、将上述要素连结在一起的活动、以及场景中所孕育的文化价值观等五个要素构成，场景及其所昭示的生活方式、深层价值与意义，吸引着对后工业城市发展十分关键的新兴创意阶层，从而带来了高级人力资本与新兴产业的聚集效应，推动城市产业升级与用地空间转型[24]。

（二）工业用地转型的影响因素评估

对于工业用地更新的影响因素研究日前仍处于摸索阶段。虽然国内学者提出了多种评价指标并对其进行实证调查和分析，探讨其与使用者需求之间的关系。但对更新后使用者的满意度研究大多数只针对游客，评价其更新改造的创意、理念和景观意象。但在园区内生活和工作的“真正“使用者一文化创意产业的实际体验和切实需求在一定程度上被忽视。文化创意产业作为城市发展的新生动力，评价文创产业导向的工业用地转型是否成功的一个标准便是它能否吸引文化创意产业，能否留住创意人才。为此，需要从文化创意产业选址的角度建立一整套科学、系统、完善的工业用地转型影响因素评价体系，来评价更新完成后的园区对文化创意产业的吸引能力，并为衡量用地转型成功与否的关键因素提供参考。

那么该如何刻画文化创意产业这种新兴产业的选址因素?首先，传统的城市发展模式强调土地、劳动力、资本和管理推动城市增长。区位理论就是基于传统的生产要素，表达了产业选址的经济与生活诉求。但文化创意产业以高知识性、高附加性和强融合性等特性面与传统产业区分开来,区位理论难以展示文创产业选址的需求全貌。场景理论为此问题的解释提供了一个有力的补充，其倡导的后工业时代城市增长模式将城市视作娱乐的机器，到了一定的发展阶段后，原有经济发展结构受到限制，而文化创意产业、文化活动与文化消费等文化动力在城市转型升级中的影响力随着文化地位在全球化时代的上升而增强。因此。本文结自区位理论与场景理论。提炼文化创意产业选址因素，构建工业用地转型影响因素评估表如图2-2所示。

表2-2 旧工厂文创园工业用地转型影响因素评估指标体系

三、广州市旧工厂文创园发展概况和空间特征

（一）广州市旧工厂文创园发展概况

　1.盘活了旧工业用地

截至2018年6月，广州市已批城市更新（“三旧”改造）项目1070个（含微改造），改造面积102平方公里，目前共计约有基于旧工厂改造的文化创意园90多个。“退二进三”的置换过程盘活了低效旧工业用地，使园区获得了新的发展契机，园内广告媒体、建筑设计、艺术创作、文物交易、工艺品设计、时装设计、电影制作、音乐等各类创意行业蓬勃发展，艺术展览、音乐节等活动的开办也吸引了大量游客，成为颇具成长潜力的消费产业，有效促进了城市空间的活化再利用，提升了城市活力。

2015年广州市文化产业实现增加值913.28亿元，占全市GDP比重的5.05%，成为全市重要的支柱型产业[27]。在此次接受访谈的9个园区中，入驻的文创企业数量从几十到几百不等，如国际单位创意园园内企业数高达650家，其次是唯品同创汇，约200-300家。从就业贡献来看，国际单位中从业人员达到10000人，其次是唯品同创汇和1850园区，分别为2600人和2000人，其余园区也吸纳就业人员200-800名不等。除启迪中海科技园和COCO文化大院等少数园区外，商铺出租率都保持在90%以上，其中1850创意园和太古仓达到了100%，宏信922和太古仓的续约率分别达到了95%和100%。平均租金水平受地理位置、商铺配置、公共设施等因素的影响，在70～200元/平方米不等。众多园区获得奖励或授牌，如珠宝小镇曾获“广州市重点文化产业园区”、“2018年度十佳好评景区”等称号。

　2.形成了多种工业用地转型路径

近年来，广州文化创意产业发展势头良好，已形成了涵盖影视文化、电信软件、工艺时尚、设计服务、展演出版、咨询策划、休闲娱乐、科研教育等在内的门类较齐全的产业体系，旧工业用地为这些新兴产业发展提供了重要的空间载体，形成了一批不同类型的旧工厂文创园区，展现出多样化的工业用地转型路径（表3-1）。

表3-1 部分旧工厂文创园概况

资料来源：根据相关文献资料、园区官网与专业网站介绍与调研成果综合整理

3.产生了多种工业用地转型模式

纳入“旧工厂”改造范围的工业用地既包括国有土地产权的国营工厂，如T.I.T创意园；也包括集体土地产权的村工业园如唯品同创汇。在土地产权处置方面，有的园区土地由XX收储，经营主体通过参与土地出让竞争环节获得土地使用权；有的园区土地不进行收储，经营主体通过向XX补缴土地出让金、与原业主签订土地租约的方式获得一定年限的土地使用权。在园区改造的组织运营管理方面，形成了专业机构运营（如唯品同创汇）、村集体自主改造（学山文化创意谷）、国营企业运营（红专厂）等多种模式。

（二）广州市旧工厂文创园空间特征

1.土地利用类型与结构

园区土地利用类型主要包括文化办公用地、居住用地、商服用地、体育用地、道路与停车场用地、公共广场用地、水域、绿地及混合用地等。14个样本园区中，用地面积在1-5公顷的有5个，5-19公顷的有4个，9公顷以上的为5个。总体来看：

第一， 多数园区以文化办公用地占比最高，如智汇park园区文化办公用地面积为1.35公顷，占比达26.8%（表3-2，图3-1），说明园区基本上坚持了文化创意产业的目标定位。

表3-2智汇park园区土地利用类型与结构

资料来源：根据调研数据整理

　　图3-1智汇park园区土地利用现状 图3-2宏信922园区土地利用现状

图片来源：作者自绘 图片来源：作者自绘

第二，少数园区转向了娱乐消费、工业旅游的发展方向。如太古仓的土地利用以商服用地为主，缺乏居住用地、公共设施用地和绿化用地等用地类型。

第三，部分园区土地利用类型较为单一。原因一是园区发展定位多以单一业态的品牌化经营为主；二是园区规模小，发展历史短，难以形成功能齐全的土地开发利用形态。如宏信922园区无居住用地；商服用地仅占1.7%，园区只有一家餐馆营业，位置偏僻，不能满足园区人员的用餐需求（图3-2，表3-5）。Coco大院面临同样的问题，且以高档和特殊类型餐饮业为主，消费水平普通的餐馆和零售店用地面积少，为园区工作人员的生产生活带来不便。

第四，混合用地占据较大比例。大部分园区存在混合功能型的建筑，以居住或办公为主，引入零售或餐饮业；或是办公用地与居住用地结合。混合用地使土地利用空间更为多元，展现了园区自由开放的工作氛围。

表3-5宏信922园区土地利用类型表

资料来源：调研数据

资料来源：调研数据整理

2.土地利用布局

旧厂房用地多呈现片区布局，园区总体上保留了原厂区的建筑整体格局并在此基础上进行新的改善和分区。主要呈以下特征：

第一，部分园区根据生产生活功能进行功能分区。如元岗智汇park的办公区设在园区中央地带集中布置，充分利用现有厂房；少量员工宿舍分布在园区北端，并有围墙与外界隔离，具有私密性和安全性；配套服务区分布在入口附近，既临近企业工作区，方便员工，也靠近市政路，便于服务共享，形成开放格局。休闲活动区则靠近员工宿舍和办公区。其办公、配套服务、居住、休闲活动四大功能区的比例分别是7.6%，68.5%，17.6%和6.3%，用地布局与功能结构较为合理，便捷员工生活，有利提高工作效率（图3-3）。

　　图3-3智汇park园区土地利用功能分区 图3-4 宏信922园区土地利用布局图

图片来源：作者自绘 图片来源：作者自绘

第二，少数园区根据生产-消费链进行功能分区。如T.I.T创意园根据服装设计生产消费链，将文化企业区划分为创意设计区，展示发布区，创意办公区和创意消费区。产业定位明确，有利于促进企业之间信息交流。

第三，部分园区交通网，停车空间和道路布局缺乏科学规划。如唯品同创汇，因园区面积大且处于建设初期，路标量不够且设置不合理导致经常有员工迷路。还有些园区，车流道与次干道之间缺乏科学衔接,造成有的道路人群集中，有的道路人群密度小。宏信922（图3-4）则是停车用地设置较为偏僻，且道路狭窄，对行人和车辆出行造成不便。

3.土地利用强度

合适的容积率和建筑层数有利于营造舒适环境，提高生产效率。旧工厂文创园原有建筑层数集中在2-4 层（表3-3），改建后基本保持原有建筑格局，少有加建，因此园区的容积率都很低（表3-4，图3-5），这有利于保持比较宜人的空间环境，但也导致土地利用强度普遍较低。

表3-3 部分样本园区不同层数的建筑数量

资料来源：调研数据整理

表3-4 部分样本园区的容积率

来源：调研数据整理

　　图3-5 宏信922创意园建筑利用情况图3-6 智汇park建筑利用情况

图片来源：作者自绘 图片来源：作者自绘

4.空间场景特征

场景是土地利用的微观和具象化的表现形式。调研显示，借助邻里空间的整体背景氛围、设施与建筑、人群、活动和价值观传递的手段来塑造具有独特吸引力的空间场景，已成为旧工厂文创园吸引创意产业与创意阶层，顺利实现土地利用转型的必不可少的措施。

第一是邻里空间，基于国营旧工厂与村工业园改造而来的文创园通常具有一定规模并进行统一的规划建设和运营管理，在地域上与周边地区相区隔，形成了独立的邻里空间，为塑造个性化的场景特征提供了有利的地理空间条件。

第二是物质设施，在物质设施方面，大部分园区都保留了原有建筑，并加固了建筑结构和进行统一的立面更新。新建建筑和完全不改变的建筑所占比例很小，都保留了明显的工业遗存特色。事实上，旧工厂文创园的最大优势就是利用工业历史建筑文化遗产营造独特的空间场景吸引文化创意产业入驻。如T.I.T创意园坚持修旧如旧、尊重历史的原则，较完整地保留了纺织机械厂的生态原貌和纺织工业元素。有的村工业园原来的环境比较脏乱，则采用了立面整饰、空间重新分割、引入新的建筑空间等方法来增强环境吸引力，如学山文化创意谷大量采用废弃的集装箱、火车车厢作为办公空间和场所装饰，起到了非常好的效果。

第三是人群与活动，园区所吸引人群和开办的活动展示了园区的魅力、文化内涵，影响到园区的人才条件及发展经营方向。例如T.I.T创意园以服装创意为主题，利用拥有得天独厚的地理位置优势，将紧邻的广州新电视观光塔的国际性吸引力作为重要依托，坚持修旧如旧、尊重历史的原则，保留了纺织机械厂的生态原貌和纺织工业元素，吸引国内外时尚界著名设计师、名模、名企、名牌进园开发。

第四是文化价值观，不同的场景传达不同的文化价值观。如宏信922园区在民国时期工业建筑群的建筑风格与优美绿化景观的基础上，引入钢雕、字画、木雕等各类文化艺术元素，展示了历史传统与现代艺术相结合的价值呈现，形成一个集时尚消费、商务办公、艺术创作为一体的后工业创意及文化艺术园区。

唯品同创汇则是一个将潮流时尚与生态环境融为一体的新型创意产业园，园区利用切割的方式创造出了更多自由组合空间，引入绿道和通廊，把空间连接起来，并大量运用橙色、红色大色块对外立面进行更新，丰富多彩的设计使其成为广州的打卡圣地，表现出鲜明的表达自我与个性张扬的文化价值观。

太古仓是1904-1908年间修建的码头，曾是广州生产最繁忙的码头。一方面，作为广州近代发展见证，太古仓具有先天独特的“本土性”特征。另一方面，园区将具有浓厚历史感的的建筑与具有小资情调的餐吧和霓虹闪烁的酒吧街融合，构建出了异国风情的场景，商业气息浓厚；加之国际葡萄酒采购中心的引进，富有特色的完整码头和游轮服务，时尚魅力的人群，又使太古仓更具国际性，“平等主义”“实用功利”“理性主义”“时尚美丽”等价值观特色都比较鲜明。

　　图3-7 太古仓场景的文化价值观特征

图片来源：自摄

四、工业用地转型影响因素的满意度评估

1.不同影响因素的比较

根据14个样本园区共计266个样本企业的问卷调查统计结果（图4-1），以自然与人文环境、服务设施和人才条件得分较高（4.03、3.73、3.66），其中自然与人文环境因素获得了13个位列第一的评分，说明高品质的空间环境、便利的服务设施配套与良好的人才资源是吸引文创企业进入、影响工业用地转型的关键因素；市场条件、地理位置得分较高（3.56、3.54），说明文创企业选址仍然看重市场条件与地理位置，但其重要性相对于古典区位理论下对传统工农业选址的影响下降，场景理论所关心的物质设施、文化氛围、人群等因素则尤为企业所看重，因此，引入场景理论对文创园区这种典型的后工业产业选址因素进行评估十分必要。运营成本、文化活动得分较低（3.34、3.3），分别获得5个和8个最低评分，成为影响工业用地转型的制约性因素。以下分别进行分析。

　　图4-1影响因素满意度评估总体情况

资料来源：调研数据整理

2. 空间场景特征的满意度评分最高

(1)自然与人文环境因素

自然与人文环境因素包括生态环境与绿化景观、历史建筑与人文环境两个方面，在所有二级指标中，这两项指标分别取得了最高和次高评分，说明优美的自然景观、富有文化艺术氛围的历史建筑所构成的自然与人文环境构筑了园区发展的地理空间平台，奠定了工业用地顺利转型的基础，没有挖掘出特点的场景空间很可能会淹没在千篇一律的商业化开发中。

　　图4-2自然与人文环境条件评估

资料来源：调研数据整理

(2)便利服务与设施因素

便利服务与设施影响园区的生产和生活条件，进而影响园区的吸引力。在该项评估中，以“办公设施条件”和“园区物业服务”两个二级指标的满意度最高，“企业专业服务提供”次之，“生活便利设施”最低，说明多数旧工厂文创园着重园区办公功能和常规物业服务的提供，专业性生产服务供给则存在不足，生活配套也不够完善。

　　图4-3便利服务与设施条件因素评估

资料来源：调研数据整理

（3）人才条件因素

在人才条件准则中，满意度评分由高到低依次是人才技能与素质、人才数量和薪酬水平。与传统产业不同，文化创意等新兴产业更加关注劳动者的专业技能和素质，其次才是人才数量；薪酬水平得分最低，可能是由于问卷主体主要来源于中低职位的企业员工，他们对自己的薪酬水平不够满意；也说明文创产业的薪酬与高要求的人才素质之间存在不匹配的情况。

　　图4-4 人才条件评估

资料来源：调研数据整理

（4）文化活动因素

丰富的文化活动能够打造园区知名度、吸引游客和相关人才，进而提升园区发展的活力，这部分评分仅有3.30，说明当前文创园区在该方面的关注较少，需要提升文化活动影响力。其中商业展览和休闲娱乐活动的满意度稍高，说明园区开展活动多着眼于吸引游客和提升消费；对先锋潮流艺术的满意度次之，说明部分园区的发展理念与文创产业的发展方向尚有一定差距；对教育培训机会的满意度最低，说明园区对提升人才内在素质和能力的重视度非常不够，是今后工业用地转型需要尤其关注的部分。

　　图4-5 文化活动因素评估

资料来源：调研数据整理

(5)文化价值观因素

文化价值观是一个抽象的概念，指园区传达出的文化氛围、特征及其价值取向，场景理论将文化价值观区分为真实性（真）、合法性（善）、戏剧性（美）三个维度。该项指标的得分一般，受访人对于三个维度文化价值观的认可度都介于符合和比较符合之间，得分依次为3.57、3.58和3.38，对于合法性的认可度最高、戏剧性最后。戏剧性维度内部存在最为明显的差异，可能受广州低调务实的商业文化影响，亲和友好和时尚美丽的得分最高，以违反常规的反叛性为诉求的价值观评分最低。真实性维度内部对于团体合作的、本土性的、理性主义和国家主义的认可度差异不是很大，都介于3.5-3.7之间，说明多数园区在主打本土性、团体性、国家性等文化诉求方面没有明显差异，但族群性的符合度最低，为3.29，这与中国并不存在像国外那么明显的种族差异性有关；在合法性方面，自我表达和平等主义的符合度最高，说明文创产业更加追求自我和平等，这也彰显了后现代社会的价值取向特征。

　　图4-6文化价值观因素的评估

资料来源：调研数据整理

3. 区域外部环境条件总体满意度较高

如果说由于自然和人文环境、便利服务、人才、文化活动和文化价值观构成的场景特征主要属于园区自身的硬件、软件影响因素，构成影响土地利用转型能力的内部基础，那么市场条件、地理位置则反映了土地利用转型的外部环境条件。

（1）市场条件因素

市场条件包括方便企业客户联系与靠近旅游客流两个二级指标，其中“方便企业客户联系”一项得分较高，说明目前工业地的转型仍以生产型定位为主导方向，提升文创产业自身的市场竞争力和消费力比较重要。但“靠近旅游客流”与“方便企业客户联系”的评分差并补显著，都属于满意度较高，说明娱乐与文化消费旅游对于工业用地转型也具有越来越重要的影响力。

　　图4-7市场条件评估

资料来源：调研数据整理

（2）地理位置因素

地理位置总体评分为3.54，处于满意度中等的水平，说明多数企业虽然对现有园区的地理位置没有非常满意。其中，位于历史建筑改造园区、靠近公交地铁的得分较高，再次说明园区人文环境特质地理区位中较为重要的因素，其次是靠近公交地铁站。靠近公路、市中心和水系三项因素的评分一般，说明区别于传统行业，文创产业并不需要大量的陆运、水运需求以及非常靠近消费市场。靠近高校、科研机构一项的满意度最低，一方面可能与原有的工厂选址由于环境污染的原因多远离高校科研有关，另一方面说明科研氛围并对于文创园区并非关键因素，吸引、培育和孵化专业的文创人才，才是促进园区发展的内生动力。

　　图4-8 地理位置条件评估

资料来源：调研数据整理

4. 作为支持性因素的运营成本评分较低

运营成本主要包括优惠政策、租金水平和产业集聚情况，体现了XX扶持政策的成效和园区的建设运营能力，该项因素整体评分没有达到满意的程度。其中优惠政策的满意度稍高，产业集聚与共享经济的满意度其次，租金水平满意度最差，说明XX出台的相关政策还是起到了一定的促进和支持作用。文创企业能够在大环境下实现上下游产业的有效链接和同类产业集聚的服务共享，有利于降低运营成本，但对单个园区内的租金水平仍然不满意。文化创意产业具有新兴成长型产业的特征，付租能力不高，因此租金是文创产业升级导向工业用地转型的敏感因素。

优惠政策、租金等涉及运营成本的因素可视为园区运营的支持性因素，在一个城市内，政策因素基本具有同一性，租金则主要由城市经济发达程度和地租水平决定，这些因素在园区间的差异性不大，不构成影响工业用地转型的关键因素，但该部分因素的低得分也确实反映出当前广州市乃至全国的文创园区建设所亟需提升的部分。

　　图4-9 运营成本因素评估

资料来源：调研数据整理

5.不同类型园区的比较

（1）各样本园区的满意度评分比较

根据样本园区总体评分的分布特征，将园区分为三类类：评分分值居于3.7-4.0之间，满意度最高的园区有7个：T.I.T、宏信922、1850、太古仓、唯品同创汇、智汇park、珠宝小镇，这些园区也是调研发现转型较为成功的园区，目标定位明确，入驻率和续约率较高；评分分值居于3.0-3.3之间，满意度最低的园区有2个：coco大院和启迪中海。

表4-1样本园区各影响因素的满意度评分

(2)不同类型园区的企业选址因素偏好

本研究将园区分为7种类型，以下比较不同类型园区的企业的选址倾向。

统计结果表明，高新技术型、区域综合型、休闲娱乐型这三类园区的企业对地理位置满意度低，推测高新技术型和区域综合型园区对地理位置要求不高，租金相对低廉、环境幽静、配套服务等因素可抵消地理位置的劣势而吸引企业入驻；休闲娱乐型园区恰恰相反，其一般要求地理位置较好的地段，可能因此对地理位置的打分更为苛刻。

高新技术型、专项产业型、艺术创作型、文化办公型对服务设施条件的满意度最高，进驻这些园区的大多为专业性的文化传播、生物及网络科技、建筑工程等企业，其对金融、法律等专业服务提供、办公设施条件、生活便设施、园区物业服务方面较为看重，因此在选择进驻园区时会着重考虑服务设施因素。

休闲娱乐型园区对文化价值观的满意度最高属于情理之中；但工业旅游型、艺术创作型、文化办公型这三类园区的文化价值观满意度评分偏低则出乎意料，因为这几类产业一般而言比较依赖园区独有的文化价值观来吸引游客和创意人才的，这可能是由于园区的服务设施、市场条件和地理位置等因素非常具有吸引力，也可能是由于在现阶段的工业用地转型阶段，文化价值观这个比较抽象的概念还在形成阶段，不容易被理解，导致评分偏低。

表4-2不同类型园区选址因素满意度统计表

五、工业用地转型存在的问题及建议与对策

（一）工业用地转型存在的问题

1.部分园区空心化现象严重

部分园区面临空置率高的困境，如中海启迪科技园，商铺出租率仅为30%~40%，主要原因是运营成本较高所导致；产权性质不够稳定也是造成空心化的原因之一[27]，如红专厂等园区由于XX与管理方所订合约中规定的土地使用期限较短而难以维持经营稳定性。

2.园区运营管理水平较低，优质的文化活动少

企业对园区文化活动的满意度普遍不高，与物业方的运营管理理念密切相关，管理方未能主动寻求或打造艺术展览、教育培训等活动；便利服务与设施方面总体评分较高，但也存在生活便利设施数量少、产品价格高等，与园区管理方规划不当和政策限制等因素有关。目前园区物业的职能主要是传统的租赁和物业管理，在调研过程中，部分园区的从业人员反映园区物业管理较差，存在服务态度不好、乱收费现象严重等问题。

3.过度商业化，同质化现象严重

部分园区为了追求高利润，引进企业时未将企业的类型作为首先考虑的因素，更重视企业的盈利水平和支付能力，过度引进非文创型企业，使“文化创意”的定位发生了偏移。很多园区在创意和文化建设方面仍停留在单靠建筑物外观改造或书画艺术展示来增添文化内涵的层面，没有深度挖掘园区本身的特色，引动创意经济发展，也导致园区文化创意产业的定位大打折扣。

4.文化创意产业人才不足

虽然人才条件因素的满意度评分较高，但人才不足仍然制约着文创产业升级导向的工业用地转型。如宏信922管理方在访谈中提及园区管理部门和入驻企业都亟需高层次人才，表达了希望与高校合作，引进人才的迫切希望。白云区的村工业园管理机构则谈到，为了帮企业招聘到合适的人才，需要“谎称”企业的注册地在天河、越秀等城市中心区。由于缺乏人才引进、留住和培养政策，一方面人才数量匮乏，文创产业从业人员流失现象严重；另一方面是高层次的复合型人才、熟知文化产业特点和市场运作的高端经营管理人才非常缺乏。

5. 配套用地不足，缺乏空间规划和特色场景的营造

很多存在配套设施不完善，零售餐饮等商业服务业、公共用地等都较为不足，给园内从业人员的日常工作生活带来不便。这主要与园区定位和规划不善、发展时间短有关：大部分园区定位均为单一业态；部分园区中开发的整体规划与建设仍然按照传统工业园模式设计，生活、绿化、配套设施建设用地占比不足，造成停车不便、道路狭窄、用餐不便等问题 ；大部分创意园的发展仍处于初期阶段，尚未孕育出较为多元的用地类型，亟需提升空间规划与场景营造的理念。

（二）调研结论

1.随着工业化后期和后工业化时期文化创意等新兴产业兴起，广州市旧工厂文创园数量不断增加，形成了艺术创作、工业旅游、娱乐休闲等不同的工业用地转型途径，产生了XX主导、国企主导、专业运营机构主导、村集体自治等多种组织模式,盘活了城乡工业用地，经济效益和社会效益显著。

2.实地踏勘发现，在工业用地转型的过程中，形成了包括文化办公用地、居住用地、商服用地、体育用地、公共广场用地、混合用地等在内的多样化土地利用类型，部分园区依据生产生活功能或生产环节配置了功能分区。由于以旧建筑活化利用为主，新建与加建受限，园区土地开发强度不高。塑造具有独特吸引力的空间场景， 已成为旧工厂文创园吸引创意产业与创意阶层，顺利实现土地利用转型的必不可少的措施。

3.问卷调查结果表明，自然和人文环境、便利服务与设施等因素满意度评分最高，以其为核心构成的场景特征表征了园区的内部条件，对文创产业升级型的城乡工业用地转型具有关键影响。传统区位因素如地理位置和市场条件等作为园区外部区域条件，对于文创型产业仍然具有重要影响，但影响程度下降。政策、租金等支持性条件评分偏低，对工业用地转型形成了制约。

4.不同园区的发展成效出现了明显分化，既有满意度评分高、目标定位明确、发展较成功的园区，也不乏入驻企业不足、转型困难的案例。不同类型的园区对不同影响因素的偏好也不一致，如高新技术型、区域综合型、休闲娱乐型等园区对地理位置不太敏感；高新技术型、专项产业型、艺术创作型、文化办公型对服务设施条件比较敏感。

5.旧工厂文创园存在着空心化过度商业化的问题，并面临运营管理水平偏低，人才短缺，配套用地短缺，富有创意和文化内涵，场景塑造不足的困境。

（三）建议与对策

针对我国文化创意产业园发展中的一系列问题，结合本次调研收集的资料和有关土地资源管理的知识，提出以下几点建议。

1.完善土地与产业政策

由于文创产业具有新兴产业和初创产业的特征，以及土地产权与利益关系的复杂性，建议XX从财政与金融政策、 规划与土地审批等方面对文创产业导向型的工业用地转型进行扶持。首先，XX可为旧工厂文创园提供资金、税费补贴、产业引导、优惠政策等制度性支持和法律保障；及时出台扶持文化产业发展的政策措施，通过出台借贷、融资等方面的优惠政策[12]。其次，要制定更加灵活、更有针对性的规划与土地审批程序，如根据园区发展的现实需要来确定合理的土地使用期限，完善审批制度，以确保文化创意产业园区和文化创意企业可以得到稳定长期的发展；合理满足园区的配套用地需求，要对园区的基础设置建设、公共服务平台建设等予以重点扶持。

2.完善配套功能，提高园区运营管理水平

一是提供完善的公共服务，强化专业运营。特别是商务、交通、网络通讯等方面建设要与园区建设配套，以满足园区发展的需要，这些服务应该在园区规划时就应该充分地考虑。二是强化文化氛围建设。在园区的规划过程中应着眼长远、减少短期化倾向，从多层次、多维度构建特色化文化氛围，注重文化所带来的长期品牌效益[28]。三是改善文化创意产业园区管理体制，构建并完善科学服务体系。此外物业管理方可主动寻求或举办更多开放性的文化活动，进一步拓展园区平台功能，如各类文创展览、演讲、论坛、沙龙、体验活动、特色节庆活动、产品交易或拍卖以及针对园内企业的培训教育等活动。

3.塑造个性化场景的文创园区，杜绝同质化建设

坚持专业化、差异化、特色化的定位，避免同质化和恶性竞争，突出创意文化产品和服务的特色，放大文化资源优势，与区域文化融合，打造文化品牌，凸显品牌个性，培育与众不同的核心竞争力。在园区的建设方面，利用园区的区域和空间特征，对多种复杂场景进行组合，形成特色化、有辨识度的园区文化价值观。同时，建立园区内部的“文化共生系统”，尽量降低租金在街区收入中所占的比例，充分利用园区独特的区位优势，强化园区的文化特色，将盈利着眼于通过举办大型会展活动带来的“人流经济”以及其他方面的消费[29]。此外还要加强园区品牌运作，文化产业园区的发展必须与园区的宣传工作相结合，园区运营方案的合理传播和推介可以增加文化创意企业入驻园区的需求，这样园区运营商就可以从中选择一些品质好、能形成产业链的企业群体入驻园区[30]。

4.加大文化人才队伍建设，提供充足的智力保障

文化创意产业的发展需要专业人才，尤其是创新人才。一是加快引进和培养文化创意方面的专业人才，制定并落实优秀文化产业人才享受的各项优惠和鼓励政策，同时通过各种渠道加大宣传力度，提高园区知名度，增加对人才的吸引力。二是完善培训和创新创业体系，支持和鼓励文化创意产业人才的培养与培训，建立健全各类文化产业人才教育培训网络体系，开展中高端企业管理培训，根据园区领域的人才需要，联合高校相关院系有针对性地开设相关专业课程及创业管理课程[16]，既要改善人才总拥有量上的稀缺，也要改进人才结构性匮乏。此外，各园区物业管理方和文创企业本身也要注重开展教育培训活动，提高人才质量。

5.合理规划土地，完善土地功能分区

首先园区须加强公共空间的建设，提供更多如图书馆、座椅、健身器械、公共休息区、广场、绿地等便利设施，方便员工的生活和工作，营造轻松、闲适的氛围；其次要从技术层面改进，适当提高土地利用强度，提高土地利用效益以降低运营成本；同时还要明晰定位、合理布局，科学合理规划，提高空间环境品质。文创园虽定位为文化创意类产业生产为主，但作为综合开发体与新型产业园，还应加上适当的公用设施用地和部分生活居住用地，形成混合用途的土地类型。

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致谢

路漫漫其修远兮，吾将上下而求索。行文至此,落笔为终。四年的时间一晃而过，大学生涯即将结束，始于2017年白露，终于2021年大暑，目光所及，皆是回忆。转眼间就到了论文的最后一步,在这座充满活力的校园里，留下的是青春和沉甸甸的收获,纵有万般不舍，但仍心存感激。

桃李不言，下自成蹊。首先要谢指导老师和每个曾给我授课以及帮助过我的老师带我迈出了一步又一步,感谢每位老师的付出,得遇良师，何其所幸,师恩难忘,铭记于心。

山水一程,三生有幸 。感谢大学期间遇到所有的同学朋友们,我们来自各地,既相遇，皆为缘。因缘相聚于此,在此并肩作战,让我从未有萍水相聚尽是他乡之客之感。聚也匆匆，散也匆匆。花开花落总无情,唯独友情藏心中，祝我们保持热爱，奔赴山海，顶峰相见

父字开头，母字结尾,父母之爱子,则为之计深远。感谢一直在背后支持我的家人，感谢每一句的关怀与鼓励，在我所有的物质上或精神上的迷茫时刻，都在我身边，悉心照料、默默支持。所得亲情,皆是吾幸!

以梦为马，不负韶华。感谢一直不曾放弃的自己,纵然现在还没有看到胜利的曙光,但心中一直会保存着那份光亮，不断前行。

写尽千山，落笔是你，山水相逢,终有一别。

广州市旧工厂文化创意园区转型影响因素研究

价格 ¥9.90 发布时间 2023年8月8日

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