我国房地产企业融资优化研究—以大悦城为例

　　我国经济产业的发展主要依靠对外出口商品、对某些产业的投资和不断的提高人民收入水平加大人民的物质需求。房地产业在我国经济产业中扮演着重要角色。随着社会经济的不断发展和房地产业的巨大利润吸引，越来越多的社会资源投入到房地产业中。在1990年代第一次提出居民商业化和土地所有权的想法之后，中国的房地产行业开始以全面的方式发展。有数据显示，近年来，房地产业对国民生产总值的贡献率已升至6%。

　　房地产需要长期依赖于资金周转，并且它具备庞大的资本投资、需要长时间建设和资金链、流动性差以及回款缓慢等显著特征，对于公司的资本稳定具有负面作用。失去资金支撑，公司就很难完成工程，就会减少利润，所以，及时解决在融资方面存在的问题，不但能够促使企业的正常运转，还有助于公司的可持续发展。

　　最近的几年，我国房地产行业的市场竞争力越来越大，市场环境复杂多变；国家出台政策进行宏观调控等局面，这些因素都在一定程度上，加大了企业的外部融资压力。依据房地产企业现在的融资现状，大批国内学者也正付出诸多努力进行研究，旨在改善企业融资难问题，但是缺乏完善的融资体系，这很多程度上影响了房地产业的持续稳定发展。

　　所以，研究如何让房地产企业在节省成本的同时达到理想的融资效果，是非常有意义的。房地产公司的领导者要学会与时俱进，妥当改变自身的思想观点，开拓更多的多样性融资模式，完善公司存在的融资问题。

　　1、理论意义

　　融资对于房地产在建设运作阶段而言是最关键的一环，妥善解决公司在融资方面存在的不足之处，能够有效推进公司的发展，对我们国家的房产融资理论也起到了关键作用。

　　就目前来看，我国房地产企业的融资方式单一，过度依赖银行贷款，因此，我们要学习国外房地产市场的先进经验，拓展我国房地产的融资方式，促进房地产投资信托、房地产信托基金、证券化融资理论在我国的普及和发展，提升我国房地产企业融资的理论水平。

　　此外，在企业融资决策的过程中，还要考虑企业的整体战略、自身所面临的风险、品牌优势等多种因素，本文从这个角度出发，对在这种情况下，应该如何进行融资策略决策提供了一些意见和建议，希望给我国的房地产企业的融资策略决策提供一定的理论参考。

　　2、现实意义

　　作为我国经济持续增长的支柱型产业，我国房地产行业的融资方式在较长一段时间里仍是纯粹的以银行贷款为主。因此，绝大部分房地产企业均存在资产负债率高、融资方式单一等一系列问题。总而言之，解决房地产企业选择什么样的融资方式和融资策略的问题，对我国房地产行业未来的发展，以及对我国房地产行业整体融资环境的优化都是必要且必须的。

　　本文在借鉴相关文献后，从房地产融资角度对房地产问题进行探析。采取案例分析以及文献等方法，将悦城控股集团股份有限公司作为分析主体，对其进行取证研究，梳理清楚该企业的融资模式以及体系，仔细研究它在进行融资的时候出现的弊端以及解决措施，及时改善房地产的融资策略。此外还运用了比较分析法和定量分析法。采集该公司的相关数据开展探讨，紧接着将其和同类型公司进行对比。通过这些调查与研究，以期达到为我国房地产优化提供科学有效建议的目的。

　　1、国外研究动态

　　在部分发达国家，他们的房产金融制度相对于我们国家而言是十分完善的，他们的市场发展相对于我们来说也稳定很多。迄今为止，X对于房产金融的分析是作为透彻的，其在房产市场上的发展也是遥遥领先。发达国家对于房产金融的分析不只是表明上的定性研究，还利用对众多相关数据的采集，创建精准的数学模型，深入研究金融产品获得的纯利润、资金乘数、盈利水平以及分红等与市场经济的关联，开展定量分析。房产金融与公司金融全都是将重点关注放在了如何让公司获取最大利润的融资结构上，也就是说利用最优的融资结构来决定融资途径。按照企业融资理论的发展时间可以分为三个体系。起初是杜兰德在1952年创立的企业金融流派，然后是现代公司财务理论流派，它基于X科学家莫迪利亚尼和Miller于1958年提出的MM理论。最终，通过增加有关不对称信息理论的研究文献，很大一部分科学家尝试从内部不对称理论的内部因素（例如信号以及鼓励等）分析公司融资问题。

　　2、国内研究动态

　　最近几年，我们国家对房产融资的分析侧重于下述三点：现如今融资的渠道、基于调节控制下的融资走向以及完善融资渠道。

　　在融资途径现状方面，张国良对我国房地产企业目前的融资情况进行了深入的分析，指出了房地产企业的融资规模在持续增大、融资方式单一、资产负债率高等特点，认为应构建多元化的融资渠道，减少对银行的过度依赖、强化企业自身治理以及优化融资市场环境。菅娅靖的观点是：迄今为止，我们国家的房产公司主要是依靠部分金融部门的贷款支持，因为这种贷款的时间和数额都具有严苛的约束，因此公司在筹资过程中会遇到很多阻碍，对于公司的长远发展十分不利。基于调节控制下的融资走向，由于近段时间中国对房产市场的调节控制体系的持续压迫，导致相关金融部门持续增加对房产公司的贷款利率，即主要依靠部分金融部门的贷款支持的房产公司而言，使其进入困境当中，发展缓慢。就完善融资渠道而言，它就是为了改善金融市场而存在的，目前，中国的金融市场中的基金以及证券市场，这都是急需改善的。吴佳通过对我们国家房产在房产融资过程中遭受的各种阻碍进行了深入分析，他的观点是：房产公司基本依靠银行贷款来筹集资金，他将其他国家房产公司的常用融资模式进行了共享：产业基金、抵押贷款以及信托方案，不仅如此，他还提供了增强对与房产有关联的信贷监控以及早日成立房产金融证券市场等措施。

　　房地产行业具有资金需求量大、项目开发周期长等特征;在房地产开发过程中都离不开资金的支持。加上其行业的特殊性，一般情况下，一个项目从确定到完成大约需要3~5年的时间。所以开发商不找合作者或者投资者很难快速发展起来。

　　通过对2005-2018年这十年的数据进行分析，我国房地产上市公司融资渠道比较单一，大多数公司都是通过贷款来解决当下的资金问题的。我国房地产开发自有资金在实际到位资金中占比相对较低，占比约在30%~40%。现如今，中国房产的资金比例以及增加到35%，尽管现如今中国开发商的自筹款项早已符合国家标准，可是相较于其他发达国家，这个比例就房产市场上而言还是较为落后的。有研究曾表明，现阶段房地产市场发展成熟的发达国家自筹资金比例均已达到总资金的50%以上，而我国与其相比还有一段差距。

　

　　现如今房产开发商关键的资金支撑就是来自银行贷款。自筹资金、国内贷款和其他资金占我国房地产企业融资来源的99%，其中自筹资金的购房定金和购房款、其他资金的定金和个人按揭贷款，大部分都来自银行贷款，建筑商为企业垫付的工程款也属于间接银行贷款。2016年和2017年房地产市场出现“购房热”和“炒房热”，这时正值购房高峰期，房产交易量大幅上升，所以预收账款增多，而预收账款有很大一部分是预收的消费者购房款，购房款中又大部分来源于个人银行贷款。

　

　　但是近几年，楼市风险变得越来越大，房地产企业杠杆比率提高，银行在向企业放贷时也变得更加谨慎，审核更加严格，银行贷款的门槛越来越高，一般只做满足432条件(四证；资本金比例30%；二级资质)的开发贷，从三年前开始中国采用了杠杆政策，我们国家的很多家银行都撤销了此中融资途径致使房产公司的融资陷入困境，筹集资金变得更加困难，贷款利率越来越高，成本也不断变多，严重阻碍了房产公司的发展。这就迫使房产企业去尝试新的融资途径。

　　据国家统计局数据得知，房地产企业资产负债率2013年76%、2014年77%、

　　2 015年7 7.7%、2 016年78.3%、2 017年79.1%、2018年79.42%，近几年我国房地产企业资产负债率一直高于70%，而资产负债率的警戒线普遍被认为是70%，2013-2018年我国房地产企业资产负债率一直高于这个指标，说明资产负债率偏高。房地产企业的资金来源中，大部分来源于债务融资，来自于所有者权益的资金比较少，这也可以从侧面反映我国房地产企业融资结构较为不合理，这样更容易出现财务危机。并且我们还可以得知，2013年至2017年我国房地产企业的资产负债率在大于70%的基础上一直呈上升趋势，这也表明其融资方式越来越依赖于负债。这种高资产负债率也说明了我国房地产公司缺乏资金，在如今比较严的金融政策下，可能会给公司带来较大风险。也影响房地产业的持续稳定的发展。

　　房地产企业持股集中度偏高。我国房地产上市公司的大股东不少存在持股比例超过60%的现象。第一大股东和第二大股东相比持股比例甚至超过了10倍本研究选取了2018年由网络评选的十大最受欢迎房地产公司进行比较。可以看出广宇发展和新城控股以及招商蛇口第一大股东的持股比例均超过50%。法律规定表决权要超过一半的股东通过才可以，这说明房地产企业持股集中度过高会导致经营者盲目自信，忽视其他中小股东的意见不利于公司融资经营决策。

　

　　财务杠杆效应指的是当某个变量由于财务中固定成本的存在而在较小范围内变化时，其他相关变量将在较大范围内变化的现象。一般来说，当财务杠杆处于1~2的区间是比较安全的。房地产资金虽然很多，可是开发商却只拥有很少的，并且绝大部分都是利用融资筹集来的。经研究表明，现如今有很多房产公司随意壮大规模，导致出现欠债情况，在整体融资阶段出现高杠杆现状。这种高杠杆会加大项目开发的金融风险，极有可能在开发过程中出现资金链断裂，从而加快房地产市场的泡沫化。

　　房地产金融市场不健全有下例原因：房地产金融二级市场不健全，在目前发达国家的金融市场上，房地产经营和开发所需的资金不仅可以通过让渡企业一部分所有权和举债两种方式，还可以通过发行附认股权证和可转债来筹资。我国的二级市场不健全，难以通过住房抵押贷款证券化筹集资金，使得金融机构的资产难以发挥作用，也让很多中小型企业丧失融资途径，影响其发展。而且我国房地产大多是非专业的，在成熟的房地产金融市场上，其拥有专门的住房金融机构和担保机构来为房地产企业提供融资。易导致我国房地产企业融资途径单一。

　　房地产行业在我国的经济发展中占据主要地位，因为其是一个关联性较强且关系到我国民生的行业，受我国的XX政策和金融政策的影响较大。

　　现阶段，由于房地产市场的异常火爆，国家加强了对该行业的严控政策，如目前的限贷政策，即从消费端限制了个人住房贷款。一方面，限价政策使得房地产企业的商品房收入降低，回款大幅度下降;另一方面，限签政策的颁布导致客户没有资格去银行办理商品房贷款，影响了房地产企业的回款效果。其次，国家对于房地产企业的资金监管趋于严格，建立XX、银行以及企业等多方的监管机构，加强对房地产企业的预收款管理，同时部分地区也逐步取消了商品房预售制度，全面实施现售，这也将导致房地产企业获取资金的手段举步维艰，难以维持自身的资金需求。

　　近年来，随着我国三去一降一补政策的落地实施，金融市场去杠杆操作也开始对房地产企业经营产生影响，房地产金融调控升级，促使银行放贷严格化，银行逐渐紧缩涉及房地产行业的资金端口，银行筹资成本和难度同比上升，而且外部投资者的风投等倾向也逐渐下降，企业需要更多的利润才能获得其他途径的筹资，整体融资成本上升，负债利息率高涨。与此同时，房产价格上升速度的下降也使投资利润率有所下降，一旦企业投资失利或收益未达到预期必然加大企业偿债风险，甚至导致企业资金链断裂，出现破产危机。

　　大悦城控股集团股份有限公司于1993年10月08日成立,于2019年初完成重大资产重组，它具备两个综合商业房产品牌，遥遥领先其他国内房产公司。该企业合理使用自身的有力条件，制定“城市运营商与完美生活服务商”体系，将这种体系渗透到长三角、粤港澳大湾区、长江中游、京津冀以及成渝和海西等国家中心城市。

　　公司从事的主要业务较多，基本包括房地产的所有业务，同时，公司旗下运营多处高品质写字楼及高端酒店并且积累了良好的市场知名度和品牌美誉度。

　　2019年，房地产长效机制逐步建立，住宅交易市场及土地市场政策收紧，房地产行业金融监管不断收紧，市场外部压力持续加大。面对市场的激烈竞争，公司明确“精准投资、科学运营、力控风险、良好回报”的高质量发展经营方针，扎实推进各项业务。

　

　　1、银行存款

　　像我们国家的大多数房产开发公司一样，该公司主要的融资途径依旧是银行贷款。从下表显示该公司在五年内的长期贷款途径依旧贷款数量，显而易见，将各种融资途径进行比较，不难看出银行贷款是该公司的主要融资途径。

　

　　负债经营率能够充分体现公司在长时间运作中所占的负债值，它是公司长时间欠债和以及所有者权益两者间相除所得。该数值越大能证明公司在运作阶段对长时间欠债的依附性越高。通过该企业五年内的负债经营率不难看出，长时间欠债以及所有者权益的平均余额是指相关指数开始和结束时的余额的均值。结合上表分析可以得出结论，年度报告中公布的公司营业贷款比率和主要银行贷款协议的总额显示出整体增长走向。

　　2、公司债券

　　它指房产公司为募集房产开发而发行的贷款，即用于安排资金的债券，可平摊投资开发商的风险。企业通过发行债券获得的融资金方便使用，没有较多限制。就股票融资而言，这种融资模式极易成功，融资速度较快，上市企业都比较喜欢这种融资模式。

　　公司债券方面，虽然我国的公司债券市场还不是很完善，但是大悦城控股集团股份有限公司依然利用自身优势进行了积极的尝试，分别在境内外通过债券进行资金的募集。

　　

　　3、股权融资

　　它指公司的原始股东将自己拥有的一些公司过分进行转让，以此引入更多的股东，让公司在短时间内获取更多资金，最后按照出资金额比例共同分享企业的收益的融资方式。股权融资的渠道有公开市场发售和私募发售。

　　2015年资本公积股本溢价本年增加14,720,000.00元，原因为深圳市锦峰城房地产开发有限公司收到少数股东出资超出其在注册资本中所占的份额的差额；2017年资本公积本年减少121,921,104.40元，中粮地产（北京）有限公司收购少数股东持有的北京正德兴合房地产开发有限公司（以下简称“正德兴合”）49%股权，从正德星合合并之日起，您必须不断计算的利息支付和可辨认净资产份额之间的差额，与新持股的比例成正比；2019年年公司以非公开发行方式募集配套资金，发行人民币普通股（A股）360,443,001.00股，每股面值1元，每股发行价为6.73元，收到募集资金总额2,425,781,396.73元，扣除股本360,443,001.00元，冲减相关费用23,509,811.32元，余额2,041,828,584.41元计入资本公积（股本溢价）。

　　4、预售融资

　　房产预售指开发商将房子建造到某个阶段的时候，例如说主要部分竣工，就可以将房子以贷款或者全款形式卖给消费者。既售房又筹资，资金来源既无息又安全。另外，房产开发商在项目完成的时候应注意一定要兑现预售融资时的承诺，保证消费者的权益，否则很容易引起纠纷。

　　

　　1、自我融资能力较差

　　大悦城控股集团股份有限公司主要依靠外源性融资，其中大部分外源性融资又依靠银行贷款，自我融资能力较差，自我融资能力主要体现在预收账款和自有资金。

　　在企业发展比较成熟的西方国家，企业自我融资的资金占所有资金来源的比例非常高。X市场上的房地产开发企业的运行资金来源于自我融资，日本市场上的房地产开发企业自我融资资金比例占了房地产开发企业资金来源大部分。

　　2、融资途径不广泛，主要的融资途径是银行贷款

　　大悦城控股集团股份有限公司的融资渠道比较单一，而且开发资金中有一大部分来自国内贷款，具体形式表现为以自有资产向银行抵押以获取银行贷款。通过银行贷款获取资金的方式比较简单，但是由于其到期还本付息以及受国家政策影响较大的特点，会使企业面临较大的风险。其次，由于房产企业项目的开发本身就存在着一定的风险，而通过向银行借贷的模式，开发商自身的很多风险都转嫁到银行的身上，再加上购房者通过抵押也向银行转嫁了一部分风险，使得银行也承担了项目开发中较多的风险。

　　根据一般的融资有序理论，首先应该选择发现债券等内源融资，其次才是银行贷款等外源融资。但是我国房地产开发企业对银行贷款具有很强的依赖性，一旦银行缩减银根，企业就面临很大的经营风险甚至会造成资金链断裂企业破产。

　　3、融资结构不合理，资产负债率高

　　一般而言，资产负债率警告点是70％，该公司在2015年到2018年这一阶段，其资产负债率始终保持在警告点之上，这就代表了该公司具备较高的资产负债率。房地产企业的资金来源中，大部分来源于债务融资，来自于所有者权益的资金比较少，这也可以从侧面反映大悦城控股集团股份有限公司融资结构较为不合理，这样的债权融资容易使房产企业形成较高的财务危机。综上所述，该公司在2015年到2018年这一阶段，其资产负债率始终保持在警告点之上，一直呈上升趋势，这也表明其融资方式越来越依赖于负债。这种高资产负债率也说明了我国房地产公司缺乏资金，在如今比较严的金融政策下，可能会给公司带来较大风险。

　　

　　就股权融资而言，公司的股东集中度较高，最大股东比例超过50％，整体大股东比例超过60％。依照相关法律法规，出席股东大会的股东中只有一半的股东有权对一般问题进行表决。而显然大悦城的持股集中度过高，这很有可能会导致经营者盲目自信，忽视其他中小股东的意见，从而做出不利于公司融资经营决策。

　　

　　4、财务杠杆适中，但需预防风险

　　负债融资比其他融资模式的成本都低，它的不足之处就是大负债比重在一定程度上会提高公司的财务风险。当不扣除利息也不扣除所得税的利润大于债务利率的时候，公司就会具备更多的资金，这个时候就可以相应调整负债比例，可以提高公司的净利润；相反则财务杠杆发挥负作用。

　　由于房地产企业性质必然会有负债的存在，必然会使企业面临较高的财务杠杆效应。根据财务杠杆率的计算，得出结论：该企业并不具备较高的财务杠杆。想要阐明这个问题，首先一定要清楚一点，就房产开发公司而言，公司负债的核心就是预收账款。综上所述，因为从根本上来讲预收款项并属于负债，无需公司还款，所以该公司在较短周期内的负债水平并不是很高，所以才有较低的财务杠杆系数。另一方面，对于房地产开发企业来说，其资产的周转率相对较慢。因为全部资产的收益率是销售纯利润和资产周转率相乘所得，所以资产周转率地降低大大减弱了公司的收益率水平，进而使利息对税前利润的影响并没有那么明显。所以说，就房产开发公司而言，理应提高对预收账款的监管，避免出现价格以及等风险的出现，在此之际，努力将资金的使用率以及公司的盈利水平提高。

　　

　　1、公司自身能力与绩效受限,自我融资能力较差

　　对于一般的房地产企业来说，能够实现自我融资可在一定程度上减轻企业的发展压力，然而有时候受到企业绩效以及流动资金的影响，可以实现自我融资的房地产企业数量并不多。其次，融资条件取决于企业的发展状况，像一些小型企业自身的经营规模就存在一定的弊端，投资方在进行投资时大型企业肯定是投资的首选，因此小型企业在进行融资时处于不利地位难以获得投资方的青睐，限制了企业的发展。

　　但是自我融资能力的大小关系到企业经营风险和运营成本以及可持续发展，因此，加强企业的自我融资能力是我国房地产开发企业未来需要好好解决的问题。

　　2、我国房地产金融市场不够成熟，银行借款融资简单易行

　　我国房地产金融市场也还不够发达。房地产金融市场不健全有下例原因：首先，房地产金融二级市场不健全，在目前发达国家的金融市场上，房地产经营和开发所需的资金不仅可以通过让渡企业一部分所有权和举债两种方式，还可以通过发行附认股权证和可转债来筹资。而我国的二级市场不健全，难以通过住房抵押贷款证券化筹集资金，使得金融机构的资产难以发挥作用。在成熟的房地产金融市场上，其拥有专门的住房金融机构和担保机构来为房地产企业提供融资。此外，由于银行贷款相对其他融资渠道具有成本低、手续简单、对债务人约束条件宽松的特点，房地产开发商仍将银行贷款作为融资的第一选择。

　　3、房地产工程建设期长，资金需求大，而资金不易回笼

　　导致出现较高资产负债率过高的主要因素是，房产项目的建设以及售楼时间太长。因为周期长意味着项目投入资金大，而企业的经营又避免不了风险的存在，如果盈利较差或者经营不善，导致亏损，企业为维持生存，就需要借贷融资，而随之而来的也有利息高的问题，以至于企业的负债不断增加，进入一个死循环。而且，由于项目前期投入大，如果资产负债率过低，不能起到较好的财务杠杆作用，会使得企业筹资成本较高。所以说，所有的房地产均出现资产负债率偏高以及公司财务风险较大的现状。造成公司偿债能力减弱，严重可造成公司出现资不抵债的情况，最后走向破产。

　　其次，资产负债率居高不下，是因为地产业不景气。以前是刚拿地还没有拆迁，房子就卖完了。现在是房子盖完了，还没有卖出去多少。一般来说，拿地、拆迁、建设、人员开支的钱都是贷款，而贷款利息是地产企业难以承受的沉重负担之一。

　　4、公司治理能力有待加强

　　在大悦城控股集团有限公司中，存在的“一股独大”问题，其大部分股权集中于少数几位大股东手中，这样不利于有效地发挥公司治理的作用。由前五位股东持有50%以上的股份，当他们意见一致时容易对中小股东造成利益伤害，当他们之间存在着不同意见而产生竞争时，此时容易对公司利益造成伤害，当公司利益受损时大股东的损失又都很大。因此，为了形成企业的良好治理，大股东之间需要达到既合作又竞争的关系，从合作到竞争的过程中中小股东的利益也相应得到保护。同时，为防止大股东通过合谋侵害公司利益的行为发生，一方面可以考虑在公司内部建立监督大股东行为的约束机制:激励大股东监事，适当给予报酬，其次，为了确保中小股东的利益，必须成立相关监管部门，对大股东进行监控督促。

　　房地产公司应该拓展自身额融资途径，完善融资模式，创建多样化的融资方式。不能过于依赖银行贷款融资,比如说，企业可以通过借壳上市的方式进入二级市场进行融资。

　　此外，信托基金融资是近几年兴起的一种融资方式，它集中多位社会投资者的不等额资金，由信托机构负责打理。对于企业来讲，此种方式拓宽了企业的融资渠道，但信托基金的投资一般定位于发展中的中型规模大小的企业，信托基金承担风险的能力较弱，小型企业不具备高额的盈利手段。

　　融资租赁属于全新的融资结构，它将物品与融资进行整合，它和房屋出租相似，是集融资与物体于一体的新型融资结构，融资租赁类似于房屋出租，两者意见统一之后，进行相关合同的签署，合同期满租赁物能够回收。这种融资模式对公司的信用度以及运作情况没有特殊限制，很适合中小型公司进行融资。

　　资产证券化是根据基础资产在下一个期间产生的现金变动，结构化设计和资产发行来发放贷款的过程。这种融资方式成本较低、资产的流动性较强且风险程度低，对于企业来讲是有效的融资手段。

　　我国房地产公司融资特征是债权占比大，内源和股权占比小。想要从根本上解决这一问题，就是企业想办法把公司经营好，这样才会有盈利，企业就会有资金积累，可以多从公司内部来筹集资金。企业内部融资除了自身利润积累，还有一些其他的途径，如向员工借款，让利于员工这也是一个很好的方法。这一方法虽然发生了融资费用，但是相对于银行贷款来说财务风险更小，也减轻了对于银行的依赖程度，还能让公司内部员工得到一些利息收入。公司的领导人需要在每次开展财政计划时，依照自身企业将来的发展趋势，制定相对有效的财政预算。

　　就长远目标而言，优秀的公司不仅要合理有针对性性地对自身进行筹谋，合理操作公司资金，还要处理好公司内部的融资情况，维持公司良好的口碑以及形象，和打过交道的公司互帮互助，共同协作，给公司带来更多的利润。

　　由上文研究可知,目前虽然我国房地产开发企业在项目开发中自有资金占比已经达到国家要求，但是相距发达国家的比例还有一定的差距。自有资金占比越低，可能造成项目开发中使用的杠杆比例越大，增大金融风险和泡沫化。结合我国现阶段房地产市场实际发展现状，逐步提升房地产企业自有资金的占比比例，提高房地产企业项目开发的准入门槛是十分有必要的。一方面可以提升房地产市场的住房产品质量;另一方面增加房地产开发的自有资金，可以有效防范资金链断裂的危险，同时有助于开发融资结构、企业资本结构的合理化。

　　总而言之，企业应该分散风险，要合理化的规避可能存在的财务风险。就公司的资本结构而言，多样化的融资结构对于公司的财务绩效具有积极作用。

　　1、促进抵押贷款证券化发展

　　为了应对这种住房抵押贷款证券化的趋势，应当先建立专门的监管结构，针对抵押的住房价值化进行准确的衡量，对衡量的方式出台一定的标准政策，并且针对预备抵押的企业或个人进行严格的资格审查，在发展中逐步规范这种抵押方式。并严格限定可抵押企业或个人的范围，对于金融机构在抵押后融资金额拨付时规范流程，实行标准化的信息管理模式。这些前期工作有利于寻求共性，一定程度上减轻金融机构从业人员的压力，另一方面增加其可信度。当前房地产证券化由一级向二级分级，势必增加一定的服务机构，为了防止证券化市场的混乱，避免利益的冲突，服务机构不能参与抵押贷款证券化的管理，建议成立专门的监管机构控制风险，保证证券化发展的精度和稳定。

　　2、创新金融工具，丰富金融市场

　　目前，我国金融市场上，创新型融资工具还比较少，所以要在这方面做些努力，多向西方发达国家学习经验，采用一些新型的融资工具。给予房产公司多样化的融资途径，构建融资共享机构，增强对融资合作机构的完善。另外，可以建立一个融资信息服务系统，使得金融机构和房地产企业都参与进来，这一服务系统可发布房地产金融政策，研究怎样革新行业产品，深入分析房产评估机构等公司典例。还可以使用国外较为常见的房地产证券化形式融资，面向社会广大群体直接融资，让中小投资者参与进来，这样以来房企的融资规模将不再受金融中介机构的制约。并且房地产证券面值比较灵活，不再是高门槛，这利于吸引更多的投资者进行投资。

　　最近几年，我们国家的房产市场有很多全新的融资模式开始逐渐崭露头角，给予了房产公司越来越多的途径。我国房地产企业有更多融资途径，但是这些新的融资途径受到国家有关法律法规的制约，所制定的相关政策对其整体发挥作用，可是约束力不强，调整监控体系存在弊端，协调性较差，且配套持续性较差，导致政策的实施效果不佳。所以，国家应进一步完善房地产融资的政策法规，为企业融资指明方向，做好保障，使得企业融资更加合法。这样才能够让更多的企业更好的利用这些新的方式进行融资。

　　虽然房地产公司盈利水平在不断提高，但是仍旧处于资金链的困境中，公司理应通过融资将资金链进行完善。在当今形势多变的情况下，只有突破传统的融资方式，不断的对融资模式进行探索、改革企业才能够在竞争激烈的房地产行业中有生存之地。在新形势下，应该创新融资思路，紧跟XX颁布相应的政策，结合自身房地产企业的实际情况，寻求符合自身的融资渠道和方式，通过科学的投融资优化企业的资金链，进而在新的房地产行业激烈竞争形势下取得更好的发展。

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