万科房地产企业的内部审计分析

　摘要：作为中国房地产行业的领头人，万科在各方面取得了很好的成绩。但随着房地产行业的蛋糕越做越大，竞争也更加的激烈，万科需要继续保持强有力的优势来对抗发展起来的对手。内部审计是一个公司进行自查的唯一的一个环节，从而内部审计流程是否规范变得尤为重要。本文从内部审计的基本概念及准则出发，分析万科房地产内部审计的流程及相关的企业规定，讨论万科房地产的内部审计流程中符合中国内部审计规范的具体内容，及未达到标准的部分提出建议，帮助万科乃至整个房地产行业内部审计工作下现存的问题得到解决。
关键词：内部控制；房地产企业；内部审计
房地产作为衣食住行中重要的一环，偏偏近年来房价又居高不下，是为广大人民群众所关注，然而房地产企业的内部审计的困难程度相对较大。通过分析万科房地产企业的内部审计，对目前国内的房地产企业的内部审计有相对具体的了解，从而发现其中的问题，希望能够做到理论跟实际相结合并提出建议，促进房地产企业内部审计流程的优化，来帮助房地产行业更好的进行审计工作。

　　一、内部审计概述

　　（一）内部审计概念

内部审计是企业内部控制的一部分，其主要职能是对公司内部运营和管理进行评估。通过检查和审核公司内部的财务资料、会计程序和其他经营活动，提出相应的整改意见，进而达到提高被审计单位价值、加快被审计单位工作效率的目的[1]。

　　（二）内部审计的职能

内部审计的职能分为三种，即检查职能、评价职能和咨询职能，每一种职能都与内部审计的目的相呼应。以系统化、规范化的方法为行事准则，以独立、客观的态度为行事作风，对企业的内部控制和风险管理进行检查和评价，并在此基础上以改进建议等方式提供咨询服务。检查职能的充分发挥，能达到公司纠正错误预防舞弊的目的。对公司内部控制和风险管理的评价，有利于企业找到潜在的隐患。对症下药，根据问题所在提出相应的建议，即是咨询职能的有效发挥[2]。检查、评价、咨询三者共同作用，企业工作效率和价值从而得以提高。

　　（三）内部审计在企业中的作用

因为企业内部审计的任务是检查、评价和咨询,所以内部审计的作用是发现并预防错误和舞弊、提高企业的经营效率、增加企业的价值，以帮助企业实现既定的目标[3]。

　　二、万科房地产内部审计现状

　　（一）万科房地产企业概况

万科集团总部在中国的深圳，成立于1984年5月，是中国第一家房地产销售的年总额超过一百亿的企业。现在公司员工有六千多人，该公司所开发的楼盘，在沈阳、上海、成都这些一线城市占领的市场份额过半，有很多万科的建筑成为了当地的地标性的建筑。现在的万科集团，采用了资源融合的模式，转让出了公司的其它业务，重点放在房地产的开发项目中，因此该公司2013年的年度净利润超过了七百亿。

　　（二）万科房地产内部审计的现状

1.万科房地产内部审计的目的
内部审计是一种万科对内部实行经济监督的方式，是根据国家有关法规和公司有关规章制度独立、客观地监督、评价公司及其下属单位的财务收支及其经济活动的真实性、合法性和效益性检查、评价内部控制制度的完善性，评估企业经营风险,以达到纠正错误，预防舞弊、防范和减低经营风险、改善公司目前的经营管理、从而提高公司经济效益的目的[4]。为了更好的达到审计目的万科集团根据相关法律法规编写了《万科企业股份有限公司内部审计条例》。
2.万科房地产内部审计结构
万科董事会、审计工作委员会，是内部审计职能部门的最高权力机构，除却审计室的日常行政管理由总部负责之外，总揽公司审计负责人的任免大权[5]。公司总经理负责任免审计室的主任及主管，但人选由审计负责人负责提名。

图1：万科内部审计业务架构图
如图1所示，万科内部审计办公室由两个业务部门组成，由一个主任和一个副主任共同管理，对总经理负责。审计一部主要负责南部地区，包括深圳、上海、成都等地，负责内容包括房地产系统及其他行业的审计工作和各部门的综合事务，设一名主管,2-3名审计员;审计二部主要负责北部地区，包括北京、天津、东北等地，负责内容及人员分配同审计一部。并且为了全面熟悉集团的地产运作，实行轮岗换制，两个部门的审计人员两年内换一次。
万科公司赋予了审计人员较高的职权，同时也对审计人员的职业道德、业务素质、行为规范等有着严格的要求。首先对审计员的学历水平有基本要求，未达到大专及以上学历，拒不录用。仅仅学历达标是不够的，还需要具备一定的工作经验，从事会计、审计或工程项目预决算工作至少要有五年。其次，对于审计室主管级别的人员，要求其具备更高的专业水平。一定要具备审计或会计专业的本科及以上学历，且至少要有7年及以上从事会计或审计工作的经验。最后，审计主任和副主任的学历要求跟审计主管人员一致，但其对工作经验要求更高，至少有10年及以上工作经验，且要有良好的领导及组织能力。万科审计人员除应具备较高的专业素质以外，还应对公司主导产业的房地产业务及相关专业知识有一定程度的了解，同时具有较好的计算机运用水平。但万科并没有对审计人员的后续学习能力有所要求，也没有相应的制度帮助审计人员对专业进行更好的学习。
3.万科房地产内部审计对象
万科房地产内部审计的对象较多，具体见下表：
表1：万科房地产内部审计对象表

　　从对以上内部审计对象的审计中，万科审计人员要对投资决策、企业经营及可能存在的风险进行分析和评估，重点是提出改进管理、提高效益的建议，检查审计结论的落实情况[6]。
4．万科房地产内部审计流程
万科的内部审计流程包括以下四个阶段，每个阶段涵盖了不同的工作内容，各个阶段相互联系、相互承接，每个阶段都在为下个阶段做工作准备，具体流程如下图所示：

图2：内部审计操作流程图
（1）审计准备阶段
审计准备阶段，作为内部审计第一阶段，主要包括五个步骤，分别是通知下发审计通知，下发审计准备通知，收集分析审计资料，修改细化审计方案，初步填列工作底稿，具体内容和要求见表2：
表2：审计准备阶段表

　　如表2，万科房地产在审计准备阶段制定了详细且具体的步骤，明确了相关责任内容，帮助更好地完成审计工作。例如，对万科集团子公司上海万科房地产有限公司进行内部审计，在审计准备阶段，因为沟通内容较多，应先与上海万科房地产有限公司做好提前沟通工作，确认好现场审计的时间和内容。确认无误后下发审计通知，保证万科子公司知道审计事宜，准备好相关材料以供审计需要。接着审计组内部讨论过后，确定审计准备是否适当，最后对上海万科房地产有限公司的审计对接人下发审计准备通知，接着开展审计工作，收集分析审计资料，并对收集到的资料做分析，以此修改细化审计方案，最后再初步地填列工作底稿，主要将审计分析过程中形成的疑问填列在工作底稿中。审计准备阶段的流程具体且详细，能够帮助审计人员更好地开展审计工作。
（2）审计外勤阶段
内部审计第二阶段包括了召开审计首次会议，查看项目现场，访谈相关部门经理，编制完善工作底稿，召开小结会，末次会前沟通和召开审计末次会议等七个步骤，详细的内容及要求见下表：
表3：审计外勤阶段表　
如表3，审计外勤阶段作为内部审计的重要阶段，前期跟后期的工作会议较多所以都会先开展会前沟通，做好会议记录及小结，更好地完成审计工作。例如，对万科集团子公司上海万科房地产有限公司进行内部审计，在外勤审计阶段，先召开审计首次会议，与上海万科房地产有限公司的审计对接人及相关责任同事熟悉，确定相关审计内容，方便后续审计工作的开展，接着在开展审计工作的同时，召开小结会并在末次会议前提前沟通后召开末次会议，为得到充分公允的审计结果做准备。
（3）审计报告阶段
内部审计第三阶段的审计报告阶段包括了编写分块小结及建议，编写审计报告征求意见稿，下发审计征求意见稿，修改并编写审计报告反馈意见处理表，下发正式审计报告等五个步骤，具体内容和要求见表4：
表4：审计报告阶段表　　
如表4，为了保证审计报告的客观，审计报告在编写阶段从每一小块开始撰写，为了更加准确的描述审计结果，除此之外还会编写审计报告征求意见稿对审计报告内容加以修改。例如，万科房地产公司为了解子公司运营情况，对上海万科房地产有限公司进行内部审计，在审计的第三阶段–审计报告阶段，需要先就审计外勤阶段得到的信息编写分块小结，接着就审计报告框架编写并下发审计报告征求意见稿，然后修改审计报告并反馈意见，最后下发正式的审计报告。整个过程条理清晰，报告内容发送给了相关部门知悉，以求优化经营的管理程序，达到提升营运水平的目的。
（4）后续审计阶段
后续审计阶段，是内部审计的最后一个阶段，主要包括四个步骤，分别是召开审计沟通会，整理审计档案，编写审计工作小结，修正审计方案，具体内容和要求见表5：
表5：后续审计阶段表　　
如表5，在审计报告下发后，审计工作仍然在进行中，为把这次审计工作最大的效益化。例如，万科集团为了加强对子公司的管理，进行上海万科房地产有限公司的内部审计，在后续审计阶段，需要编写审计报告PPT版，在审计沟通会上向管理层展示并讲解，积极沟通审计中发现的问题。还需要在下发正式审计报告后的5个工作日内，整理好审计过程中用到的相关档案，最后编写审计工作小结及修改细化本次的审计方案，以帮助子公司更好地消化对本次审计结果及整改审计工作中发现的问题。

　　三、万科房地产内部审计分析

　　（一）万科房地产内部审计流程的优点

1.内部审计目的明确
为了规范内部审计流程，万科房地产企业根据《中国内部审计规范》，制定了《万科企业股份有限公司内部审计条例》[7]。在万科房地产的内部审计目的里，明确表示要达到纠正错误，预防舞弊、防范和减低经营风险、改善公司目前的经营管理、从而提高公司经济效益的目的[8]。为达到这一目的，审计的每个阶段都在为下一阶段做充分具体的准备，以便更全面地发现万科房地产公司现存的相关问题，提出相应对策。例如在内部审计外勤阶段，审计人员去查看项目现场，不仅需要了解项目情况，配套情况和销售情况，还需要调查周边项目情况，充分体现了审计工作为达到防范经营风险的目的而采取了强有力的措施。
2.内部审计内容详细
为了更好地开展审计工作的顺利展开，万科房地产企业制定了详细的审计工作流程图，每一个阶段的内容和要求都具体细化，只为得到最客观公允的审计结果。例如在审计准备阶段和审计报告阶段，为了保证审计工作的有效展开，在下发通知前都会提前沟通并由责任人审核后下发，在开会前也会提前沟通并且做好小结为开会做充分的准备，会后编写小结并在审计报告正式下发前征求意见稿，一切的审计开展过程中形成的文件都是经过了一次又一次的讨论修改审核最终定稿的，审计操作流程有如此详细而具体内容及要求，能更准确地发现万达房地产在经营管理中的缺陷。
3.内部审计工作上通下达
在内部审计工作开展前，审计人员一是为了熟悉相关的同事更好地获取审计证据跟资料，二是为了跟公司管理层交流公司的内部问题。在审计准备阶段，审计通知下发时不仅审计业务分管领导及具体工作负责会收到邮件，公司总部的管理层、相关专业的部门负责人也会收到抄送的邮件。为了审计工作能够顺利的开展，审计人员必须和相关利益人和其负责人进行沟通。在审计报告阶段，通过把管理层的意图宣贯和执行部门的问题和建议反馈，审计报告经过多此的严谨细致的修改，把最终分析研究的对策最终发送给管理层，供管理层采纳后再传达给执行部门。
4．内部审计工作执行力强
在万科房地产企业，内部审计作为一个独立的部门，在开展审计工作的时候，是可以不用受到限制的，因为各部门都收到相关的规定，要求积极配合审计工作。从审计准备阶段下发审计通知开始，在《万科企业股份有限公司内部审计条例》的规定时间内完成了相应工作，离不开各部门的配合，特别是被审计公司在外勤审计阶段的至少2个工作日前提供全部审计所需资料，还有外勤审计过程中的相关问题得约谈。

　　（二）万科房地产内部审计流程的漏洞

1.内部审计人员缺乏后续教育
根据内部审计职业道德规范，从事审计工作的相关人员，需要不断提升自己，完善自己的知识储备和业务水平，更应该尽可能地去接受后续审计教育，吸纳新的职业知识，提高审计工作的服务质量[9]。具体见审计人员的职业道德规范的第十一条,但在万科集团提供的审计人员要求中没有涉及录用审计人员的后续教育问题，集团也没有给予内部审计人员相应的学习制度。
2.内部审计流程缺乏舞弊的预防阶段
万科内部审计流程具体的步骤都很详细，但是缺乏对于舞弊的预防和控制。从内部审计具体准则的第6号–舞弊的预防、检查和报告中，找不到预防舞弊的相关内容[10]。并且在万科企业的内部审计流程中也没有谈到，而这一部分是内部审计的一大重点。

　　四、建议

　　（一）万科房地产内部审计优点继续保持

该房地产企业的内部审计流程符合《万科企业股份有限公司内部审计条例》，所以大部分都严格遵守了中国内部审计规范的规定，内部审计的目的明确，审计内容详细，审计工作上通下达，审计执行力强，这些是该公司审计工作能够顺利开展的主要原因。在此基础上审计工作才能更有效地发现问题，才能更好地提出改进措施，每次审计的结果运用到每个子公司，万科才能谋得更好的发展前景，这些优点都应该继续保持。

　　（二）完善万科房地产内部审计建议

1．设立内部审计人员的学习制度
对于内部审计人员的后续教育问题，万科房地产高层应予以高度重视。基于目前公司的内部审计体系，对具体流程进行剖析，结合最新的经营方式和理念，填补目前公司内部存在的制度和体系层面的漏洞。帮助审计人员用更有效地方式，更有用的学识进行审计工作。
2.将舞弊的预防从外勤审计阶段独立出来
外勤审计阶段的任务重大，虽然舞弊的预防与外勤审计阶段的审查内容重合，但从审计质量的角度来看，还是要把舞弊的预防从外勤审计阶段独立出来，并将审计质量的考核及检验标准进行全面的立体化和透明化。

　　致谢

从去年十二月开始的论文选题讨论，一直到今天的定稿，我的论文导师这一路都在给予我鼓励与支持。在开题报告的写作中让我了解到了论文的各种研究方法。在论文写作方面，导师悉心指导、及时提出改进意见，不仅让我对内部审计中存在的合理性问题有了更加全面的认识，并且将我在课堂上所学的理论知识运用到论文写作中去。还要感谢老师和同学们这四年的陪伴和照顾。最后，要感谢对内部审计工作研究的前辈们，他们的研究成果给予了我许多的启发，开拓了我的写作思路，丰富了我的论文写作内容。

　　参考文献：

[1]中国内部审计协会，中国内部审计规定与中国内部审计准则（原文与释义）[M].北京：中国石化出版社，2015.10；
[2]李荣梅.企业内部控制与审计[M].北京：经济科学出版社，2004.5；
[3]刘运国，胡丽艳.公司治理结构对内部审计的影响[J].审计研究，2015（05）：49-54;
[4]乔春华，蒋苏娅.审计在公司治理结构中的地位与作用[J].审计研究，2006(01):61-64
[5]王光远，瞿曲.公司治理中的内部审计[J].审计研究2006(2)
[6]刘忠阳.现代企业内部审计相关法律问题探究[J].法制与社会,2009(12):80-81;
[7]王炳炜.建立内部审计的必要性及措施[J].山西财经大学学报,2010:172-175;
[8]曾进生.阐述审计风险的形成与控制措施[J].广东科技,2009(06):37-38;
[9]张春峰.浅议房地产内部控制制度.[J].现代商业.2011
[10]胡家明.关于房地产企业成本控制的探析[J].现代经济信息.2011