房屋租赁合同违约方解除权法律适用问题研究

摘要

合同解除制度是《民法典》合同编重要组成部分，合同解除本质是在合同目的不能实现的时候当事人的一种救济途径。传统合同法认为，合同解除权只属于守约方，违约行为是在我国不被支持并且要受到惩罚的，属于过错方。更不该享有合同解除的权利。但是在在实践中存在部分合同中如果不允许违约方解除合同，对双方都不利。对于合同的解除权的主体问题，我国法律规定的较为模糊。并且在对相关合同解除案例检索后发现，发现对此类案件的裁判依据和裁判结果有很大差异。

根据违约方解除权所发挥的作用，这一权利应属于形成权。《民法典》580条第2款规定的解除权，并未明确赋予违约方。房屋租赁合同这一类较为形成合同僵局的合同也没有具体明确的制度进行违约方解除权的指引。依据房屋租赁合同的性质，从立法上应当明确违约方解除合同应当实行司法解除，以确保合同严守和诚实守信原则的遵守。在违约方行使解除权解除房屋租赁合同后的赔偿问题中，也应当相应的更新“空房期”这一概念，将赔偿的损失归置到一个合理的区间。在立法上具体规定后，司法实践也会逐渐归于统一。房屋租赁合同违约解除的制度对于当事人即使合同僵局维护双方利益和维持经济的稳定效率发展有着很大的意义。我国法律应当及时明确该制度适用的标准及后续赔偿规则，使该制度最大程度的发挥其作用

　关键词：违约方解除权合同僵局公平原则效率违约

　一、房屋租赁合同中违约方解除权的历史沿革

违约方解除权制度一直在学术界颇具争议。从原先《合同法》第110条到如今《民法典》580条均没有明确支持违约方拥有解除权。2006年“新宇案”打破了传统合同法认为的：仅有守约方享有解除权这一观点。该案件被最高人民法院所刊登，公报案例的观点与现行立法存在冲突，司法实践中对于违约方是否享有解除权也出现了多类不同的判决。

（一）问题的提出

合同解除制度是《民法典》的基本制度。《最高人民法院公报》在2006年公布了“新宇公司诉冯玉梅商铺买卖合同纠纷案”[《中华人民共和国最高人民法院公报》2006年第6期，第37-42页。]。该案打破了传统的合同法认为合同解除权只能由守约方提出这一观点，法院判决支持了违约方提起的解除合同的请求，这一判决在学界和实务界均引起不小的争议。随后在司法实践中出现类案不同判的尴尬境界。

《民法典》580条第二款中规定了当事人合同解除权，但该条文并未详细解释当事人是否包含“违约方”，假设包含违约方具体行使条件和后续赔偿标准也并未提及。合同僵局大都存在于长期继续性的合同，房屋租赁合同符合这一特定，尤其是“商铺租赁”。房屋租赁纠纷中大都涉及解除权问题，本文主要讨论在房屋租赁合同中承租人因自身原因造成继续租赁无效益的情况下，是否可以行使解除权，如何作为违约方行使解除权以及行使解除权的条件和程序。

（二）房屋租赁合同中违约方解除权的实践突破：新宇案

本案被告是冯玉梅。江苏省南京新宇房产开发有限公司是原告。本案案情简介如下：新宇公司开发了时代广场这一商业区，将该商业区划分为独立的商铺对外进行出售，冯玉梅购买了其中一间店铺，冯玉梅付清房款，新宇公司与冯玉梅于1998年10月22日完成交付房屋。但由于经济市场的变化，1999年6月18日，江苏嘉和百货有限公司位于时代广场的商铺因业务经营不善而面临困境，最终导致关门停业。这一事件引发了一系列哄抢行为，使得该商业区的各小业主也不得不停止经营，商铺纷纷关门。

时隔不久，购物中心在时代广场再次开业，具体时间为当年12月。然而，由于经营成本居高不下，各小业主对物业管理的不满情绪日益高涨，导致他们拒绝缴纳物业管理费。随着问题的积累，购物中心最终在2002年1月被迫停业。此时新宇公司决定转变经营思路：转变为高档休闲娱乐等综合性项目，由零售经营转变为统一经营，并向大部分业主提出协议回购商铺的请求。大部分业主都同意新宇公司的做法，但是被告冯玉梅坚决不同意。该行为造成时代广场无法竣工。新宇公司认为时代广场的情况构成情形变更，新宇公司在此向法院提出请求，希望解除与冯玉梅之间签订的商铺买卖合同。作为解决方案，新宇公司表示愿意退还冯玉梅的购房款项，并提供适当的经济补偿作为补偿措施。新宇公司希望法院能就此做出相应的裁决。新宇公司还提供了一系列证据证明解除房屋这一诉讼请求的合理性以及合法性。被告冯玉梅辩称该商铺买卖租赁合同合法有效，并且履行完毕。并不存在法定或者约定解除合同的事由，时代广场经营方式的转变并不是解除合同的合法理由，并且该情形不符合情势变更的制度。被告请求驳回原告的诉讼请求。

　（三）新宇案裁判结果

南京市玄武区法院审理认为：冯玉梅享有的22、50平方米的商铺是新宇公司出售的众多商铺的一间，并不能将其作为独立的商铺看待，应当更加重视整体利益。在维护广场整体利益的前提下，新宇公司提出解除商铺买卖合同的请求。此举旨在确保广场的合理规划和功能布局，以满足广大业主的共同利益。新宇公司表示愿意妥善处理退还冯玉梅的购房款，并提供适当的经济补偿作为合理的解决方案。这不仅符合广场整体发展的需要，也维护了广场业主的权益和广场整体的运营效益。因此，法院被请求做出有利于维护广场整体利益的裁决。

位于繁忙的闹市区的时代广场目前陷入闲置状态，双方当事人之间的彼此不信任是导致这一局面的原因。浪费了大量社会财富，对社会经济的发展也产生了负面影响。为了平衡双方的利益，有必要依据公平和诚实信用原则解除商铺买卖合同，以维护双方当事人的利益并促进整体社会利益。尽管冯玉梅在履行合同过程中没有违约行为，但考虑到时代广场失去了经营精品商铺的条件，且商铺难以获利，因此商铺买卖合同应当解除。解除合同的目的是基于公正和公平的原则，以避免双方持续承受经济损失，并为未来的经济活动和发展创造更有利的条件。此举有助于恢复广场的商业活力，促进该地区经济的繁荣。因此，根据适用的法律法规和诚信原则，法院应根据具体情况裁定解除商铺买卖合同，以维护双方的权益，并推动社会经济的健康发展。被告冯玉梅对一审判决结果不服，上诉到南京市中级人民法院。冯玉梅认为第一一审法院判令解除合同没有法律依据。该份合同合法有效，并且不存在法定或者约定的解除事由，不能仅以影响整体规划而解除合同。第二情势变更原则旨在处理合同履行过程中的不可预见情况变化，以保护合同各方的权益和维护公共利益。当发生不可预见的情况变化，导致合同的基础丧失或受到严重动摇时，双方当事人可以商议对合同内容进行变更，以适应新的情况。如果无法达成一致或变更不可行，法院可根据实际情况裁定解除合同。这样的裁定有助于维护公平、公正和合理原则，确保合同的履行符合实际情况，并保护各方当事人的权益。在本案中，时代广场初期经营情况变不理想，主要原因是公司内部股东错误决策，管理不善导致的。该商业风险是可以预见的，并非发生了不能预见的情况，因此不属于情势变更。

南京市中级法院明确裁定，上诉人冯玉梅与被上诉人新宇公司之间的商铺买卖合同具备法律效力[刘贵祥：《最高人民法院第一巡回法庭精选案例裁判思路解析（一）》，法律出版社，2016年版，第180-181页。]然而，根据合同约定，新宇公司未及时办理产权过户手续，构成违约行为。此外，在合同未解除的情况下，新宇公司擅自拆除商铺设施，也被视为不当行为。根据合同法第110条（现《民法典》580条）规定，根据合同法第一百一十条规定（现《民法典》580条规定）：[合同法第一百一十条规定（现《民法典》580条规定）：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(一)法律上或者事实上不能履行；(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；(三)债权人在合理期限内未要求履行。”]第（二）项规定的”履行费用过高”可根据履约成本是否超过各方所获利益来判断。当违约方继续履约所需财力和物力超过合同双方基于合同履行所能获得的利益时，应允许违约方解除合同，并以赔偿损失代替继续履行。针对本案，若要求新宇公司继续执行合同，则其需为冯玉梅的22.50平方米商铺提供服务，而以超过6万平方米的建筑面积来实现此目的，将导致履行成本过高。此外，考虑到商业环境的变化，该建筑已经失去了经商环境和氛围。一审法院综合考虑了双方当事人的利益，并依法判决解除商铺买卖合同，这是符合法律规定的正确决定。在二审过程中，新宇公司表示愿意增加20万元的赔偿金额，这也应该被接受。

　（四）新宇案案件分析

法院的裁判结果是经得起推敲考证的。法院的出发点是调和双方矛盾，达到一个双方较为满意的局面。如果僵化的执行法律中规定合同继续履行的内容，则会造成冯玉梅占有的商铺无法营业，时代广场整体也无法营业的局面，这对双方当事人均无益处。

学者们对该案的争议主要在于违约方解除权是否符合现行法律的规定，是否有悖理《民法典》原则的嫌疑。法院的裁判依据是依据原《合同法》110条（现《民法典》580条），对于该条文，一种观点认为，我国现行法律中不存在违约方解除权，解除合同是非违约方的专属救济途径。[崔建远：《完善合同解除制度的立法建议》，《武汉大学学报》（哲学社会科学版）2018年第2期，第84-91页。]并且该条文无论是从体系上还是从性质上均不属于违约方解除权的依据。

司法实践倾向于为违约方设置起诉要求解除合同的权利。新宇公司针对冯玉梅的请求权，也满足《合同法》第110条的抗辩条件。此时合同处于困境之中，一方面不能解除困境，方面无法被履行，即形成“合同僵局”。法院在综合考虑合同效率、公平等价值后，做出合同解除的最优选择。

（五）在《民法典》之前违约方解除权的司法实践

在《民法典》颁布之前，关于违约方解除权的行使，法院裁判思路可归纳为以下几种观点。第一种观点认为，在原《合同法》中，110条规定的三种排除继续履行的违约责任可作为违约方行使解除权的依据。要行使解除权，需要满足合同无法履行的情况，并且继续履行将导致一方利益受损。在违约方行使解除权后，赔偿守约方的损失并不违反公平原则。这种观点主张违约方应当享有解除合同的权利，以保护其合法权益如“周芹与程晓红房屋租赁合同纠纷案[参见（2018）皖17民终419号民事判决书。]”“张艳祥、邓铁燕与陈盛房屋租赁合同纠纷案”[参见（2019）京03民终1673号民事判决书。]。然而，需要注意的是，每个案件的具体情况都各不相同，法院会根据案件的具体事实和法律规定进行综合判断。虽然有些法院在特定案件中直接运用了该解释，但并不意味着所有情况下都适用。因此，违约方在主张合同解除权时，需要仔细考虑案件的具体情况，结合法律规定和相关判例，寻求法院的裁决。

第二种法院将原《合同法》90条中的当事人做了扩张解释。法院认为，当事人既可以解释为守约方，也可以解释为违约方。并且原《合同法》第一百一十条也可以作为佐证违约方有解除权的理由。这是众多支持违约方拥有解除权的依据之一。例如“梁伟与徐福云买卖合同纠纷案”和“赛萍、王赛嘉与青海聚富房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案”[参见（2017）青01民终1373３号民事判决书。

]均支持该观点。

第三种法院运用意志自由、社会效率等原则来论证违约方解除权的合法性。从理论上将，合同作为契约，除了底线收到法律的约束，其余大部分都为当事人之间的意愿。在具体案件中如果一方不愿意履行合同时，如果强硬的按照法律规定：依法成立的合同应当继续履行，在某些个案中不仅起不到维护法律权威的效果，还会耗费极大的社会资源。

在实践中，许多指导性文件和法官对违约方行使合同解除权持反对意见。以《广东省高级人民法院民二庭关于商事审判疑难法律问题的解答》为例，该文件认为，违约方的合同解除权应当建立在合同当事人的约定基础上，如果没有相应约定，法院不会支持违约方提出的解除合同的诉讼请求。虽然存在这些观点，但法律和司法实践也承认在特定情况下允许违约方行使合同解除权。法院会根据具体案件的事实和相关法律法规的规定，综合考虑各种因素来决定是否支持违约方的合同解除请求。因此，尽管指导性文件和一些法官倾向于守约方的立场，但并不排除在特定条件下违约方行使合同解除权的可能性。在实践中，需要综合考虑合同约定、相关法律规定以及司法解释的规定，以确定违约方是否有权解除合同。每个案件都需要根据其具体情况和适用的法律进行独立的裁决。

　二、《民法典》中关于房屋租赁合同违约方解除权的规定

违约方解除权制度在我国经历了较为曲折的确立过程，相关的法律主要有《合同法》总则部分94条和110条；主要的创设难点在于条件和标准的限定。我国《民法典》最终还是取消了该制度。理论界对此有四种不同的观点。

（一）现行法律规定

我国立法机关针对理论界的激烈争议和司法实践中适用违约方解除权法律的混乱现状试图过用立法平息争议。2018年9月5日，《民法典合同编（草案）》公布，规定了在一定条件限制下的违约方合同解除权。这是我国立法机关首次从立法层面确立违约方合同解除权，也是我国立法创设的新制度。作为对此激烈争论的回应，《民法典》在关于违约方解除权的创设中也经历了三次修改，第一次修改增加了限定条件，后因条件规定不明确和适用难而删除，第二次修改为法院和仲裁机关可以根据对方请求解除合同，这一版强调了司法机关的在违约方解除合同时的主导地位。最终还是因为争议太大2019年12月公布的《中华人民共和国民法典(草案)》中取消了关于违约方享有合同解除权的制度创设。改成现580条在三种履行不能的条件下，当事人拥有解除合同的权利。

为了统一标准，最高院于2019年8月出台了《全国法院民商事审判工作会议纪要》，该纪要是在《民法典》之后对违约方合同解除权的正面回应。草案中这份文件四十八条[《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条：【违约方起诉解除】违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。

]中规定法律未赋予违约方解除权。但是在一些长期性合同中，符合一定标准和限制时，法院支持违约方起诉解除合同。该纪要是截至目前最为权威且明确的官方规定。对于适用的具体条件来说，该条文增加了三种限定的条件试图规避违约方趋利性合同的解除。但是合同解除、不能履行、权利滥用、公平原则均存在相对独立的制度领域，用一条条文将其杂糅在一起规定一个较为创新的违约方解除权逻辑上还是比较混乱的。并且这些原则性的制度较为抽象，落实到具体的案件较难适用。后续的赔偿程序也需要相应的司法解释来进行填补。

（二）理论界争议

虽然《全国法院民商事审判工作会议纪要》明确了法院支持违约方在一定条件限制下拥有解除权，《民法典》580条也选择做出一个折中的说法，这给了理论层面对于违约方解除权有较多讨论和解释的空间。理论界形成了四种观点，第一种观点是积极提倡赋予违约方解除合同的权利，第二种是赋予违约方向法院或者仲裁机构申请解除合同的权利。第三种是建议设立重大事由合同解除权，第四种反对赋予违约方合同解除权。

1.肯定说

前两种观点中均支持违约方解除权，但仍有两种分类，一类被分为普通解除权，另一类为有限解除权。普通解除权及参考守约方解除权，可以直接通知解除合同。崔建远教授认为民法的功能是救济和补偿，不得将违约方解除合同的道德担忧过分夸大，赋予违约方解除权是对效率的追求。但由于两者还是存在本质上的差距直接参考守约方解除权这一制度考虑不到违约方主观等方面，不符合我国法律中合同严守和诚实守信等原则，也不能很好的解决合同僵局的问题。所以支持该观点的学者只在少数。

较多学者支持有限解除权。如梁慧星教授、孙良国教授等。他们认为直接将该权利定义为合同解除权不妥，应当定义为违约方合同解除请求权。即违约方需要向法院申请解除合同。如果根据形成权的属性，那么违约方就获得了开放性的权力，这个结论难以被接受的，孙良国教授认为违约方的合同解除权不能成为一般解除权，只有符合内在关联性商事经营、没有过错以及导致不成比例的效率损失等严格条件下，该权利才可以实现利益均衡，具有正当性。[孙良国：《违约方的合同解除权及其界限》，载《当代法学》2016年第5期，第46页]梁彗星在《关于民法典分则草案的若干问题》[梁慧星：《关于民法典分则草案的若干问题》，载《法治研究》2019年第4期，第12页]一书中提出可以直接用法律解释的方法将违约方解除权纳入《民法典》580条。纵观所有支持赋予违约方解除权的观点理由有以下两点：第一违约方解除权可以使合同效率最大化。第二违约方解除权可以解决合同僵局的问题。市场交易中存在大量的僵局合同，若僵局合同不能得到妥善处理，一方面会让双方当事人遭受不必要损失，另一方面可能会造成整个社会不合理的效率损失。所以确定违约方解除权是非常有必要的。

　　2.重大事由解除权

第三种重大事由合同解除权。该观点是由清华大学韩世远教授所支持的，在重大事由解除合同这一制度中并非是从解除权主体这一敏感问题讨论，而是从客观方面规定如果合同中出现法律规定的重大事由，合同则可以解除。这一制度主要是借鉴了德国法律中重大事由解除制度。在《民法典》修订中并未采取该种设计，并且该制度与基于合同解除主体讨论的合同解除没有形成观点的交叉。所以本文不做过多的赘述。

3.否定说

第四种观点：反对违约方解除权。传统的合同法不支持违约方解除权的原因在于违约方作为过错方拥有合同解除权违背合同严守、诚实守信原则。韩世远主张，之所以出现了“违约方解除权”的概念，是因为部分法律工作者的概念意识模糊，同时现行法并未对于继续性合同的解除规则对出足够数量、足够明确、足够深刻的规定，才导致法院为了化解合同僵局的局面，以法官的视角理解拟制当事人的意思，进而做出解除合同的判决，力图打破僵局。这一制度与现行的合同体系格格不入，不利于保护交易安全[韩世远.继续性合同的解除-违约方解除抑或重大事由解除[J].中外法学,2020(01):127.]蔡睿认为，违约方合同解除权的相关内容并未在合同法中作出规定，从合同解除的功能上来看，完全没有必要创设违约方合同解除权。公报案例冯玉梅诉新宇公司商铺案的裁判要旨在当时法律没有明确规定违约方解除权时，法官追求个案正义，发挥主观能动性从事法律续造，是非常值得学习的。但是从法律续造的路径来看，有舍近求远之嫌，从法律续造的结论来看，也难谓妥当。[蔡睿.吸收还是摒弃:违约方合同解除权之反思——基于相关裁判案例的实证研究[J].现代法学,2019(03):167.]还有学者认为我国经济还处于发展阶段，安全的交易秩序是经济发展的坚实基础，合同严守原则可以有效规制经济市场的秩序。违约不被提倡的，即使追究责任也是低效率的。因此违约方解除合同后赔偿损失，同样会破坏市场秩序。

并且较多学者认为《民法典》580条并非是违约方享有解除权的依据。《民法典》也并非支持违约方解除权的权利属性是形成权。从法律体系上讲，580条处于“违约责任”部分。合同的法定解除权处于“合同的权利义务终止”一章。违约责任旨在解决一方违约，另一方当事人的救济途径。从体系上看，立法者并未将这两个规则置于同一章，也可以看出这条并不能成为支持违约方解除权的依据。

从法律性质上看，《民法典》580条中违约方享有的权利是消极被动的，属于实际履行请求权。请求权顾名思义是请求守约方提出继续履行。作为违约方只能引用580条进行防御抗辩。此时的违约方依旧处于合同僵局中，我们讨论的违约方解除权作为一个形成权，是既可以积极主动的形式，也可以作为一种被动的防御权利。这与《民法典》580条还是有较明显的区别的。

违约方解除权应当作为合同解除制度内一个特殊制度，是民法领域内的一大创新。即使《民法典》暂未明确该规则，但2019年《全国法院民商事审判工作会议纪要》的规定、学界各类学说和大量鲜活类案为其存在之正当性及其未来的演化升级，提供了经验上的基础和可能。当合同已不具备继续履行的条件时，在平衡交易双方利益和实现经济效率的基础上，应当赋予违约方合同解除权。

　三、房屋租赁合同违约方解除权的理论基础及设置的必要性

确立违约方解除权最大的风险在于无法保证守约方的利益。法律追求的是相对的公平，由于房屋租赁合同作为较为典型的继续性合同，在履行过程中容易因为客观情况而陷入经营困局导致合同无法履行。此时守约方并不愿解除合同，但违约方会因合同迟迟不能解除而承担不必要的损失。因此赋予违约方解除权对于房屋租赁合同是非常有必要的，以下将从不同角度阐述设置该制度的必要性。

　（一）房屋租赁合同中违约方解除权的理论基础

传统合同法强调保护合同交易的秩序，但是传统合同法存在对实践合同情形考量不全面的问题。部分合同中继续履行这一救济方式存在一定的局限性，因此违约方解除权成为跳脱合同僵局较好的选择，违约方解除权这一制度在限定的条件下积极使用对于特殊的个案会实现实质正义，这也是公平原则的体现。

　1.实践中继续履行的局限性

每个国家在合同解除方面的规定与道德息息相关。罗马法中将违约行为视为违法的负面行为。因此救济则优先考虑继续履行，只有在实在履行不能的情况下方适用赔偿责任。在普通法系中，违约行为则属于一个中立的评价，无关道德性。在具体案件中法官会自己衡量救济的方式以平衡双方当事人的权益。如果继续履行的成本远远高于该合同所带来的利益时，法院则会选择赔偿损失。

我国则采取兼容的制度。合同继续履行是首要的救济途径，实际履行作为一种救济的手段，自身存在一定的局限性。第一实际履行的成本较高。在司法实践中一般都是由法院强制执行，但漫长的等待过程中当事人的损失或许已经超过所获得的利益。另一方面，由于市场发生变化，交易失去了原有的活力，合同已经出现履行不能的情况，实际履行会让双方当事人承担更大的风险。

在房屋租赁合同中，继续履行具有明显的不合理性，例如”李尚周与张娇君房屋租赁合同纠纷”中法院认为该案件短时间内不能履行完毕，并且不适用强制履行。违约方单方办理房屋，并且不缴纳租金。出租人短时间并不能将该房屋出租，该房屋处于闲置状态，损失随着时间拉长而逐渐扩大。该损失后期会超过基于房屋租赁合同所获得的理论，为了双方当事人的利益，赔偿损失替代继续履行是更加合适的选择。司法最终的目的是为了解决纠纷，真正让当事人走出困局。如果强制继续履行合同，看似解决当下的问题，但后续则会牵扯出更多的法律、社会问题。当事人仍然在谜团中不能脱身。我们不能单纯的认为赋予违约方解除权是不公平、帮助其逃避责任的表现。承担责任的形式多样化，赔偿损失也是承担责任的一种。如果房屋租赁合同处于特定情况下，支持违约方解除更加能体现实质意义上的公平。

　2.公平原则

在现代合同法理论中，合同只与缔约双方的利益有关，而不涉及社会整体财富的分配。但是，有一些学者认为，合同法应优先考虑正义，以防止人们不正当地利用财富优势。现代合同法更注重平衡当事人、他人和社会整体利益，为保证公平和合法，在法律上：规定了合同的内容、格式、解释、修改、违约责任等方面的规定；在实践中：需要平衡缔约双方的权利和义务、交易标的的价值等因素，合同的解释和修改也需要遵循公平原则，确保合同的双方都能够得到公平的待遇。最终，现代合同法的目标是确保所有人都能够从合同中获得应得的权利和利益。

违约方解除权与现行法律的价值取向并不相抵触，这是明确的。赋予违约方合同解除权实质上符合公平原则的内在要求。作为平等的民事主体，合同双方应平等享有权利和承担义务，法律应平等尊重和保护双方的利益，而不应过度偏袒守约方。民法作为私法，其立法目的在于维护交易安全和救济权益，而非追求惩罚。从守约方的角度来看，当一个合同无法履行或无法实现合同目标时，非违约方仍有权选择合同的走向。如果不允许违约方申请解除合同，而守约方滥用权力不行使解除权，将增加履行成本并提高违约方的违约赔偿数额，这反而不符合民法所追求的公平正义。民法对违约行为的惩罚性措施包括支付违约金等，法院应全面考虑违约方行使解除权后的社会影响和第三方利益，以确定合理的违约赔偿金额。因此，在违约方行使解除权时，需要充分平衡各方的权益，确保合理的违约赔偿。

3.效率违约理论

效率违约理论，又称有效违约，是由X经济分析法学派代表波斯纳等人提出的一种违约理论。该理论的起源可追溯到X最高法院大法官在《法律的道路》演讲中的阐述。其核心主张是，当一方违约后所获得的利益超过其与对方预期的履约收益，并且对预期收益损害的赔偿有限时，违约方在承担违约责任后仍能获得盈余，从而使违约成为一种理性选择。该理论认为，违约方会以效率最大化为目标，基于利益与成本的权衡来决定是否选择违约行为。这种理论强调了经济因素在违约决策中的重要性，违约方在实现利益最大化的同时，也影响了合同履约的效率和公平性。普通法系普遍认为损害赔偿原则是一种基本的救济方式，应当被优先考虑。这为效率违约理论的实际运用提供了法律保障。波斯纳主张在评价违约行为时不应做出道德判断，而是应该基于社会成本最优化的结果进行评估，以追求交易成本的最小化、经济收益的最大化以及资源配置的最优化。效率违约理论的出现为合同法中的违约行为提供了一种新的视角。它强调在一定条件下，违约可以产生经济效益，从而为当事人提供一种合理的选择。然而，在具体应用时，需要综合考虑法律规定、实际情况以及公平正义等因素，以确保违约行为不会滥用或导致不公平的结果。

效率违约在理论界的争议由来已久。我国大部份学者都不支持将效率违约引入我国的法律。我国《合同法》中也明确表示继续履行是主要承担责任的方式。效率违约有着鼓励违约，只注重结果的嫌疑。与我国法律确定的原则是相违背的，他忽略了合同本身包含的道德和伦理评价[朱广新：《合同法总则》，中国人民大学出版社2012年版，第508-523页。]，也有另一部分学者支持引入。王利明教授认为“违约方解除权”是一种对效率的追求，[王利明：《合同法研究》第2卷（修订版），中国人民大学出版社2011年版，第573-589页。]也不违背诚信原则，没有必须对违约方解除合同的道德要求过分夸大。只需要对违约方解除权的构成要件进行严格定义，这样看法律规定的解除权与违约方解除权并没有本质的区别，反而更具有效率性和便捷性。

效率违约是《民法典》与经济学提倡的效率价值相结合的产物，虽然效率违约与我国的法律原则有冲突的地方，但其提倡的追求效益、节约成本的价值是值得我国借鉴的。法律目的是维护社会秩序。法律则是将社会规律和经济活动抽象化的高度概括，这就意味着有可能忽视个案的正义。确立违约方解除权在理论上如果将适用标准和赔偿标准科学规定，则是有利于实现个案正义的。在房屋租赁合同解除权纠纷中有一个共同点，就是商业经营陷入僵局，此种情况下，如果一味地排除违约解除，势必会将违约方与守约方都拉进困局，最终案涉房屋起不到应有的价值。

此时适用效率违约可能固然会鼓励当事人去主动追求违约，但违约人的主观并非是恶意的。本着趋利避害的本性，违约人追求的是减少损失。例如房屋租赁人有可能因为经营不善而导致不能继续履行租赁合同。此时赋予违约方解除权对双方均是一种解脱。既然合同无法履行的事实已定，则从逻辑上来说，其最终必然会被解除，至于谁成为权力行使主体对双方当事人来说并没有什么区别。赋予违约方合同解除权的目的主要是避免效率的浪费，使合同僵局下的当事人能够及时脱离合同关系的束缚，也使困于该合同中的资源能够重新发挥作用，通过新的合同关系形成更多社会财富。[孔祥俊：《合同法教程》，中国人民公安大学出版社1999年版，第373页。]一个健康的经济体，应当包含秩序、公正，同时也应当兼顾效率。因此，基于效率价值的层面分析，非常有必要赋予违约合同方解除权。

（二）房屋租赁合同中违约方解除权的必要性

房屋租赁合同本身存在不稳定性和特殊性，由于房屋租赁的标的物大都为可估值的房屋，因此违约损害是可以被量化，这就意味着守约方的权益可以用损害赔偿来保障。赋予违约方解除权盘活了被违约停滞的不动产，提高了经济的活力。违约方行使解除权后，双方还能快速的投入下一个经济交易活动，

　1.违约方解除权的优越性：守约方利益可保障

在司法实践中，超过三分之二的法院认为一旦支持了违约方解除权则相当于用一个违法行为去损害一个合法行为会损害守约方的合法权益。因此大部分法院是不支持违约方解除权的。其说理时一般认为继续履行是维护守约方的合法权益的最优选择。在房屋租赁纠纷中，继续履行合同的本质其实是一个收益权。是一个可以通过金钱具体化损害的权益。在违约解除后，通过合理的赔偿，守约方的权利依旧可以得到充分的保障。[张俊浩：《民法学原论》，中国政法大学出版社1997年版，第725页。]

在南充市嘉陵区人民法院处理的“周小华与戚馨月房屋租赁合同纠纷”[参见（2018）浙06民终1884号民事判决书。]一案中，本案中合同合法有效，并且原告不存在法定或者约定的解除事由。由于原告周小华在原店面经营不善，选择在其他租赁门店经营，请求解除案涉租赁合同。最后判决驳回原告诉讼请求。反观该案件，看似守约方获得了胜利，但实际上却阻止了该门面房快速投入下一个合同的可行性。后续继续履行时对于房租可能仍有纠纷，引发后续诉讼，增加诉累。在这种情况下，违约方解除权是可以兼顾到双方利益的。

　2.市场秩序可维护

司法实践中，少部分法院不支持违约方解除权的原因是认为该权利会影响社会秩序，造成群众信任的缺失。合同解除大致可以分为趋利性和避害性两种，趋利性是指为了追求更高的利益提出违约解除，避害性是指违约解除合同是为了减少合同履行的损失。在避害性合同中往往是因为某种不可预料的情况使合同陷入了不利的履行情形。

长沙市中级人民法院在“荣北平与周敏、杨永维等房屋租赁合同纠纷”[参见（2018）湘17民终419号民事判决书。]一案中认为不能支持违约方解除权。因为支持后可能会导致为了利益擅自违约解除合同。这会大大破坏市场的秩序。但是在大部分房屋租赁合同纠纷中，提出解除的原因基本都是生产经营遭受困境。属于避害性解除。如果为了防止一个趋利性而阻止了所有避害性合同解除，这样也未必体现公平原则。预防趋利性合同解除并非无解，违约方解除权本身是有救济途径的，例如增加违约赔偿的金额来规制。此外也可以加大外部审查力度，法院需要结合具体情况进行判断，严格筛查是否是趋利性解除。

　3.商事租赁的特殊性

商业租赁的特殊性表现在两个方面，一个方面是商业经营本身存在的风险性，另一方面是商业租赁的损失可量化性。首先商业经营是一个庞大的系统性工程，在经营中少有错误都有可能导致经营不善，遭受外来风险例如：疫情，还可以用不可抗力还减少自己的损失。一旦由于其他风险，经营出现问题并且租赁合同还有较长时间才到期。这便是一个比较麻烦的局面。承租方想快速结束合同、赔偿损失。出租方想继续享受租金。事实上，案涉房屋以及失去了正常的使用并且处于闲置状态。

例如在“苟建琼与南充诺亚方舟商贸管理有限公司合同纠纷”[参见（2018）云2502民初625号民事判决书。]一案中，该地方消防大队在检查公司的消防设施时发现设置不符合消防要求，需要重新设置。但最终该公司并未在规定期限内重新设置，导致该公司无法运行。原告作为承租方也无法经营，提出要解除合同。法院判决由于公司的停业导致该租赁合同事实上不能履行，允许违约方解除合同。这对双方均是一种救济。由于商业风险的普遍化使得合同僵局也越发常态化。在此类案件中，赋予违约方解除权才能使双方跳脱僵局，更好的保护权益。

违约方解除权在商业租赁领域的另一个优势还体现在可以量化损害这一方面。租赁合同的签订都是为了获得经济利益。如果损失变得可以用金钱衡量时，守约方也不会执意要求继续履行合同。计算损害赔偿则是一个值得我们进一步讨论的问题。我们可以将租金差额，空置期以及协助达成新的租赁合同等方面的损失进行量化，这样就为损害赔偿代替继续履行提供了一条新的可执行路径。同时还可以根据履行成本和履行的现实状况对履行的可能性进行判断。任何裁判都不能脱离本国立法而单独根据理论作出。如果违约方解除权得到了法律价值的确认，立法予以确定就是顺理成章的了。

（三）域外规定

在传统合同法中，无论是英美法系还是大陆法系的国家均不认同违约方享有解除权。法国法律中的解除权规定在《民法典》1184条[《法国民法典》：1184条：“双务契约中，凡当事人一方不履行其义务之情形，均视为有解除条件。契约不当然解除，债权人在他方当事人承担的义务没有得到履行时有权选择：或者在仍有可能履行契约时，强制他方履行；或者解除契约并请求损害赔偿，解除契约应当向法院请求之，并且法院视情况给予被告一个期限。”]，其直截了当的规定只有守约方有解除或者强制履行的权利。德国法系深受罗马法的影响，将实际履行视为违约后的主要救济措施。当合同发生违约时，只有守约方有权要求违约方履行合同，并法院应予支持。如果实际履行不可能，德国还引入了给付不能制度，该制度规定在双方均无法履行合同时，双方当事人均可提出合同解除。但如果一方为违约方，只有守约方有权提出合同解除。该制度的主要规定可见于《德国民法典》326条[《德国民法典》：326条规定：在双方合同中，一方对其负担的给付有迟延的，另一方可以为其指定履行给付的适当期间，并表示其在期间届满后将拒绝受领给付。未及时进行给付的，在期间届满后，另一方有权请求不履行的损害赔偿或解除合同;排除履行请求权。]。这款与我国法定解除制度一样，它使债权人在给付义务被排除时自动从对待给付义务中脱身而无须解除合同。但是存在一个问题：在违约导致给付不能时，如果守约方既不提出解除合同，也不提出强制履行。该份合同也不会解除，还是长期处于不稳定的情况。对于这种情况，德国也并未作具体规定[杨卓黎.违约方合同解除权研究——以解释论为视角[J].湖南师范大学社会科学学报,2017（3）:90.]。

英美法系在现代对发生了转变，英国最早确定了合同受挫制度[[英]埃万麦肯亚克著：《契约法》，法律出版社2003年版，第301页。]，合同受挫是指合同签订后，发生了特定事件，使得合同履行不能、非法或变得特别困难。X继承该制度并加以改造，更加专注于对违约后果的区分：将其分为完全违约、重大违约和部分违约[李先波：《英美合同解除制度研究》，北京大学出版社2008年版，第121页。]。这三者之间是存在逻辑排序的，完全违约是指合同彻底无法挽回，此时守约方有权要求解除并获得全部预期利润的赔偿。重大违约和部分违约是可以补救的，此时非违约方只能要求赔偿损失。这两个阶段如果动态变化成根本违约，此时就可以启动合同受挫制度：提出如果合同履行不能、不现实或者目的丧失时双方均有解除权。这是对“契约必须信守原则”的突破，从本质上，他是公平正义的体现[O Richard Stone,The Modern Law of Contract,392(Routledge-Carendish,Press 2002).

作为一种风险分配原则，合同因受挫而解除在英美合同解除制度中有着不可替代的作用。在司法实践中，法官适用合同受挫制度也较为谨慎。

　四、房屋租赁合同违约方解除权的行使

违约方解除权的行使不能单纯的继承一般的合同解除权，必须加以严格的条件限制才能保证违约方主观上解除合同的纯洁性。在程序上也应当由司法机关居中裁判一次防止违约方滥用合同解除权，做到每个案件严格审核条件、具体案件具体判罚、平衡违约方和守约方的利益。真正体现违约方解除权这一制度的优势。

　（一）行使的特定条件

一个合同要符合以下三点，方可启动违约方解除权。首先合同难以履行，其次违约方主观非恶意，最后违约方解除合同后要充分赔偿损失。这三点可以从客观上筛去趋利性解除合同的违约方，体现公平原则。

　1.合同履行条件严苛

合同履行条件可以细分几种情况，第一种是合同不能履行，第二种是债务的标的不适用强制履行，第三种是履行费用过高。在第一种情况下又细分为法律上履行不能和事实上的履行不能。事实上的不能是指基于自然法则的不能无法履行。法律上的不能指：例如在合同中一方当事人又给付义务，但标的物已被第三人合法占有，或标的物是法律所禁止流通的。第二种债务的标的不适用于强制履行，该种合同一般是基于人身依赖关系而形成的合同，例如赛萍、王赛嘉与青海聚富房地产公司买卖合同[青海省西宁市中级人民法院（2017）青01民终1373３号民事判决书，裁判文书网。]一案中，王赛嘉作为未成年人没有能力缴纳放款，赛萍会让王海学作为王赛嘉的法定监护人也陷入经济困难，并且赛萍是残疾人。该份合同则属于事实上的不能履行。

在房屋租赁合同便是具有很强的不确定性，在房屋租赁合同正常运行中出租房获得利益，承租方使用房屋，而在僵局合同中，合同已经无法正常运转，此种合同目的也已经无法实现，违约方无法从经营中获利进而无法及时支付租金，导致守约方获得租金的合同目的无法实现，更重要的是陷入合同僵局后，合同几乎不可能存在实际继续履行完毕的可能，案涉房屋无法得到充分利用，实现社会整体增益的共同目的无法实现，与此场合允许合同解除不失为一条路径及方法。[冀放：《给付不能之履行费用过高问题探析》，载《政法论坛》2016年11月，第34卷第6期。]

　2.违约方非恶意

行使违约方解除条件在于违约行为是否导致合同目的不能实现。解除权是在守约方合法权益遭到损害后充当补救的措施看待。法律赋予违约方解除权并要求违约方给予充分的补偿并非意味着违约方的主观过错对于合同解除权没有意义。恰恰相反，法官在权衡违约方行使解除权的时候，要充分考量违约方是否属于恶意违约。

一般而言，故意的违约相比较于其他原因引发的违约更有可能被认为是重大违约。主观方面，过错可以分为故意或者过失，将故意违约再次细分，可以分为恶意违约和非恶意违约。恶意违约是指违约方为了获得额外的利益或者单纯想中伤守约方而违反合同约定。这类违约主观上是恶意的，其目的是为了破坏合同的履行以达到自己的目的。非恶意违约则是指出现一些客观现实的情况迫不得已采取违约这一下策，该违约的目的在于减小自己的损失。我国法律上采取合同严守原则，理论上应当避免对合同中违约行为进行道德评价，但实践中存在违约方当事人冒着风险为追逐更高利益的例子，才去的赋予违约方解除权是法律在双方当事人利益失衡时一次矫正，目的是实现实质公平正义，和效率而考虑。

赋予违约方合同解除权旨在重塑双方权益失衡的情形，以实现效率和实质公平正义等核心价值。我国合同法奉行严格责任原则，避免对违约行为进行道德评判，但授予趋利性违约方合同解除请求权可能导致一方冒险追求更大利益而违约。这种情形下，所有以货币支付为对象的合同皆可自由解除，只需支付损失赔偿，从而严重损害诚实信用的合同法根基，破坏合同双方之间的信任与期待，对市场交易带来极度不稳定性与隐患。

司法实践广泛认同上述观点。以北京市第三中级人民法院的《北京苏宁云商销售有限公司、北京仁德停车管理有限公司租赁合同纠纷》为例，法院明确认定苏宁公司解除与仁德公司的租赁合同旨在追求更高收益，而非规避风险。在这种情况下，支持违约解除将缺乏正当性，无法实现双方权益的平衡，同时损害守约方的合法权益。因此，针对此类情形，不应支持违约解除，以更好地保护守约方的权益。司法实践已明确上述观点，以避免对守约方的合法权益造成重复伤害。

　3.充分赔偿损失

在房屋租赁合同中，出租人在完成房屋的交付后在相当较长的时间里是坐等租金的，他们并不关心承租人的经营是否出现问题，经营策略是否变化，承租人是否发生如工作地点变动，家中发生变故而不能继续承租等情况，仅要求承租人按照合同约定支付租金以获取合同订立时的期待利益。但从承租方这边看，解除合同则是在权衡利益的情况下做出的理性决定。基于公平原则承租人的履行障碍并非由出租人导致，承租人应当支付以后履行的不利情况[叶金强：《信赖原理的司法结构》，北京大学出版社2014年版，第178页。]。该不利情况导致的损害赔偿应当是具体案件具体赔偿。但按照我国法律的损害赔偿范围理解则是实际损失与可得利益相结合计算损失。相当于承租人作为越违约方即使解除合同也要支付剩余租赁期限的全部租金。这一举措与承租人实际完成租赁义务并无两样，也失去解除合同的意义。

违约方解除权制定难的很大原因在于赔偿损失的标准不统一。因此我们应当更加细化违约方解除权的赔偿损失问题。具体到房屋租赁合同来做进一步说明。

房屋并非一次性消耗品，也不会因为转手使用价值明显增加或降低。在可得利益损失上是可以用金钱量化的。违约方解除合同需要赔偿的损失需要制定明确的起始点，预期利润也需要在剩余租期以内的合理期间。在合同解除之日到房屋另行出租之日我们把这段时间称为空房期，空房期的认定对于损害赔偿认定极为关键。

空房期的起点是合同解除之日，对于合同的解除之日学界目前还存在一些争议。在法定解除权中分为通知解除和司法解除，有学者认为合同解除的时间点应当是违约方通知到达对方的时间点，体现了立法避免久拖不决而影响交易效率的价值考虑。也有学者认为，通知解除太过于草率，对于违约方解除权应当严格限制，应当以应诉通知到达相对方之日作为其生效时点，还有极少数观点认为违约方解除合同案件在为作出终局判决之前，没有得到确定的合同解除结果，只有审理终结法院作出解除合同判决之日才为合同解除之日。

违约方解除权以应诉通知到达相对方之日作为其生效时点是最为合适的。解除通知送达的适当拖延可以作为一种限制条件。合同解除之日过于靠前，极大缩短了违约方违约行为持续时间，在计算违约损害赔偿时对守约方明显不利，但过分拖延则只会产生合同解除时间点相应后延的结果。以应诉通知到达相对方之日作为其生效时点可以让双方当事人即案涉房屋能尽快投入的新的交易之中，以提升个人和整个社会运转的效率，

关于空房期的计算需要体现出法律对违约方的惩罚和对守约方的补偿和我国法律不鼓励违约的立场，对于空房期的具体期限《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第24条给了我们指导[《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第24条：承租人拒绝履行租赁合同给出租人造成损失的，应当承担赔偿损失的违约责任，出租人作为守约方也负有减少损失扩大的义务，具体损失数额由法院根据合同的剩余租期、租赁房屋是否易于再行租赁、出租人另行出租的差价，承租人的过错程度等因素予以酌定，一般以合同约定的三至六个月的租金为宜。]。该建议具有很强的合理性，一方面三到六个月的租金对于此时的违约方已经不属于小数额，能够对违约方起到一定的“惩罚”和“震慑”作用，提醒违约方日后更签订合同理性谨慎，另一方面，对于出租人来说，三到六个月的时间基本上基本能够为案涉房屋寻求到新的承租人，并且六个月的上限也能够起到对非违约方的敦促作用，敦促其竭力寻找新的承租人，避免更多损失的发生，出租人越是尽力找到合适的新的承租人，也越能获得更多的差额“收益”。

　（二）行使的程序

程序的规整对于违约方解除权也至关重要。对于违约方解除权应当作出下限制：第一应当将双方协商作为违约方解除权的前置程序，类似于国际法中的磋商。这一前置程序能最大程度的体现当事人意思自治。在合同上，如果公权力过早地介入则会抑制当事人的自由，市场经济不能够繁荣发展。因此合同当事人有权利根据自己的意愿协商和就某件事情达成合意。该前置程序的设置目的在于告知对方现行情况。可由守约方选择解除权，快速解除合同，尽快赔偿完毕。如果守约方不行使权力，协商也是违约方告知风险的体现，提示守约方提前规避风险。协商是合同困境中私权利的一种救济，既可以不过多的浪费司法资源，还可以将矛盾解决在源头，所以设置前置程序是非常有必要的。[孙良国：《期望损害赔偿的实现：替代交易的研究》，载《当代法学》2009年第6期。]

违约方行使解除权的模式也应当特殊规定：选择司法解除。一般的合同解除权属于形成权，有通知解除和司法解除两种解除方式。通知解除在当事人通知到达另一方时候合同就解除。司法解除是需要居中机关进行合同解除，相对于通知解除更加严肃和具有公信力。假设违约权也使用通知和司法解除两种模式，那么与一般解除权的也没有本质区别，确立该制度的意义也荡然无存。这会导致法律体系的混乱。因此违约方解除权不能简单继承普通解除权的解除模式，应当使用司法解除。由司法机关居中，违约方仅有启动解除的申请权利，具体合同是否解除是由司法机关经审查后决定。该诉讼属于合同解除的确认之诉，将违约方解除权的案件对簿公堂，一方面增加违约方当事人的敬畏之心，另一方面法官拥有专业的法律知识，可以正确的引导当事人提出自己的合理诉求和罗列证据。辅助违约方解除权这一制度在正确的轨道上运行。

（三）需要注意的问题

　　1.合同解除后除斥期间问题

在《民法典》中解除权的除斥期间可以由法律规定也可以由当事人自行约定。设置除斥期间的意义在于提醒解除权人及时行使权利，提高市场运行效率。对于违约方解除权来说，违约方处于一个不利的地位，只有尽快主动的提出该权利，自己的损失才会减小。如果长时间不行使，对于违约方属于一个自担风险，对守约方也没有不利的影响。因此考虑违约方解除权的除斥期间意义不大。

　五、结语

房屋租赁合同中违约解除的案件在随着市场经济的发展成几何倍数增长，合同解除是合同发展遇到障碍的重要“逃离”机制，在特殊情况下，我们用法律明确的赋予违约方这一权利。

在了解较多资料后，主要发现房屋租赁合同中违约方解除权主要存在两大问题，首先是法律和司法实践中并未明确的支持违约解除，对该问题仍有分歧。第二个问题是违约解除后的后续赔偿标准问题。违约方解除权在理论是是具有正当性的，在实践中越是迫切需要的。对于第二个问题，在租赁合同中损害结果是可以量化的，通过设置较为严格的损害赔偿标准也可以对违约方进行约束，减少违约方趋利性解除合同更好的维护市场的秩序。

本质上，赋予违约方解除权是合同制度发展的应有之义，该制度不仅是对合同严守原则的贯彻，也是对效率价值的追求。

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　　致谢

路漫漫其修远兮，吾将上下而求索。行文至此，落笔为终。意味着四年大学生涯即将闭幕了。始于2019年初秋，终于2023年盛夏，四年光阴如烟火，满眼繁华，点滴生活，目之所及，皆是回忆。在这座充满活力的校园里，留下的是青春和沉甸甸的收获，纵有万般不舍，但仍心怀感激。

桃李不言，下自成蹊。首先要感谢我的毕业论文指导老师周龙，从本文的选题到设计提纲及多次修改后的定稿，每一步都离不开老师的悉心点拨与指导。周龙老师对我们要求严格，其一丝不苟的精神是我以后工作和学习中的楷模。得遇良师，何其有幸，师恩难忘，铭记于心。

父母之爱子，则为之计深远。感谢父母二十余载对我无微不至的关心和照顾、不求回报的付出与给予，在我遇到困难时给我鼓励，让我有勇往直前的勇气。养育之恩，无以言表，唯有继续努力不断突破自己成为他们的骄傲。

以梦为马，不负韶华。感谢-一直不曾放弃的自己，纵然没有看到胜利的曙光，但心中会–直保持那份光亮，洗净铅华，奋力前行。每次经历都是一~份成长，在不经意间汇成生命的宽度。

凡是过往，皆为序章。我将一-直秉持“明德、厚学、沉毅、笃行”的校训。温柔且坚定，知足而上进。山水相逢,终有一别，浦珠南路30号，南京工业大学，我们后会有期!