摘要
房地产企业作为我国资本密集型企业，需要大量的资金支持，以及合理的融资方式和融资渠道。本文从股权融资存在的不足、外部环境原因等各个方面阐述了恒大房地产企业的融资模式，并做出相关建议。一方面有利于防止融资模式单一导致的房地产行业财产裂开风险与由此引发金融系统性风险，另一方面也有利于解决房地产行业企业股权融资窘境，提高企业营运资金，促进恒大房地产身体健康稳定发展。
关键词：房地产；融资；恒大地产；优化建议
第一章引言
房地产行业是国民经济的新增长点，是中国经济的重要组成部分。我国的房地产起源于上世纪80年代，至今已有40多年的发展历史。2021年房地产行业发生了巨大变化，从7月开始发生很大的大转折，国内各地绝大部分城市的房地产销售均出现断崖式下跌，直到今天，绝大部分城市冷冻，仅有一部分城市回暖。严厉的地产管制政策和稳健的货币政策，导致一直浸润于宽松融资条件下的房地产公司必须得应对突如其来的投资问题。为此，人民银行、发改委、住建部等部门对鼓励楼市地球变暖治理也在逐步实行，一些XX机构也出台了一些零碎或试验性的政策，以促进预料的可靠性和提高。
不论怎样的企业，我们自己都需要有足够强大的资金。房地产开发业更是高收入、高风险、高产出的资本密集型整体行业。鉴于中国房产市场的独特优势，其消费与发展思考的过程必然离不开大量资金的支持。中国房产发展的过程，实质上是一种资本由量变到质变过程，即通过资本的精准高效地做投资与保值利用的过程。因此，融资对企业管理的重要性不言而喻。房地产企业何时能早点建立和完善多渠道的房地长融资体系支撑，获得足够的资金不断支持，已成为相关企业发展应打破的瓶颈。其次，文章中的实际效果之一就是通过分析房地产业开发厂家的股权融资特性、融资模式以及股权融资整个过程存在的不足，明确指出解决这些重要环节的政策建议。对房地产公司来讲，一个新的融资方案计划方案适用于政策和市场的变化，并减轻其他风险，防范危机。
第二章房地产企业融资相关理论概述
2.1房地产融资的特点
2.1.1开发资金需求量大，对外源性融资依赖性高
房地产行业是资金密集型行业，单靠公司自有资金不可能完成项目开发，因此开发商必须通过各种方式筹集外部资金。从未来趋势来看，我国房地产业完全依赖银行信贷的局面将得到缓解，但外部融资的比重不会降低，只有结构将趋于多元化。
2.1.2土地和房屋抵押是融资条件
由于在我国农村土地政策创新发展，伴随越来越难获得土地资源房地产行业上涨，土地和房产抵押贷款变为金融行业经常出现的融资条件。
2.1.3资金面临较大风险
房地产与宏观经济周期之间的联系非常明显；中国的房地产更依赖于XX的宏观调控，而房地产开发企业由于中国不发达的金融体系以及与项目有关的大量流动性流动和短期波动，面临着更高的资本风险。
2.2房地产融资的意义
2.2.1有利于解决资金的周转
强大的资本不仅取决于技术性能力、管理经验和信誉度，还取决于筹集和应用资本的能力。开发投资者可以建立资本，解决运营资本难点，避免失败。
2.2.2有利于促进企业成长和发展
房地产开发企业的独立生存和发展需要融资和驱动，良好的开发控制性融资可以促进企业的成长和发展，融资控制的缺失必然会影响企业未来的健康、稳定和信誉，给企业、债权人和国家造成相应的损失。
2.2.3有利于国民经济的发展，规避通货膨胀
金融机构支撑着我国的稳定发展，其健康、可持续的发展利益关系到我国国民经济的发展，为了规避通货膨胀贬值、回收资金利息成本，需要及时融出资金，避免资金闲置。
2.3房地产融资渠道
2.3.1银行贷款
也是迄今为止常见的房地产行业公司融资方式。财产的主要来源是自己。目前，重要基本原则“四三二”，即四个完整的文本文档；项目及二次开发状况资本化率为30%。据初步统计，2022年1月房地产行业贷款增加约6000亿人民币，比到年第四季度月均增加约3000亿人民币。在这其中，房地产行业开发贷款约2000亿，住宅贷款增加约1000亿人民币。除开金融市场，房地产业开发厂家的股权质押融资也获得改善，许多地产开发商早就计划在银行间市场发行中期票据。
2.3.2债券融资
债务融资是一种信用债务，主要组成部分包括公司债券、中期债券、定向工具、资产支持证券和短期融资。其中，50%的信贷额度由审计师决定，20%的信贷额度由国际贸易法改革和发展委员会决定，30%的应收账款额度由中间股权、短期协议和指导工具决定。据调查，房地产行业企业债券2022年4月开售规模明显下降，资本成本稍微波动。数据显示，4月房地产业开发商信用债券和海外债券发行规模均大幅度降低。4月份，个人征信债券发行规模368.87亿人民币，环比下降35.96%，同比下降49.6%。我国房地产开发商国外债券发行规模28.85亿人民币，同比增长率0.94%，同比下降80.46%。融资成本方面，信用债券和境外债券平均利率略有波动，信用债券平均利率为3.48%，分别比上年下降0.37个百分点和0.95个百分点；离岸债券的平均利率为5.55%，环比上升1.49个百分点，下降0.35个百分点。销售的恢复“至关重要”，市场的回暖程度也影响着房企销售。
2.3.3股权融资
股权融资包括开售融资和公开公开增发、股票配资再融资。股权融资门槛较高，尤其是直接上市的房地产业开发商数量较少。近年来，私募股权基金的增长速度加快，监管相对不那么严格，但速度相对较快，这一做法类似于银行为发展提供的贷款股权融资，即获取资金以转让股份。
2.3.4海外融资
伴随金融行业信贷的收紧，传统式融资方法早已受到限制，不久的将来房地产公司的融资很有可能受到限制或陷入困境。其他国家本人融资成为了获得财产的重要来源。国外货币市场正在健全，融资成本低。这有利于目前房地产业健康和可持续经济全球化，有利于减少国内房地产类公司对银行信贷的过度依赖。金融系统所采取的融资方式也使金融系统的风险有望有效地分散到相对较低的水平，同时使企业承受的压力有所减轻。外国房地产投资基金对开发项目提出了基本要求，在整个开发过程中要求在能力方面具有高水平的透明度，然而，国内房地产开发商面临着巨大而重大的挑战，以及国内外融资政策或融资风险之间的差异。
2.3.5资产证券化
房地产行业债务种类是指房地产行业投资权按照实际投资形式干枯转化为债券形式的灵活开售。倘若这是一个连续不断全过程，以股权形式再投资流通性差国内房地产将改变金融体系证劵金融投资的改变全过程。房地产资产证券化有两种灵活的形式：从银行的角度来看，包括那些为资本市场提供更多资金的银行，将其房地产债券划分为较小的组合投资份额，并将其出售给公众，即大量普通投资者，如有必要，为抵押贷款的后续发行筹集资金。从非金融机构的角度看，房地产投资中介机构将房地产价值从固定形式的资本转换为流动证券组合，通过在资本市场上的销售来融资。
2.4房地产融资相关政策分析
2.4.1房地产行业的“三线四档”
在高杠杆跟高负债房地产行业条件下，2020年8月迄今，央行、住房和建设部出台了“三线四级”规范，以监测和管理方案重要房地产行业企业股权融资。三条红线说明杠杆比例超过70%，净负债比例超过100%，现钱短期内负债的比例低于1倍(预付款之外)。在这样的情况下，房地产行业企业分为“红、橙、黄、绿”四个等级，“红”级企业生息负债不得超过现阶段水平，“橙”级企业生息负债不得超过“橙”级企业年增长率5%，“黄”企业110
据经中网统计数据库说明，自1997年迄今，在中国地产开发商行业资产负债率从未低于70%。可以看出，此次政策非常严格，绝大多数开发生产厂家的股权质押融资尽量受到限制，财产是开发生产厂家的基石，迫使开发商加快房地产销售步伐。
这一创新举措有利于偏颌一些上市房企急于扩张的经营行为定性，增强自身的抗风险因素综合能力，也有利于房地产制造业企业系统形成稳定的金融各种政策市场预测。因而，对地产开发商债务展开了持久的监测和管理方案，央行经济政策对银行业金融设立了房地产行业贷款集中度管理方案。且不设定房贷余额数量及自己住房贷款余额占有率2个超额，对受限制金融设置跨境电商零售，建立地域监管随便调节机制
《“十四五”规划建议》年房地产行业《十二五》在“造成强大的我国市场，搭建一个一个新的发展模式”中提到，“促进金融、房地产行业和实体经济平衡发展”。中间进新框架内明确指出房地产行业要跟实体经济区域协调发展房地产行业要随城市未来载重的行业人口总数而起伏从多方位看，这三个关键政策斩将在“十二五”总体实行。
一是锲而不舍“房地产行业不炒”精确定位，稳定房地产市场发展趋向。
二是树立底线思维，防范风险。房地产行业风险是国家整体风险保证的重要组成部分，在今年8月出台的房地产企业融资“三限、四速、两观察”和集体土地征收监管政策正在为防范风险奠定基础。要深入贯彻防止房地产市场风险的一系列政策和管理制度，行业尽量准备工作。
三是大力发展新市民租赁。“十二五”期限内，城镇化发展仍然是支点中国内需和社会发展的重要引擎。未来中间极有可能会增加政策力度，可用租赁行业高质量发展，解决城市化进程中国公民进城落户难点。
第三章恒大地产简介及融资分析
3.1恒大地产简介
3.1.1基本情况
恒大地产集团有限公司于1997年在中国创立，是我国恒大企业的旗下的控股企业，亦是企业的主要土地运营市场组成部分。
恒大集团是集房产营销、金融服务、教育、娱乐以及体育等多位一体的全球五百强企业，就业一百三十余万人，在国内一百八十余个大中城市共拥有房产企业五百五十家，已成为世界第一房企。
图3.1恒大集团相关配套产业
2019年7月，2019年《财富》全世界500强公布：第138位。2019年12月，恒大地产集团有限公司喜获2019年全国各地知名品牌推动力盛典企业500强知名品牌。2019年12月18日，《人民日报》在“全国各地品牌发展指数”前100名称总排名第28。2020年1月4日，该公司因“当今国际关系高效性”获得2020年《财经》“向阳奖”。2021年6月11日，恒大公司与中国石油化工集团战略合作伙伴关系签署仪式在北京举行。2022年1月1日，许家印再次发言：不惜一切付出代价，毫不动摇地将保交楼工程执行彻底。
3.1.2股权结构
恒大集团的创始人许家印，白手起家一路带领恒大从开始只有十个人的小企业到如今市值高达两万亿，堪称业界典范。恒大集团是集恒大地产业务、恒大物业业务、恒大文旅业务、恒大高新业务、恒大投资业务等五大业务板块为一体的多元化经营企业。恒
大集团主要有四大股东，第一大股东：鑫鑫(BVI)有限公司，持股比例为70.74%；第二大股东：凯隆置业集团有限公司，持股比例为6.47%；第三大股东：均荣控投有限公司，持股比例为5.97%，第四大股东：陈凯韵，持股比例为2.38%。实际上，鑫鑫(BVI)有限公司和均荣控投有限公司的大股东为恒大许家印丁玉梅夫妇，有着恒大约76.71%的股权；陈凯韵本人和凯龙置业集团有限企业的实际控制人是刘銮雄陈凯韵夫妇，约持有恒大8.85%的股份，所以恒大集团最大的老板是许家印，也是恒大集团绝对的实际控制人，如图3.2所示。
图3.2恒大集团股权结构一览表
2020年，恒大进行了第八次重大战略决策，提出了“高增长、控规模、降负债”的新发展战略。“高增长”是指实现销售的高增长，2020年销售额为8000亿元，到2020年，这一数字将达到10000亿元。2002年的销售额达到1200万人民币；“控制规模”是指严格控制土地所有权的规模和土地所有权的负增长，在未来三年每年减少约3000万平方米，到2022年减少至约2亿平方米；“降负债”是指每年平均减少1500亿元人民币的生息负债，到2022年，总负债减少到4000亿元人民币以下。附：恒大历年战略规划简表(见表3.1)。
2021-2023是恒大科技驱动，多元发展第九个三年计划。2021年该公司已经完成了从房地产到”多元化产业+数字”的转型。旗下有恒大地产、恒大新能源汽车、恒大地产、恒大网络、房车宝、恒大儿童世界、恒大健康、恒大冰泉等八个行业。新产业生态全面覆盖服装、食品、住房和交通、文化、旅游、娱乐和健康等领域，构建技术和数字闭环，为客户提供综合服务，呈现出强劲的发展势头。
3.2恒大地产融资分析
3.2.1债务融资
结合表3.2和表3.3可知，在2014年至2020年的七年期间，银行借款在恒大债务融资中占比相对较大，信用额度逐年增加，2018年略有下降，但2019年保证53.69%最高处。从表中可以获知，恒大地产集团还能根据发行债券筹集资金了大量资金，但其在股权融资总额里市场占比非常小，主要是因为利率也比较高。
3.2.2长短期债务融资
表3.4为广州广州恒大债务股权质押融资中长期债务和短期内债务占比。短期内债务务必短期内偿还，企业将承担更多的运营风险。另一方面，长期债务比短期内债务成本费用更高、协调性更高，但金融的风险性非常低。此外，长期债务绝非易事得到。对于金融证券债券投资者来讲，债务期限越长，金融企业承担责任就越大，因此是为了获取更多的长期债务，有必要提高企业自身的信誉。
3.2.3土地储备融资
2012年12月31日中国恒大持有的土地储备总建筑面积为1.42亿平方米，分布于国内122个城市，有229个项目土地储备总借价款为1267.1亿元，2012年已支付土地款923.3亿元，未付土地款343.8亿元，计划2013年支付13.3亿元，2014年支付119.8亿元，2015年支付60.4亿元土地款。但是恒大的大部分土地储备均在二三线城市，截止2012年1月31日，恒大在售的179个项目分布于104个城市，这104个项目成交金额中仅有0.8%是一线城市项目，二线城市项目占比44.8%，三线城市项目占54.4%，(当时恒大在售项目成交金额占比图见图3.3)为了改变这个局面，恒大开始布局，试图向一二线城市的扩张。
图3.3恒大在售项目成交金额占比图
3.2.4股权融资
由表3.5可以获知，恒大地产集团每一年依据增发新股筹集资金。2017年比较大筹资总额637100万。所获得的财产关键应用于建立土地储备，偿还企业相关借款，赔付企业高资产负债率，降低财务杠杆系数。
3.2.5永续债融资
不断债券又被称为无期徒刑债券，是非金融机构在银行间市场债券市场公开发行的固定不动到期日或到期日特别长的债券，持有人也无法规定外国投资者付款本钱，但持有人能够如期获得贷款利息。
2013年，中国恒大集团发行了约243.67亿元人民币的永续债券，从当年年报数据可以看出，截至2013年12月31日，固定杠杆率从年初的82.56%下降到77.21%，杠杆率下降了5.35%。永续债扩充了恒大的所有者权益同时也降低了资产负债率，为中国恒大集团后续发行永续债券和申请银行贷款提供了良好的财务报表数据支撑，增强了中国恒大集团的再融资能力。
恒大2013年发行永续债券2436700万元，2014年发行2634700万元，2015年发行443220万元，2016年发行5975400万元，永续债发行规模持续扩大，为企业带来了大量现金流的同时也增加了企业的付息压力。
截止2017年6月30日，随着房地产平均售价的提高和已售出总建筑面积的增加，中国恒大集团的净利润和分配给股东的利润将比去年同期显著增加，预计净利润将是去年同期的大约三倍，并宣布已完成所有永久债券的赎回。该公告发布次日，中国恒大集团的股价从前一日的14.835元涨至当日的18.035元，交易量从前一日的4596万涨至当日的1.5亿。
根据中国恒大集团对外披露的年报显示，恒大已于2017年8月完成所有已发行和未偿还的永久债券的赎回，图3.4显示了永久性和固定性债务的偿还状况。至此，为期
四年的永续债融资宣告结束。
图3.4恒大永续债赎回情况
3.2.6对赌协议融资
为了企业的快速扩张和战略转型。资金的供给与使用对企业的运营来说尤为关键。尤其是针对房地产这种资金需求量大的企业来说，资金链贯穿地产项目的整体运行。对此，恒大地产在2016年起引入了三轮战略融资，通过对赌协议与投资者签订合同，吸引投资者进行投资。
经过三轮对赌协议的融资，恒大已经筹集了1300亿的资金用于企业的发展。在增资完成之后，投资者持有约36.54%的股权，且凯隆置业持有的股权占比调整为63.46%。
由表3.8可知，2017年、2018年恒大均实现与战投之间约定的业绩目标，但是2019年企业所实现的净利润开始下滑，未达到所承诺的对赌业绩目标。虽然对赌协议在一定程度上激励企业快速发展和创造良好的利润空间，但是好景不长，2019年开始企业的净利润急剧下滑，可能是企业的内部发展出现了潜在的问题和风险。
在此次对赌中，由于中国证监会管理着房地产业开发商的上市审查，2020年11月8日，恒大公示公告中断了与深房的重新排列计划方案，至今仍未上市。虽然对赌的融资失败，但恒大和多边外交合同书下，仅有43亿元人民币战投资金退出，剩余1257亿元人民币投资人发布变为长期投资者，放弃回购跟个股还款的分配权。管理层再一次利用聪明巧妙地渡过窘境。依据回顾这几次窘境，研究小组发现恒大传统商业模式的一个鲜明特征是创新融资方法，利用高负债扩张地区，再通过房价上涨消化其高负债带来的高融资成本。
3.2.7高杠杆融资
房地产行业这一行业若要干大，倘若不用杠杆的话也是完全很难做到大一点的。恒大恒大许家印为了能够恒大上五层楼的杠杆，用38亿元人民币撬起了2万亿元借款。一层楼的杠杆，借银行钱，买地建房纳入库存管理。两层杠杆用于依据期房预售，提前获得购房者钱，接着资金资金周转，向银行还贷贷款利率平时资金资金周转。第三层杠杆，利用发售综合服务平台发售股票和债券，杠杆社会经济发展资金。发售4层杠杆、商品券为代理商筹资资金，将代理商结合在一起。五层杠杆，发售高额盈利投资产品，杠杆内部员工资金，员工管教。恒大这2亿美金，重要借款方法是，据统计，恒大身负约128家银行的债务。恒大这么多年的经营模式是以金融机构获得借款，接着用此笔资金土地租赁建房子。竣工后，抵押了这类新开楼盘和项目，从而从银行处获得更多的贷款。这样循环下来，恒大基本是没有出什么钱，就从银行获得了巨额贷款。
第四章恒大地产的融资存在的问题分析
4.1资本市场发展不健全
中国目前的金融体系总体规模小，监督制度不健全、效率低下。除此之外，能够投资股票的流通股比例非常低，不能满足财产整体市场多元化融资现阶段市场的需求。因此，股权融资常用工具单一的特性和繁琐开售限定，资产市场一直落伍。由于之上情况，资本市场形成呈现严重的结构性相对平衡，导致恒大地产等中国上市公司偏好股权融资。
4.2公司治理结构不完善
恒大地产的融资结构的不可避免性导致了公司整体利润的减少和资金效率的明显下降，其中大部分可归因于大型公司治理结构的合法性。我国大部分上市公司是由于原国有企业的重组而产生的，经历了一个持续的重组过程，重组后的上市公司只对非公开地在治理方面，经营者的监督和激励机制不健全，公司为了选择一种融资形式，而决定实行减薪的方式，主要为引入股权融资等外部融资渠道，忽视了实现高水平融资的重要性，导致不合理地偏向于收购，这是我国上市公司资本结构不合理的主要原因之一。
4.3过度依赖银行借款
尽管不断尝试不同的融资形式，银行贷款仍然是最常见的融资方式。在2014年至2020年的六年期间，永久银行贷款占债务融资的45.34%，2019年占53.69%。对银行贷款的高度借助，一方面资产负债率实用价值上升，财务风险提高，另一方面银行贷款年化利率低于其他债务融资来历，但行业风险转化为财务风险，影响顺利运作。
4.4资产负债率高企
资本结构方式不合理直接关系到企业的盈利能力很强，影响企业的为了生存下去和发展，判断企业资本整体结构如何合理的主要关键指标是杠杆率水平。从表4.1可以看出，恒大地产在2017-2021这五年的杠杆比率很高，徘徊在84%左右，高于行业平均水平和竞争对手保利地产，资本结构极不合理。负债比例高、潜在财务风险高、债权人提供的资金安全性低，容易引发财务危机，使企业陷入困境，影响企业信誉和再融资能力。
注①此表中2021上半年指恒大地产，保利地产对应的年份为2021年
2004年9月2日，银监会发布了《商业银行房地产贷款风险管理指引》，房地产开发公司分配给开发项目的资本资金中，需要从商业银行贷款的比例不低于35%。即房地产企业最多只能向银行借款65%。目前，恒大的杠杆率远高于65%的门槛，这意味着除了获得银行信贷外，大型资产还通过其他渠道调动大量的债务，导致杠杆率过高。
鉴于房地产公司的预付款数额巨大，而且预付款是在公司不支付技术成本利息的情况下获得的，因此预付款对杠杆的影响已被消除，并在恒大地产和保利地产之间进行了简单的价格比较分析。表4.1还显示，剔除应收账款的负面影响后，恒大地产的杠杆率超过65%，剔除杠杆率的影响后，恒大地产的杠杆率相对较高。相比之下，保利地产的杠杆比率在排除应收账款预收账款的影响(不包括2020年和2021年新冠疫情的影响)后降至约44%，明显低于恒大地产。由此可见，无论包不包括预收款的影响，恒大地产的杠杆率在行业中处于较高水平，公司在非常不合理的资本结构的基础上筹集了大量的债务。不可持续的资本结构将导致更高的融资成本，高借贷比率将导致银行新贷款的利率大幅提高。因此，恒大地产应该考虑如何改善资本结构，降低负债率，保持良好的运营。
4.5长短期债务水平不合理
从表4.2中可以看出，恒大地产采取激进的融资策略，短期借款较多，长期借款较少，使公司无法满足自身对长期大量资金的需求和公司长期战略的需要。这种融资策略有风险，因为公司可能无法筹集适当的资金来偿还即将到期的短期债务，最终结果可能会对公司的稳定运营造成灾难性影响。
表4.2恒大地产长短期负债明细表
4.6恒大采用的高杠杆策略
事实上，恒大在房地产上所采取的策略一直都是高杠杆打法。通过这种打法，也让恒大迅速跻身于房地产巨头。但随着国家三道杠杆的出台，明确要求房企必须要将负债率控制在合理的范围内。这对恒大来说，简直是致命一击。
表4.3恒大三道红线指标与资金缺口(金额单位：亿元)
由表4.3可以看出，在当前资产负债规模下，恒大若要达到三道红线绿档，通过拍卖资产偿还债务的方式，需要近8000亿元资金。恒大开发现有一些土地储备，一共务必1.17万亿元左右资产，还需要不断资金分配4000亿元左右的资金。这会带来1100亿元左右的盈利，可以回收再利用13800亿元左右的资金。即使全部抵债，也难以应付巨大的合同负债。
自去年年初以来，由于银行贷款业务收缩，恒大多次阻拦在银行贷款。在这段时间，还发生了多次商品券逾期还款获得事儿。其信用等级一度被中国多种多样个人征信经常下调，2021年8月6日，国际信用评级标准普尔指数，在我国恒大及其子公司恒大房地产业和苍穹控投评定由“B-”下调至“CCC”，未来为负那也是废料级中较低的等级之一，间隔违约级仅高4级。这也就意味着恒大无法从金融企业获得借款。
恒大负债企业规模非常大，交到经销商货款太多。现在很多企业担心与恒大合作，就算与恒大合作，也一定要现金实体线。这时候对企业的现金流提出了更高的要求，但重点在于恒大的现金流本身特别紧张，导致恒大的楼盘无法准时交货，造成市场担忧。
其次，对购房者来说，现如今不敢买恒大房屋。买了预售房，我担心倘若恒大万一的确倒闭，预售房无法及时交货，最后悲剧的还是自己。在选择执行标准住房的情况之下，倘若恒大后边宣告破产，一旦住房出现质量问题，后边工作交接企业会不会无法妥善处理这样的事情？
由于这种客户的担忧，恒大房屋越来越难售出。对恒大来讲，理所应当遭遇内部构造静脉输液遇阻难题，不能降低群体杠杆比例。结果，恒大职工陆续外流，恒大的消费者收集整理外流、恒大楼盘越来越难以出售、集团员工离职率越来越高、杠杆率越来越高的现状。
4.7土地政策的影响
根据《闲置土地处置办法》的规定，在下列情况下，土地被视为闲置：一、总支出投入占规划总投资的25%以下，或者建设总体规划、建设、开发、建设占地总面积1/3之内的土地资源，经原准许土地市人民XX批准。二、转让公共性建设用地或使用公共性建设用地，自国有制建设用地划拨明确或者国有制建设用地有偿使用合同签署之日起一年以上未开工建设。受此政策影响，开发商必须提前在储备大地里开工建设，这导致了支持土地开发的巨额资金投入，并在一定程度上增加了开发商的融资需求和压力。
4.8限购政策的影响
2011年1月20日，xxxXX办公室颁布了新版的“国八条”规定，严格限制持有或大于等于2套房屋的市民重新购置住房。全省都会城市、计划单列市、直辖市和其他房价上升很快的大中城市，XX必须通过严格出台政策措施来控制市民购置住房，以保证住房限购措施有效落实。
第五章改善恒大地产融资问题的建议
5.1努力降低融资成本
对于长期连续运营的地产公司而言，在恰当的时候选用恰当的融资手段至关重要。既要筹到足够的市场资本，确保整个融资链条的行如流水般运行，又要合理权衡融资的规模比较，以防止盲目扩大投资规模全新的视觉的成本。地产公司的融资整体成本也此外就和投资模式密切相关，而且有公司的在产业发展的不同四个阶段微妙的投资关系也相应。但一般来说，成长期的公司本身的个人能力愈强，则愈有机会相对较少采购成本的投资主要策略尝试抉择和安排。但事实上，碧桂园公司在成长期中较少实现了投资规模的迅速扩大走多样化发展的路线，而所需要的另外新投资巨大，融资额外成本收缩上升。所以，恒大集团就那么对症下药，采取了积极有效的各项措施减少了资金成本。
5.2加快建立良好的公司声誉
良好的企业社会信誉还可为企业提供良好的企业融资环境条件，帮助企业顺畅有效地深入开展各项筹资具体工作。在对待恒大地产集团信用评级被各信用评级降低难题，而且在方式上完善企业管理层环境污染治理提高企业信用评级建设的过程中，标普指数、巴克莱银行对修补总体形象的广州广州恒大坚定信念，自身信用等级优质。目前广州广州恒大走多元化发展趋势地面，集团业务方向复杂，所有企业集团各种各样工作员极大，股票型基金复杂，这使得整个集团更有总而言之公司建立完善的内部治理发现机制，加强对员工和机构的内部管理，为公司建立良好的信用目标价提供保障。
5.3降低资产负债率
近年来，恒大房地产集团的杠杆率高于行业平均水平，高杠杆率多数暗示着不合理的资本结构。房地产制造行业是各个国家严格的制度监管的行业世界公认，资产负债表加权平均资金成本高于其他行业，将对企业融资产生负面影响，限制公司从银行系统和信托获得新的债务融资。根据可持续增长模式的理论，一个公司可以通过审查其财务政策来提高其可持续增长率，以保持其业务资产负债表，同时维持其业务政策。这样，恒大可以通过股权融资或资产借贷来降低杠杆率，优化其融资结构。
此外，通过公司的内部管理，配置和合理利用资源，以及它们之间的相互作用，形成不同的生产能力，获得各种经济效益，降低汇率，实现价值不变；统一管理企业资源，
综合利用重大资金，进行投资和财务规划。提高企业盈利能力和资本积累是降低资产负债表强度的最有效措施。从公司资产负债表中可以看出，除贷款外，恒大的“贸易交往和其他应付账款”在公司负债总额中所占比例大最突出。实际上这种负债是民众的，融资投资少，但开放贸易应付公司债务的高平衡仍其实导致负债风险。如果，公司本身就可结合加强应收账款的征收税费，利用收回的应收账款银行存款余额来偿还款项应收账款，在一定程度上降低控股权与杠杆比率。
5.4培育自我积累能力
改善公司内生融资选择的有效途径是继续强化公司自身长期价值积累的核心机制。恒大地产应在两个方面努力，这些措施是改进内部控制，加强财务管理和财务限制。首先，要加强成本管理，使业务更有计划性和可预测性，及时准确地规划成本和预算，尽可能确保折旧资金不流失，并真正注重以不同方式建设公司。其次，它还必须加快发展明确的公司产权治理机制，以提高其内部积累能力，而这又可能影响市场信心，最终影响其在资本市场上的融资能力。最后，公司应适当减少每年分配给股东的红利数量，减少他们的份额，使他们的分配与行业保持一致，从而增加股东的年度剩余回报，增强他们自我调节的能力。
5.5建立健全融资风险预警机制
房地产企业必须建立预警机制，金融风险的预测和预防、监测、识别、评估、预警和预测，使金融风险的管理从被动转向主动控制，以避免在风险出现时措手不及，无法应对。为了避免和解决风险和资金缺口，金融过程的预警至关重要，合理利用金融规划师。
5.6健全风险预警系统的保障机制
建立和完善公司的内部和外部良好的控制运行机制。结合上市公司内部功能构成干预的要求和企业内部与其次控制得比较少行业规范，工作环境和生活控制、内部监督、控制活动、风险评估、信息沟通等控制组成部分，建立完善的内部控制体系建设设计。成立以董事会为首的财务管理局，对基金组织进行审查。建立通信部门和内控部门的专项风险管理基金，调整和优化当前组织结构的鲜明特点，完善公司内部设计，控制管理和监督的整体新结构，简化绩效管理程序；加强风险识别和防范机制，加强风险管理，在分支机构中发展企业文化。
建立和完善与外部和内部审计工作相关的所有制度。建立垂直独立的内部审计新体系。公司此外出具审计报告其他职能管理部门要每月一次一次或不定期地对融资业务的控制和业务部门制度的执行情况进行内部环境严格监督检查，确切地及时告知地分析风险中产生的本质究其原因，制定有效地增加风险安全防护各项措施。想尽一切办法更平衡地审查和评估风险管控的规范性。中洲第一大股东一旦建立和完善公司的上层构成要件并能更好地控制和内部审计协同奖励机制，不断完善公司各项业务的经营管理活动，加强对融资风险的更主动控制，将融资风险控制在可接受的水平，最终形成完善的循环型大公司综合管理体系。
建立和完善信息激励政策。更要优化流程平台的整合，建立全新的完整的业务和财务信息综合处理操作系统功能，实现服务业务和每个人的财务信息基本处理和实时访问共享。
强化管理前提基础，建立企业信息集成相关平台，对企业整体运营数据提供实时信息反馈。建立产业集团经营生意决策分析系统的功能，持久有效支持公司重大决策，建立健全风险控制核心，实现公司第二个目标。对企业所经营和财务风险进行日常预防和预警。
第六章结束语
房地产企业的融资仍旧受到社会的广大关注，如何合理有效的融资，这已成为中国房地产企业面临的重大挑战。为了获得充分的财政和金融支持以满足未来的发展需要，并将资本成本控制在合理和可接受的目标范围内，房地产企业需要摆脱对银行融资的过度依赖，积极拓展新的融资渠道和方式，优化系统的融资方案。要在对自身财务状况绝对的了解上，制定出合适，合理的融资，努力降低融资风险。在此基础上，要加快建立良好的公司声誉，提升自己的信誉评级，迎合广大消费者。其次，要加快建立健全融资风险预警机制，提前预警，提前合理安排。
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致谢
本论文是在我尊敬的老师的悉心指导下完成的，从论文的选题、资料的收集到最后的定稿，无不倾注着老师的精心指导，在此特别感谢老师。有幸老师作为我的论文导师，论文能够顺利完成，离不开老师的细心指导。在此，我表达对我的老师衷心的感谢和祝福，谢谢老师对我的毕业论文的修改与指导。感谢所有的授课老师，感谢老师们的悉心教导，耐心的传授我们知识。再次感谢所有帮助我的老师和朋友！
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