摘要：在我国，个人住房贷款是一项中长期贷款品种，因为有房产作为抵押，分期还款金额小且风险分散，加之贷款用途的真实性有保障，被认为是银行最安全的资产产品之一。同时，由于经济下行期企业贷款投向的匿乏，使个人住房贷款成为了银行确保信贷规模和投向的调节器，各商业银行发展的冲动高涨，风险控制的意识有所淡化。个人住房贷款业务近年来得到了迅速发展，但不良贷款的风险也在逐步増大。因此，认清风险并采取措施具有非常深刻的意义。
本文第一部分主要介绍了选题的背景和意义。第二部分主要介绍了个人住房抵押贷款的特点以及风险的分类。第三部分主要以济南为案例具体分析商业银行个人住房抵押贷款的风险。第四部分主要介绍了应对商业银行个人住房抵押贷款的防范措施。
关键词：商业银行；个人住房抵押贷款；风险防范
一、引言
（一）选题背景和意义
我国个人住房抵押贷款是上世纪90年代末新兴发展起来的金融产品。个人住房贷款作为一项中长期贷款品种，如今已成为各商业银行利润不可或缺的重要来源。因为个人住房贷款用途真实性强、抵押率高、期限长、分期还款金额小、风险分散等优势，不良率普遍较其他贷款品种低，被认为是最为安全的贷款品种之一，受到众多商业银行的追捧，将其奉为优质资产，加大营销力度抢占市场。现阶段我国城市化进程加快，更多人口从农村涌入城市，再加上XX对住房消费的刺激，增加了对商品房的需求，故个人住房抵押贷款市场潜力很大。
前几年我国个人住房抵押贷款的规模还比较小，有能力申请抵押贷款的居民的收入和信用都比较高，还款能力也较强，再加上我国宏观经济正处于景气周期，似乎风险不大。但是，随着房地产市场不断蓬勃发展，住房信贷规模继续扩大，放贷范围进一步拓展；由于其发展的时间相对较短，监管制度和风险控制体制还不健全；同时个人住房贷款是中长期贷款的一种，由于这项业务本身具有长期性、地域性的特点，因而其风险也表现出隐蔽性和滞后性的特征；最重要的是现在房地产行业逐渐成为国民经济的支柱行业，房地产行业的发展关系相关数十个行业的兴衰，考虑到经济发展及就业问题，在2009年我国经济疲软时期，国家和地方XX为了激消费相继出台政策刺激房地产市场发展，使个人住房抵押贷款总量急剧上涨，从一定程度上更加剧了房地产市场的泡沫，一旦房地产泡沫破裂，房价下跌趋势形成，将会给银行的住房抵押贷款带来大量的坏帐损失，对整个金融体系造成极大的冲击。所以我们不能站在过去对个人住房抵押贷款的认识上停滞不前，应根据现在新历史时期下的发展情况重新审视它的收益与风险，寻求风险防范对策。
在最近两年内，由于按照济南市里的部署，要启动58个棚改旧改项目改造，涉及4.6万户居民，数万户居民进入买房市场，对房价的拉动作用肯定不小；自从全运会之后，济南东部地区的生活配套设施就开始不断完善，知名医院、机关企事业单位和一些名校不断迁入，大大方便了周边业主的生活和工作，这也会推动房价的上涨；东部CBD的推进以及万达项目的引进；开发商等房地产公司和炒房者的炒作引爆了济南近年来最火热的房地产市场。这无疑对商业银行也是一个重大利好，个人住房抵押贷款数量激增，繁荣背后无疑孕育着风险和危机。为了给房地产市场降温在2017年4月19日，济南市人民XX办公厅发布关于进一步完善调控措施促进该市房地产市场平稳健康发展的通知。住房贷款业务的风险较大，如果不能够采取有效措施防范这些风险，就有可能会逐步演变成行业风险，制约济南市经济发展。
（二）国内外个人住房抵押贷款风险研究的现状
1.国外研究现状
LTV(loan-to-value)指贷款价值比，1991年，Kau,Keenan和Kim三位学者研究得出LTV可用来解释借款人违约的原因，LTV比率越高，违约的概率也越高，另外违约率还受时效的影响，即随着时间的推移违约率下降。
1992年，ZQuercia对过去30年中29个实证研究进行综述后认为:贷款与住房价值比(LTV)影响借款人的违约决策。
Quigley《Mortgagedefaultandlowdownpaymentloans》中认为因个人住房抵押贷款违YonghengDeng用期权的风险模型分析了个人住房抵押贷款的违约和提前偿还行为的发生，指出违约对贷款发放初期的贷款价值比和后期的房产价值对违约行为的发生影响更大。与国内研究不同，国外学者在研究个人住房抵押贷款多从模型定量分析的角度着手取得了颇具成效的成果。约造成的损失取决于违约频率和清算时抵押物的价值损失程度。
2.国内研究现状
余丽霞，窦净在《论我国商业银行个人住房贷款的风险防范》一文中详细分析了我国住房抵押贷款的特点、面临的具体风险以及应对措施。
刘宏((2010)浅谈了我国商业银行住房抵押贷款的风险成因和对策，提出由于银行的风险识别能力低，意识薄弱，恶性竞争等情况，造成了我国的住房贷款风险，并同X的制度进行比较，提出系列可行性建议。
刘洪涛(2000)及刘萍(2002)在分析个人住房抵押贷款风险时，将个人住房抵押贷款的风险大体分为违约风险、利率风险、流动资金风险、抵押物风险、抵押物处置风险及外在风险等类别。
由于我国房地产业起步较晚，而且房地产业的发展受宏观经济、相关政策影响较大，因此国内的研究缺乏实证和定量的成果，大部分专家学者着重于进行定性研究方面。而国外房地产市场起步早且现在发展比较成熟，学者对个人住房抵押贷款的研究也相对比较成熟。因此，借鉴国外先进成果和经验，加强对于个人住房抵押贷款在定量模型分析和实证研究。
（三）论文贡献与不足
首先对国内商业银行的个人住房贷款业务现状进行了分析，再根据济南市的具体情况进行了分析，比较系统地提出了防范风险的措施。本项研究对济南市商业银行在实际操作中防范和化解个人住房抵押贷款风险有一定的指导意义,对其他地区商业银行办理个人住房抵押贷款业务有一定的借鉴作用。
论文的不足之处在于商业银行个人住房贷款风险不明显,再加上金融机构房地产贷款数据不够完整,本人学识水平有限,对个人住房抵押贷款风险及应对措施分析可能不够透彻。
二、商业银行个人住房抵押贷款风险的理论分析
（一）个人住房贷款含义和特征
1.个人住房抵押贷款的定义
个人住房抵押贷款，是指购房者为了购买房产向银行申请贷款支付除首期款之外的大部分房款，购房者分期向银行还本付息，而在未还清贷款本息之前，以其房屋产权或房产预告登记权向银行作抵押，若购房者不能按时还本付息，银行可将房屋出售所得价款偿还贷款。
2．个人住房抵押贷款的特点
与传统的贷款相比,个人住房抵押贷款具有以下特点:
a、贷款对象特殊。个人住房抵押贷款的贷款对象是具有完全民事行为能力的自然人,对借款人所应具备的条件进行了详细的规定。
b、贷款用途单一。个人住房抵押贷款设立是为了配合我国住房制度改革,支持城镇居民购买商品房,因此贷款的用途只能用于购买住房,借款人完成贷款手续后,商业银行直接将贷款支付给房地产销售商,不通过借款人进行转交,防止资金被挪用。
c、贷款金额较大。对于商业银行而言,随着房地产市场发展及住房价格的上涨,个人住房抵押贷款的贷款笔数和金额相对于其他个人消费贷款都是比较大的,个人住房抵押贷款占据了个人消费贷款的九成以上。
d、贷款期限较长。个人住房抵押贷款的期限为不超过30年,这与其他贷款有很大的区别。
e、偿还方式特殊。相对于企业贷款,个人住房抵押贷款偿还方式较为特殊:贷款期限在一年以内(含一年)的,实行到期一次还本付息,利随本清;贷款期限在一年以上的按月归还贷款本息。商业银行为吸引客户,加强金融服务,为借款人提供多种还款方式,贷款利率方面有固定贷款利率和浮动贷款利率,还款方式方面有等额本金或等额本息等等。
（二）个人住房抵押贷款风险分类
1.信用风险
信用风险是个人住房贷款风险中最基本、最直接的风险。一般有下面几种形式：
a．被迫违约。被迫违约是借款人的被动行为，指借款人在买房后，因实际支付能力下降或突发事件的发生，无法继续正常向贷款银行还本付息。我国市场竞争激烈，就业条件严峻，教育、医疗等支出急剧增加，都可能导致借款人的支付能力下降甚至恶化，使借款人无力偿还贷款本息。同时，我国目前对借款人的审查主要是静态审查，而不是过程或动态审查。主要审查借款人借款时的还款能力，也就是贷款时的把关，至于以后还款能力可能发生的变化考虑的很少，这就加大了此类风险的出现概率。
b．理性违约。理性违约是借款人的主动行为，指借款人主观上认为放弃继续还款能带来更大的收益而产生的违约行为。当房价迅速下跌或利率大幅上升时，继续还款的成本大于放弃还款的收益，借款人会理性违约。
2．抵押物风险
贷款抵押物是商业银行第二还款来源，但商业银行常面临如下抵押物风险：
a．抵押物处置风险。当抵押物变现渠道窄、成本高，商业银行不能顺利、足额变现，就会遭受抵押物处置风险。我国住房二级市场处于起步阶段，交易法规不完善，手续烦琐，交易费用高，导致银行的抵押物变现困难。
b．抵押物价格风险。指因房地产市场的变化和房屋自然磨损而导致抵押房屋价格下跌的风险。当房地产市场处于调整或不景气时，价格下跌有可能导致抵押房屋价格不能覆盖银行贷款本金和利息。
3.流动性风险
个人住房贷款的流动性风险表现在两个方面：
a．目前，我国商业银行发放的个人住房贷款资金主要来源于居民储蓄存款，一般不超过五年，大都是短期性的，而住房贷款期限少则三五年，多则十年、二十年，这种“短存长贷”行为，会降低商业银行资产流动性，产生流动性风险，进而影响银行偿付能力。
b．我国商业银行个人住房贷款不易变现。一是因为个人住房贷款是零售性业务，每笔贷款的贷款利率、到期日及贷款期限等都不同，银行无法实现标准化管理；二是前文提到的住房二级市场尚不发达，抵押物变现难，影响住房贷款变现性。这样就可能产生两方面严重后果：一是丧失了在金融市场上更有利可图的投资机会，增加机会成本带来的损失；二是当存款人挤提存款或债权人要求银行清偿债务时，出现资金周转困难，进而直接导致银行的破产和倒闭。
4.市场和政策风险
a．市场风险。指国民经济在整体发展过程中存在由繁荣到萧条的周期性波动，进而影响房地产业，给贷款银行带来损失。与其他行业相比，房地产业对经济周期有更强的敏感性，经济高涨时，居民收入水平提高，市场对房地产的需求增加，贷款数量急剧增加；经济萧条时，失业率上升，居民收入下降，房价下跌，商业银行势必会面临大量的“呆坏账”损失。
b．政策风险。XX经济政策的调整引起房地产市场变化进而给商业银行带来损失。当房地产市场发展脱离个人消费能力，出现泡沫和投资过热，与宏观调控目标相违背，XX就会采取房地产调整政策，随着房地产业的调整和收缩，商业银行将面临政策风险，主要表现为之前投资购房者的投资行为在现行的政策下，变得不再有利可图甚至还会造成损失，这势必会加大贷款的违约率，给银行造成损失。
5.开发商导致的风险
a．经营管理失误导致的风险。一些房地产开发商由于经营管理失误，出现烂尾楼或楼盘质量不合格，造成已售期房不能按时交业主使用，致使购房人与开放商发生争执或要求解除购房合约，其往往很难在短时间内解决。一旦出现这种情况，使用个人住房贷款业务的客户往往会暂停偿还银行贷款，从而将客户与开发商之间的矛盾转嫁到银行身上。
b．“假个贷”风险。开发商通常在两种情况下会实行“假个贷”：一是房价迅速提高的时候，开发商惜售，准备“捂盘待涨再售”，而此时如果开放商又需要资金，就会以本单位职工或其他关系人名义，冒充购房人，通过虚假销售方式套取银行贷款，等到房价上涨后，卖出房屋再还款；二是房地产市场不景气的时候，或开发商资质较差，房屋销售不畅，无法及时回笼资金时，开发商也会冒充购房人，采取“假个贷”。
6.管理风险
a．内部操作环节的风险。违规操作是银行内部形成资产风险最主要原因之一，是经营机构放宽贷款要求而造成的业务风险。主要表现为：一是在业务导向激励机制下，经营机构重业务轻管理，甚至违规经营，未经批准擅自或变相降低贷款标准和担保条件；二是部分工作人员自身业务素质或思想素质不高，工作不负责任，违反操作规程，有的甚至与借款人串通，逃避制度约束。
b．信息不对称和自身体制不健全的风险。商业银行信息不对称和自身体制不健全面临的风险，主要包括逆向选择和道德风险。逆向选择(Adverseselection)是指由于交易双方信息不对称和市场价格下降产生的劣质品驱逐优质品，进而出现市场交易产品平均质量下降的现象。在金融市场上，逆向选择指市场上那些最有可能造成不利（逆向）结果（即违约风险）的融资者，往往就是那些寻求资金最积极且最有可能得到资金的人。同时，由于商业银行普遍监督制约机制不足，以及责任认定和处罚力度不够，绩效激励很可能使得客户经理在业务办理过程中，没有尽职尽责，产生道德风险。
三、济南市个人住房抵押贷款发展状况
（一）济南市房地产供给分析
本文从房地产开发住宅投资额、房地产开发土地购置面积、XX政策三个主要方面分析济南市房地产的供应力度。房地产开发投资额显示了投资者对未来房地产市场发展的预期与信心，从图3-1显示从2002年-2015年房地产开发住宅投资额不断增加，到了2015年达到了700多亿元；2002年-2010年增长率不断增长，但是2010年至今增长率却下降较大，投资额增长减缓。图3-2显示房地产土地购置面积增长略有下降且趋于平缓。2017年4月19日济南市发布了房地产新政如下：一是化居住用地供应。本着“增加总量、控制热点、均衡供地”原则，实施精准供地，平抑土地市场。二是导企业理性竞价。三是提高购买住房贷款首付比例和贷款利率。四是限购区域内自本通知施行之日起购买的住房，须取得不动产权证满2年后方可上市交易。五是依法严厉查处捂盘惜售、炒作房价、制造和散布虚假消息、发布虚假房源及价格信息、欺骗消费者交易等违法违规行为。以上迹象均显示济南市房地产市场前期过于火热，投资者与XX对后期略显谨慎，房地产供给量可能会有所下降。
图3-12002年-2015年济南市房地产开发住宅投资额及增长率
数据来源：中国统计年鉴
图3-22002年-2014年济南市房地产土地购置面积及增长率
数据来源：中国统计年鉴
（二）济南市房地产需求分析
济南市房地产需求主要将会受到以下几个因素影响，首先是对住房的刚性需求，随着中国计划生育政策的改变，大部分家庭都己开始谋划二胎，而目前大部分家庭购房时，以两室两厅100平方米左右户型为主，但是从目前来看，两室两厅100平米户型，远远不能满足二孩家庭的日常生活需要求，且计划二孩的家庭，大部分是经济上相对较好，具备购买改善性住房实力，这将会导致之前积压的改善型住房需求会得到释放。其次是旧城改造方面，济南市2016年加快推进旧城改造进程。部分棚改居群众将不会满足拆迁安置所给予的住房条件，增加投入购买商品房的几率将会增加。再次，随着济南城市化的发展，如表3-1所示有不断的人涌入济南市，这无疑增加了对房地产的需求。再再次，济南市XX下定决心树立济南市省会形象，对经济转型升级、对市容市貌进行严格整顿、地铁等基础设施建设的完善。最后，投资性需求方面，目前中国股市进行深度调整期，整体低迷，导致大部分投资性资金从股市撤出，投资者转变投资策略进一步増加人们对房地产市场的投资，进而増加人们对房地产市场的需求。
表3-12009年-2015年济南市年平均人口
（三）济南市个人住房抵押贷款风险分析
通过对房地产供应的分析我们发现由于前期房地产过于火热，造成房价急剧上升，偏离其正确轨道，自2017年以来济南市发布最严厉的房地产新政；再加上房地产开发者趋于谨慎，房地产供应量后期有所下降。而通过对房地产需求的分析我们发现房地产的需求却有所上升，需大于求这无疑会导致房价会继续上涨，从表面上来看这会巩固商业银行抵押物的安全性但也隐藏着泡沫的风险。虽然目前商业银行个人住房抵押贷款的风险不大，不良率有所控制，但由于个人住房抵押贷款的风险具有特殊性不得不进行预防。
四、防范我国个人住房抵押贷款风险的措施
住房与广大居民生活息息相关，不仅关系到上下游产业的发展，还关系到社会和谐、经济稳定、地区发展。目前我国个人住房贷款风险进一步显现，以历次金融危机为鉴，为防止出现“多米诺”效应，应加强个人住房贷款的监管。本文主要针对我国商业银行普遍存在的风险，从银行自身角度提出防范风险的建议。
（一）严格执行国家的房贷政策
国家为抑制房价过高、投资过热的现象，出台房产新政并对商业银行的房贷政策做出规范，实行更为严格的差别化住房信贷政策。要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商业银行首先要严格执行国家房贷新政，实施差别化定价，适度提高首付比例，严格防范因个人投资失败所造成的违约风险。
（二）加快建立和健全个人信用体系，完善运作机制
我国个人信用体系尚未建立和健全，这也极大地制约了我国商业银行信贷业务的发展，加速建立和完善个人信用体系是加快发展我国商业银行信贷业务的关键。通过将个人指标、经济指标、信用指标进行分析，建立模型来判断贷款人是否符合商业银行的授信标准，提高贷款的审核效率和审核的精确度。同时，个人要树立诚信观念，维护好自己的信用行为。
（三）加强银行内部从业人员的监管
严格对银行审贷环节进行把关，可以避免很多抵押环节贷款风险，建立奖惩机制，提升从业人员素质水平，明确责任、严格责任划分，使审贷经办人真正自觉地依法依规操作，并对审核资料的真实性、有效性负责。
（四）大力推进和发展个人住房抵押贷款二级市场
住房抵押贷款二级市场主要是指住房抵押贷款证券化。个人住房抵押贷款证券化是指金融机构(主要是商业银行)将流动性较差但有稳定收益、又能产生有预见性现金流的资产，通过将相似资产打包重组成抵押贷款群组而转化为可以在市场上自由流通的有价证券的过程。个人住房抵押贷款证券不仅可以扩大住房抵押贷款的一级市场，又可以使二级市场变得活跃，从而提高整个住房抵押贷款市场的效率。住房抵押贷款证券化，可以加速资金流动性，分散和规避银行的风险。主要通过以下三方面来解决银行流动性问题：扩大银行资金来源、拓宽银行融资渠道；降低银行的风险，避免发生挤兑风波；提高银行盈利能力，创造利润增长点。
（五）抵押物风险的防范措施
谨慎选择抵押物，银行应筛选权属清晰、无权利争议、无设定其他他项权利、无优先受偿款的房产进行抵押，不是借款人提供任意的抵押物银行都予以贷款，要优先选择变现能力强的房产。完善现行的抵押物评估办法和标准，商业银行对于通过其审核的抵押物的静态价值和动态价值都要充分考虑和评估，尤其考量其流动性如何及是否存在价值减损的问题。抵押物处置的措施，抵押物处置的成本大小取决于处置时间的长短，抵押物处置的时间越长，耗费精力越多，成本也就越高。因此商业银行应积极研究改进抵押物处置的措施，尽量将处置手续简化减少处置时间来降低风险。加强对抵押物风险的监控和管理，目前先进的计算机分析软件技术和完善的系统监控预警功能，都可以帮助银行对每个客户、每笔贷款、每项业务进行贷前、贷中、贷后的跟踪、预测和报警体制，提高银行自身的风险预警能力，防范可能出现的业务风险，利用这种系统加强对抵押物的监管和预警。建立科学的个人住房抵押贷款评估方法和制度；加强XX对住房金融的监管力度，完善住房金融监管体系；积极创新住房贷款保险制度，借鉴成熟的发达国家的保险运作模式来降低银行个人住房抵押贷款的风险。
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