摘要：现如今，我国的房地产建设发展变化迅速，但是随之而来的是各种交易纠纷，不甚规范的交易合同以及准则设定使得开发商与买受人的交易行为时常出现违约现象。利用买卖合同进行欺诈、利用合同的漏洞故意违约等现象时有发生。房地产买卖合同纠纷的大量存在，不仅对我国房地产交易市场的健康发展产生了消极的影响，不利于和谐社会的构建，因此，本文对房地产买卖过程中常见的违约类型进行分析论述，并结合实际情况提出相应的预防措施，以保护交易双方的合法权益，对房地产交易的发展有着重要的意义。
关键词：合同概述；买卖合同；违约情形；预防措施
1绪论
1.1房地产买卖合同概述
商品房一词，在《城市房地产管理法》、《商品房销售管理办法》等法律法规中均有此称谓，但未对其予以定义。在实际生活中，人民普遍认为商品房就是作为商品上市交易的房屋，既包括房地产开发商建造的房屋，也包括经济适用房、私有房屋。从发展过程上看，商品房是随着我国住房体制的改革，福利性住房分配制度的逐步取消，代之以城镇居民住宅的货币化、市场化而出现的；从本质属性上看，首先，商品房是为了进入流通领域获取利润而开发建设的；其次，从事商品房开发和经营的主体的特殊性，由房地产开发经营企业来建设并出售，市场的基本主体是企业。综上所述，我们认为商品房是指由具有相应法定资格的房地产开发企业开发建设，并向社会公开出售的房屋。
1.2商品房买卖合同概述
1.2.1概念
由于受我国国情的影响，我国目前存在着多种性质的房屋，包括房地产开发商建造的房屋，也包括经济适用房、"房改房"、私有房屋等。随着住房商品化的发展，其他几类的住房逐渐变为私有房屋，进而进入流通市场，成为商品房。在这种情况下，统一适用商品房买卖法律。结合上述对商品房的论述，现行法律对商品房买卖合同作了如下定义:商品房买卖合同，是指由房地产开发企业社会公开销售并转移房屋所有权于买受人，再由买受人进行支付的合同。
1.2.2法律特征
(1)出卖人具有法定性、特定性。
根据《城市房地产管理法》第29条的规定，房地产开发企业是以盈利为目的的企业。因此，其设立必须具有法定的条件，同时也意味着商品房买卖合同的出卖人只能是具有法定资格的房地产开发企业。
(2)标的物的特殊性。
商品房预售则是典型的以非现在的、将来建造的房屋进行出卖的。
(3)出售的社会化、公开化。
商品房由房地产开发商进行建造并出售，以获取利益为目的，从而向社会公开进行，只有让房屋趋于社会化才能使房屋成为商品房。
(4)法律调整的广泛性。
商品房买卖合同的订立和履行，不仅要遵守《合同法》等调整债权债务关系的法律的规定，还要受到《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《商品房销售管理办法》等涉及物权管理的法规和规章的约束。
(5)要式合同性。
商品房作为特殊的不动产，在订立合同买卖时，只有签订书面合同或按照法律规定的统一的格式文本订立合同，才能产生合同的效力。
2私有房屋买卖合同的成立条件
2.1形式要件应为书面形式
《合同法》第十条规定:"当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采取书面形式的，应当采取书面形式"。
现阶段大部分人们对于房屋买卖采用的形式有各自不同的意见。一部分人认为合同必须要有书面形式才有效，也有一部分人认为当其他要件都满足时只是口头上的合同协议也能起到相应的作用。在众说纷纭的情况下，为房屋买卖采取的形式找到一个统一的标准是十分重要的。
当务之急，我们需要认识到房屋买卖合同的特殊性质，即法律上规定的房屋买卖合同是唯一一项以不动产作为标的物的合同。除此之外，其特殊性还表现在以下几个方面：
1)此合同只针对标的物是在市场流通的商品房屋；
2)此合同保障的权利有房屋所有权的转让和宅基地的使用权；
3)此合同依赖的法律法规同样适用于房地产转让合同，且需引起注意的是，房地产转让合同的形式要件里要求合同的形式必须是书面的。
2.2私有房屋买卖合同的主体要求
私有房屋买卖合同对合同主体提出要求，买方必须是公民个人，卖方必须是有民事行为能力的有房屋完全财产所有权的公民。对此，《城市私有房屋管理条例》中也有相关规定。除此之外，国家对于农村私有房屋买卖相关手续的办理没有给出明确的规定，但却对于宅基地的转让作出规定。
1982年xxxx发布的《村镇建房用地管理条例》中规定：在买卖房屋中转让宅基地使用权必须办理相关证件和手续。1985年xxxx《关于制止农村建房侵占耕地的紧急通知》中明确规定：社员对于分配给自己的宅基地只有其使用权，没有转让权。而在《土地管理法》当中也提及了关于土地所有权和使用权的规定，即依法变更土地所有权和使用权是，必须办理相关证件和手续。
另外，城镇私有房屋买卖与农村私有房屋买卖的规定有大不相同之处。1983年xxxx公布了《城市私有房屋管理条例》，在《城市私有房屋管理条例》中对于城镇私有房屋买卖作出明确的规定：在买卖城镇私有房屋时，买方需出示身份证明和购房证明，卖方需出示身份证明和房屋所有权证件。在完成相关身份的证明之后，买方和卖方再到相关办理机构办理购房需要的后续手续。并且在此过程中，任何人不得以任何名义私自买卖城镇私有房屋。
2.3买卖双方的意思表示真实
在我国《民法通则》中有相关规定，私有房屋买卖合同成立、发生效用需要合同双方当事人的民事法律行为意思表示真实。事实上，在现实生活当中，我们往往会遇到这样的情况，当房地产与买方签订买卖合同时，会采取一些不光明正大甚至称得上是乘人之危的手段逼迫买方与其达成协议，这样的作为既违背了法律原则，又不会产生实际的效用。
3确认私有房地产买卖合同的法律效力的方法
3.1正确认识房地产权属登记的法律功能
我国的房地产权属登记具有一定的法律功能。这种法律功能来源于我国的相关法律法规机构的规定，同时还有这些机构对房地产交易过程的严格审查、登记和房地产证书的颁发。在证书的内容中会对权利人的权利进行说明。我国这样的房地产权属的管理模式对防范房地产市场交易风险具有十分重要的作用，且一定程度上避免了一房多主和一房多卖等交易问题的发生。
房地产权属登记的功能主要有以下五个方面：
（1）效率功能。市场经济的主要特征包括交易的便捷性和安全性。房地产在经过必要的登记之后，其合法权利会受到国家的保护。这使得当事人可以在交易前无需在转让房地产的权利和权利负担方面花费太多精力，在受到法律保护的前提下，登记的内容完全可以信任。这就在一定程度上，帮助当事人在快速的完成交易时，节省交易的费用。
（2）管理功能。房地产权属的管理功能指的是国家管理意图的功能。
（3）公示功能。房地产权属登记的公示功能指的是为了保证交易安全，保护当事人和第三人的权利，维护交易秩序，房地产相关管理机构有将其事实公之于众的义务。
（4）公信功能。房地产权属的公信功能指的是当登记的权利人推定为真正权利人，但是登记的物权出现问题的情况下，法律上仍然承认相关权利人的真实性。
（5）警示功能。房地产权属登记的警示功能指的是为了告诫相对人房地产存在的风险，在登记房地产权利变更的基础上，明确说明房地产物权的排他性。
3.2私有财产房地产买卖合同的效力可以通过相关法律原则确认
为了维护合同双方当事人的经济关系，保护善意的一方，私有房地产买卖合同的效力确认应该通过《民法通则》和《合同法》中的相关规定进行确认。
由于我国XX的办事效率和费用负担等等原因的存在，我国的许多房地产的权属证书都存在着证件不全甚至是并未办理的情况。
因此，我国的相关法律法规《房地产管理法》和《城市私有房屋管理条例》中都有相关规定，在房地产相关证书不全的情况下该房地产不能用于买卖。
4商品房买卖合同中的违约类型
4.1逾期不能正常交付
逾期不能正常交付是房产买卖合同纠纷之中最为常见的一种，是指地产开发方在到了该交付房屋的期限时无法交付给买受人以房屋。其中又分为两种具体情况，包括不能交付以及逾期交付。造成这样无法正常交付房屋的原因有多种，比如资金短缺、手续欠缺等，都会造成建设时间的延长甚至停滞。这几年由于房地产开发商与销售代理方的矛盾越来越突出，使得房地产开发商正常交付房屋的约定条例时常被迫打破，使得商品房无法如期交付的情况越演愈烈，随之而来的纠纷也是层出不穷。
4.2故意隐瞒相关资质型
故意隐瞒相关资质型也是一种主要的违约纠纷，是指房地产开发企业所应该具备的包括《建设用地规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《商品房预售许可证》在内的五个基本证件不完全。
即使我国的现有法律对于房地产开发商的经营运作行为等相继作出诸多明文规定，但是实际上所存在的问题还是无法避免的，无论是相关管理阶级部门的监管松弛，还是员工法治意识的淡薄，都使得哄骗买房，强制买房等现象层出不穷，即使出示与对方的各种基本证明，也极有可能是伪造的，使得对方落入圈套。
4.3"一房二卖"型
"一房二卖"是指房地产开发商对于即将出售的同一间房屋制定多个买卖合同，来分别与多个买受人进行买卖交易的行为。"一房二卖"又主要分以下两种详细情况:一种是开发商在没有与前一个买受人进行房屋所有权转接之前就与后一个买受人进行该房的买卖行为；还有一种是开发商在已经与前一位买受人进行房屋交付与房屋所有权交接之后，仍旧与后一位买受人继续进行该房的合同订立与出售。
这些情况的发生，一方面是由于市场价格的波动，使得房地产开发方总以自身利益为首要出发点，而不能如期交付与买受人的房屋，甚至不惜承担定金罚则的风险。这样一来，最大的利益受损方自然是买受人。
4.4广告宣传失实型
商品房广告是指房地产开发企业为出售商品房，而采取一系列媒体形式包括广播，报纸等来进行商品房的介绍与宣传。在这样一面的宣传之下，买房人很容易受到不实宣传的诱惑，从而上当受骗。
4.5房屋质量低劣型
这一种违约类型主要是指房地产开发商在于买受人进行房屋交付时因为房屋建设不符合法律规定或者与所定买卖合同条例有所出入，比如房屋质量不合格、面积有误差等等引起的一系列纠纷。这些开发商不顾及买受人的利益与意愿，只为自身利益所得而将开发成本一降再降，所造成的后果自然是房屋的质量无法得到保障。
4.6逾期付款型
这种类型主要表现在付款方式为消费贷款的买卖合同中，买受人在签订买卖合同并支付首付款后，买受人应当提交个人资料以申请贷款，但因个人信用问题而不能取得或按时取得抵押贷款，导致出卖人不能按约收回房款，其经济利益受到侵害。
4.7拒绝接房型
出卖人将具备交付条件的房屋通知买受人时，买受人以外出或失去联系等理由故意拖延时间，未按出卖人的通知及时办理房屋交接。
5商品房买卖合同中的防范措施
5.1关于商品房买卖合同的签订
一般情况下，许多买房人在正式签订购房合同之前都会先签一个房屋《认购书》，但是也有相当一部分买房人没有签订。对于已签订过认购书的就要详细审核其是否与你签订认购书时看到的合同有不同之处，如有不利条款就提出，并与开发商协商予以解决，免得日后产生纠纷。对于没签订过认购书的购房者，就要详细审核合同的所有条款，这些条款中需要格外注意的几点有：
（1）对于房屋出卖人的主体资格进行审核，根据《城市房地产管理法》的规定，要求出卖人出具房地产开发资质证书、开发单位与销售单位及所有权人是否一致、中介代理机构是否具有正式的委托文件。
（2）对于所签订合同的主体内容进行审查，包括房屋面积、使用面积、交付期限及房屋的质量是否符合法律规定或合同的约定，防止因质量瑕疵而产生纠纷。
（3）关于双方违约责任的约定要公平合理。在双方进行合同签订时，一定要秉持这公平和合理的原则。有些开发商在对于买房人的违约责任设定方面往往十分严苛，尽可能躲避自身主要责任的承担，显然对于买房人十分不利，这样的违约合同设定是十分不合理不公平的。因此，在与销售商签订商品房买卖合同时，买房人也要积极维护自身权益，明确对方的违约责任，使得违约责任承担层面达到公平合理。
5.2关于逾期付款
在实际交易中，双方约定以按揭方式付款的比例较大，买受人在支付首付款后因个人其他原因而不能按期取得贷款的个例也不少，但双方针对这种情形如何处理往往没有明确约定，导致产生争议后无法处理，在此建议出卖人可以考虑明确约定如何处理，避免产生不必要的纠纷。
5.3关于办理房屋权属证书
不动产权属证书是不动产物权的证据，是对财产拥有或交易事实的确认，在《物权法》第十七条中表明不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明，以登记为准。其功能包括产权确认功能和公示功能。因此，双方在签订了买卖合同时，出买人应与买受人明确约定办理产权登记的相关事项，如双方约定委托出卖人统一办理的，买受人应在约定期限内提交相关资料并配合出卖人，督促其尽快办理，如因买受人原因不能按期办理的，出卖人不承担责任；没有约定的，买受人应持有关材料到房地产管理部门办理，并登记公示。
5.4关于商品房预售的预告登记
商品房预售属于特殊买卖行为，是指开放商将正在建设尚未完工的房屋进行预售，买受人可先支付定金。这样的行为无疑是一种风险投资。因此，为避免纠纷的产生、防范风险，买受人应当自预售合同签订后进行预告登记。在学理解释中，预告登记使预售合同具有了物权的性质，是典型的债权物利是一种债权，经过登记后获得了对抗第三人的效力，那么第三人就无法通过占有或登记取得房屋所有权。《物权法》明确规定了预告登记制度。这样就可以使用预告登记制度防止在商品房交易中出现"一房二卖"情形的发生，维护购房人的合法权益。
结束语
房地产开发近年来也是纠纷不断，开发商与买受人之间的矛盾也越来越激烈，拉横幅、群体抗议的事件时有发生，归根结底还是两者之间合同与约定没有如期实现的问题。买卖合同的违约使得二者矛盾迟迟无法解决，对于房地产买卖合同常见违约情形我们应该有较为清晰的认知，然后才能对症下药，加以预防，使得房地产开发与买房人需求之间达到较为一种缓和的利益需求关系。
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