敏捷地产成本管理研究

第1章绪 论

1.1 研究的背景和意义

1.1.1 研究的背景

随着我国国民经济的快速发展与进步，企业为了得到更加长远的发展，采用了各种方式方法为企业的发展服务，成本控制和管理是企业持久发展最常用的方法，不论是刚刚创立的企业还是处在发展过程中的企业都在不断的寻求成本管理的方法和途径，希望能够最大限度地降低企业运行的成本，从而推动企业经济效益最大化，推动企业能够长久性可持续的发展。通过对我国企业成本控制相关问题的有效研究，不仅仅能对企业的发展提供一定的建议，还可以为企业在其他各个方面的发展提供良好的思路，对企业的发展至关重要。敏捷地产作为一家包含民生住宅建设、城市更新、生活服务、酒店及商业运营、物业租赁、文旅开发、优质教育等多元化业务的全国知名综合性企业集团，业务种类形式多样，纷繁复杂，因此其成本管理对其发展也比较重要。

1.1.2 研究的意义

企业要想发展，实现资产增值，就必须完善与优化传统的企业管理方式，对成本进行高效的管理与控制。实现成本的高效控制，将成本控制在可控范围内，提高企业成本的收益，对企业保证资金的流动性，提高企业在市场中的竞争力和扩大企业的规模都起着极其重要的作用。通过对具体某企业成本控制管理相关方面的研究，能够最大程度上丰富关于企业成本控制理论以及成本控制具体方法的相关研究。同时结合实际，以案例的方式能够更具说服力，其后续的分析研究也更有现实参照性。

本文选取敏捷地产为研究对象，通过对敏捷地产成本管理过程当中存在的不足，并针对敏捷地产当前存在的问题提出了具有针对性的对策，不仅能够丰富成本控制相关文献资料，也能为该企业的后续发展战略制定，以及同行业同类型企业的可持续发展提供一定的参考，具有一定的理论和现实意义。

1.2 研究的内容和方法

1.2.1 研究的内容

成本控制对提高企业成本的收益，保证资金的流动性，提高企业在市场中的竞争力和扩大企业的规模都起着极其重要的作用。因此本文以敏捷地产为研究对象，探究敏捷地产在成本管理中存在的问题，最后结合实际与前文的分析，给出一些具有针对性的对策建议。本文不仅对敏捷地产的资金管理、成本控制起着一定的积极作用，也为其他相关企业的健康发展提供参考借鉴。

1.2.2 研究的方法

本文在对房地产企业成本管控相关研究的过程当中，借助了多种研究方法加以佐证，其中最主要的就是文献分析法、系统方法以及案例分析法。

（1）文献分析法：本文通过查阅大量的期刊文献资料，并对相关资料进行有效的鉴别与分类，在此基础上加深对房地产企业成本管控相关理论研究认知程度。

（2）系统方法：将成本管理过程当中的每一个具体步骤都当作研究的重点，从而形成一个整体，一个系统，并对每一个环节展开详细的调查。

（3）案例分析法：运用个案分析法对敏捷地产进行针对性研究，通过实践的过程中进行归纳与分析，解决具体的成本管理问题。

1.3 文献综述

1.3.1 国外研究

国外关于房地产成本管理的系列研究，相较于我国而言要成熟很多。国外的专家学者对于房地产成本管理的研究理论体系也较为完善。

Simmonds在早期就提出了关于企业战略成本管理的理论。他认为企业在进行长久性发展战略制定的同时，就需要结合企业自身运营的实际现状，在了解竞争对手实际情况的基础下，对本企业的发展进行细致的探究，为企业制定。相关的战略成本管理计划。

Cooper and Kaplan通过对作业成本管理的相关研究，并结合企业的实际运行状况，提出了基于作业成本法的战略成本管理体系。

成本是房地产企业开发的命脉，企业发展的成本在一定程度上决定了企业所能够获得的具体利润数额，企业想要在激烈的市场竞争环境当中占领一定的地位，必须要通过降低成本加以实现。为了应对当前经济形势的变化，Peter分析了成本管理在企业具体运行过程当中所起到的重要作用，并对整个企业发展的全过程以及其生命周期不同阶段的成本制定了严格的计划。成本管理不仅是企业的一个管理行为，更是许多科学的管理行为的一个总称，对于企业的成本管理主要是指企业进行一系列科学管理活动的过程。成本管理主要由四个内容组成：成本规划、成本计算、成本控制和业绩评价。成本管理是在确保产品质量的前提下，尽可能将企业员工充分组织起来，全体员工一起实现对企业生产运营过程当中每一个细节的有效管理，从而最大程度上降低企业运营的成本，提高企业整体经济效益的获取，并且更加容易适应市场。成本管理是企业管理的重要组成部分，不仅对企业经济核算有着重要的影响，还完善企业管理模式，在一定程度上提升企业整体管理的有效水平。

国外对于成本管理的先进研究经验，在一定程度上为我国房地产企业成本管控的实践提供了行之有效的理论支撑，为我国房地产企业成本管理的研究提供了较大的借鉴意义。

1.3.2 国内研究

我国对于企业成本管理的相关理论大多都是借鉴国外较为成熟的理论，我国的相关专家学者对于企业成本管理的理论进行了深层次的探究，在此基础上还有部分学者提出了关于房地产企业成本管理这一问题的研究。我国很多学着指出成本管理的理论贯穿在企业发展的每个阶段，成本管理做的好，可以控制企业的生产发展的各个环节，促进企业对于自己生产销售过程中不断的摸索优化，创建出符合企业的自身条件，符合市场需要的产品。同时还会在产品的销售中，把控各种隐性成本的增加，当企业所有的活动都以降低成本，提高品质为工作的原则的时候，企业的生产经营活动会有显著的提高，而且企业的综合竞争力也会有很大的提高。

李刚则将龙信房地产作为研究方向，分析龙信房地产公司成本管理过程当中存在的问题，并借助国外相关的管理方法，运用国外成本管理法以及相关管理模式对龙信房地产公司的成本管理进行了有效的改进，获得了较好的效果。张雷则通过对企业成本管理构成的诸多要素进行有效的探究，并在此基础上提出了有效控制企业成本支出以提升对于企业成本管理的建议。

马海敏对于全面成本管理进行了具有侧重点的论证，指出企业对于成本管理所采取措施的必要性，并通过一定的案例指出企业获得高收益的前提就是需要对成本的运行进行较为全面的管控，并制定了较为完整的成本管理体系，希望能够实现企业运行过程当中经济效益的最大化。

范琴宝借助实体案例对于企业成本管理理论进行了实际的运用，通过对房地产企业成本管理体系的系统构建，推动了企业成本管理实效性。王芳结合房地产企业的具体案例，并在此基础上提出了健全房地产成本管理体系针对性应用策略，推动房地产企业对于成本管理体系构建的有效进程。在企业起步阶段，进行成本管理能让企业最快生产产品，提高销量，建立更加稳固的企业的经济基础，有了稳定的经济基础，企业可以在生产的工艺质量上进行跟多的探索，同时在企业的销售上做出更多的尝试，促进企业的发展，一个企业在刚开始创业的时候不注重成本的控制会造成第一不顾成本，盲目追求产品的新颖，最后无力进行后续的创新，第二就是重视成本管理过油，导致盲目追求利润最大化，导致企业的决策失误，最终企业很快在市场竞争中被淘汰。

第2章 敏捷地产的概况及成本管理现状

2.1 敏捷地产的概况

1993年，敏捷集团成立，并在五年之后进入房地产领域进行企业运营。敏捷地产在经历22年的长久性发展之后，现在已经成为一家包含民生住宅建设、城市生活服务、酒店商业运营、物业租赁以及教育等形式多样的国际型集团企业。敏捷集团的总资产超过九百亿元，整体的建筑面积高达3000多万平方米。敏捷集团的员工总数量已经超过两万人，并在2019年获得505.3亿元的年销售量总额。

敏捷地产的成本控制都主要体现在以下几个方面：企业投资决策阶段、规划设计阶段、施工建设阶段。本文以敏捷地产公司的这几个成本管理阶段作为研究基础，通过对敏捷地产公司成本经验和相关项目案例的分析，对房地产成本管理的各个问题予以探讨，并针对不同的问题提出解决策略。为提高本研究成果可借鉴价值，所选敏捷地产公司的成本管理框架具有典型代表性及普遍使用性。

无论从企业专业度或规模方面，敏捷地产公司均具有典型的代表性，属于房地产行业中的中等企业。敏捷地产公司主要设置财务成本部和合约管理部，尽管在本行业中与大企业之间存在差异，但是基本可代表中小规模房地产企业，其成本管理模式具有较高的代表性，可选为本研究案例对象。

2.2 敏捷地产成本管理现状

一般而言，各个房地产企业的成本占比基本雷同，敏捷地产公司若想从市场竞争中占有一席之地，则必须从可控成本着手，加强成本管理，在保证核心竞争力的基础上，尽可能的降低成本费用。

表2-1 房地产项目成本构成情况

第3章 敏捷地产成本管理存在的问题

3.1 成本管理意识淡薄

成本管理就是为了对企业的生产成本进行控制，企业的利润的计算就是产品的售价减去企业的成本，所以成本的控制对于企业利润的增加有很大的意义，企业成本管理的目的，就是为了降低企业的生产销售个环节的成本。但是，企业成本的管理也绝对不是要求成本降低而造成产品质量的降低，成本管理的最终目的是根据市场的变化最终确立企业的成本和质量之间的平衡，在保证质量的前提下，最大化的实现企业的盈利。目前，现有大多数企业中，普遍存在员工与企业管理者的关系疏远，两者之间只是单纯的雇佣关系，员工怀有“当一天和尚撞一天钟”的想法，并没有将自己工作中发现的成本管理中的不合理及存在的问题及时反馈给管理部门。对于房地产企业亦是如此，例如工程原材料的采购成本，仅仅由采购人员的主观意识决定，缺乏成本预算、分析等成本管理意识，无法将成本管理工作及时反馈给管理者，致使成本脱离房地产企业实际经营，成本管理制度流于表面。总之，企业必须转化该固有的思想观念，促使企业规划的长期发展。

3.2 忽略环境成本管理

敏捷地产作为一个以工程建设为主的企业，其施工过程中会产生大量的工程废弃物，继而对生态环境造成一定程度的破坏。为了弥补环境污染造成的损失会花费一定的费用，会出现环境成本。环境成本是指为了防止对环境的破环，比如向环境中排放污染物而发生的成本。在该定义下，环境成本又可分为其他多种。敏捷地产在施工过程中没有重视对于环境造成的影响，缺乏为控制污染而评价和挑选设备、没有为了使污染减少而培训员工、开展环境研究等等。和敏捷地产一样，国内诸多企业也同样有类似的困难，由于缺乏相当多的资金技术的积累与支持，所以不能够在环境方面投入大量的资金，并且也不可能将重污染企业调整为无污染企业，也不可能像发达国家那样，经过一段时间的资本积累后，将重工业和重污染企业转移到相对落后的国家。

3.3 成本管理人才匮乏

人才匮乏，主要是指企业人员素质不高、能力较差，从而导致其产生体力匮乏成本、素质匮乏成本以及知识匮乏成本。部分企业为降低企业支出，甚至忽略员工的专业培训，使的员工因知识水平不够而浪费企业资源，例如返工率高、生产效率低等问题，其次，若专业技能水平人员匮乏，还将会造成极大的经济损失，丧失企业核心竞争力。敏捷地产企业作为一个房地产公司，其各岗位人员构成主要分为成本预算类、财务类、销售策划类、工程类、设计技术类、投资开发类等。其中有关岗位的人员配置数量与业务量之间的比例关系没有达到统一标准，且敏捷地产企业各岗位员工接受教育的水平参差不齐，在一定程度上限制了企业的发展。

3.4缺乏事前控制

上文提到，房地产产业发展的最初阶段就是要不断的获得土地资源，并制定行之有效的构建计划，该阶段尽管历史较短，但对于项目开发的成功与否至关重要，土地成本的高低和规划设计是否合理将直接影响到项目后续的发展，就成本管理角度来说，应通过该阶段的投资可行性分析，粗略测算成本，以便决策是否进行项目投资。

（1）成本调研不充分

敏捷地产尽管在房地产项目拿地扩展阶段组织专员进行了成本调研，但其调研内容仅仅局限于土地起拍价，对于周边项目部品件、区域配套费用缴费标准以及周边项目楼板价等内容并未展开调研，从而导致投资决策存在一定的偏差，影响成本管理效果。

（2）缺乏投资评估指标体系

我国早在2003年之前，土地转让方式较多，诸多房地产企业可以通过与XX以协议方式拿地，大致估算后就直接决策了，缺乏有效的投资评估。2003年以后，土地转让制度予以规范，施行公开化的土地招拍挂制度，土地价格一路高升，不得不促使房地产企业重视拿地可能性，并测算未来投资回报，继而决定可承担的土地价格。

然而，尽管拿地可行性分析被房地产行业重视，但仍有诸多企业的可行测算相对简单，仅仅关注项目盈利能力、市场前景以及土地属性，并未构建科学的投资评估指标体系，难以为房地产企业的投资决策提供裨益。

（3）不重视规划设计

作为事前控制的重要环节，在规划设计阶段，市场部门与设计部门应处于主导地位。该阶段需要深入探讨规划方案、户型配比、市场定位、产品类型以及目标客户等，房地产企业在进行拿地方案审视的过程当中，必须要慎之又慎，从整体上判断该方案是否存在欠缺之处。房地产企业在对整个土地规划的过程当中，应该明确建造后续工作的目标以及具体的计划。调查发现，项目设计阶段对投资有较大影响，可能达75%以上。房地产企业若想控制成本，则必须严格控制投资阶段之初，做好项目的全面规划设计，进行实地勘察，深入了解项目周边的环境以及基础设施的建设，避免在之后所进行的施工环节中造成一些不必要的损失。

尽管如此，房地产企业当中的设计人员经常会出现对于设计计划重视技术，忽视经济发展现状的问题，在一定程度上提高了整个房地产建设的标准，从而大大降低成本支出，继而对项目成本的管理控制起到了不利影响。与此同时，若成本管理不对事前规划设计予以反馈，在后续项目中存在技术问题，将会大大增加改进成本，得以暴露成本管理“先天不足”的弊端。

3.5 工程签证、设计变更导致的成本超支

在工程施工过程中，整个房地产行业在对工程签证以及设计变更的过程当中，对于整个施工的进程都会产生较大的影响，不仅会延长施工的整体时间，导致施工计划错乱，并且可能会引发施工造价的不确定性。为了推动施工项目有效地运行，施工单位必须要做好工程签证这项工作，这也是企业运营成本管理的重要依据。一旦工程签证以及相关设计出现变化，特别是技措、技改中，整体计划改变的比例更大。设计变更旨在确保施工、设计纠错，提升工程品质效果的重要修改工作，无论是合理或不合理的工程签证、设计变更，均会大大提高成本管理难度，提高成本指标风险。

3.6 施工建设阶段成本管理滞后

企业成本管理，则必须构建在企业了解项目成本执行情况的基础上，如果存在超成本风险，需要及时采取成本管理措施。目前，诸多房地产企业并未意识到动态成本管理的重要性，仅仅局限于简单合同台账中，不能真实反映成本最新信息与合同成本预期情况，从而导致动态成本反馈缺乏实效性，成本管理滞后。

以敏捷地产公司在具体施工过程当中出现的状况为例，由于持续高温、连续下雨等恶劣天气及其他不可控因素的影响，导致部分材料的损坏需要采购新材料，而且因为不能正常按原计划进行作业，大大延长了施工所需要的时间，由此产生了额外的人工费用。在施工现场所产生的合同变更需及时记录，并立刻传送给成本核算部门，做到管算结合。此外，超出原本合同所规定的时间与费用，将会导致成本的增加。只有全面的了解项目成本管理的情况，才有助于更好的选择补救措施，减小成本的额外增长，否则超成本指标的既成事实，则成本管理则成为事后调整，整体成本管理滞后，不利于提高成本管理实效性。

第4章 完善敏捷地产成本管理的建议

4.1 提高企业员工的成本管理意识

一个企业的发展与成功关乎到企业中的每一个人，是大家共同努力的成果。上至企业管理层，下至企业的普通员工，都应当树立正确的企业意识与参与意识，大家属于同一个命运共同体。企业的任何活动，任何成本都是人的某种作业的行为，所以每一个员工都要对企业成本负责。企业如果想要实施成本管理战略，首先应尽全力的培养企业的成本文化，使每一位员工都有成本管理的观念。将团体思想传递给每一位员工，使员工形成大家是一体的概念，企业中的员工同企业是一体的，拥有共同的命运共同体。将这种观念传播到员工中，形成员工的共享价值观，就会有更多的降低成本的途径。比如，敏捷地产企业可以将复写纸两面用，尽可能的创新技术节约原材料的消耗。尽可能的节约成本对于每一个企业的发展都是及其重要的，敏捷地产企业也不例外。纵观企业的生产销售等各个环节，不能将成本优势的取得局限于成本的某一方面，企业的管理者应该解放思维，从管理的角度去深刻发掘节约成本的好方法及切实可行的对策。在企业管理层与员工的共同努力下，引进先进的成本管理方法，并结合每个企业自身的发展实际，就能不断增强企业的综合竞争力，获得更多的效益。

4.2 重视环境成本管理

企业的发展是随着市场的变化而随时变化的，同行业的竞争，同行业国内国外公司的竞争，国家的政策，企业内部的生产环境也在不断变化的，因此企业的内外部的压力是随时变化的，生产成本的控制需要很好根据实际情况的变化，不断调整成本管理的方法，使企业在不断的市场竞争中保持持久的竞争力，这种成本管理的方法应该是在保证企业的生产产品质量的前提下，不断生产成本低的产品，在销售上是采用最小的营销策略，最大化的吸引客户客源，保证产品的销售。在国家XX完善环境保护法和体制机制的过程中，各企业也应建立相对应的企业环境成本控制体系，确立环境成本控制长效机制。企业应革新落后的环境成本理念，综合采用多种途径和方法加强环境成本控制，改善过去的单一、落后的方法。由于企业环境受外界的影响较大，所以需要采用产前控制和多方面，多角度，多层次的控制模式。产品产前的规划要求企业要尽可能的从源头就加强环境成本控制体系。多维度控制模式可实现从社会到企业以及社会群众共同参与的多层次性控制主体，同时也包括产品从筹建到产品生命周期研究的全面性。在完成以上的基础上，企业还应转化内在动力，即转变经济发展方式和方法，在促进企业效益增长的同时，能减少对于能源的依赖。通过节能减排的方式发展企业，提高能效和产品与服务附加值，实现经济内涵式增长。

4.3 加强员工培训，提升员工素质

某种程度上来说，企业若想从根本上解决人力匮乏现状，则需要全方面从员工知识能力素质方面加以提升，并作为成本管理工作的重点。具体的措施可包括，定期为员工进行专门的职业培训，扩充员工专业技能知识，同时，除却职业培训外定期举办岗位操作比赛，并通过奖惩激励制度，提高员工参与其中的主观能动性，加强学习兴趣。在实际生产过程中，尽可能的降低工程返工率，优化生产效率，尽可能规避因员工自身问题导致的成本资源浪费。与此同时，还应严格依据《劳动法》规定，对员工作息时间予以科学安排，并加强人文关怀，让员工有充沛的精力投入到工作生活中去，继而降低工伤事故发生。总而言之，只有选取最适宜的办法，充分发挥员工潜能，才能够更好的为企业献力，实现降低人力匮乏成本的目标，提高成本管理的实效性。

4.4 加强事前控制

4.4.1 协同调研成本，编制科学的成本估算

项目可行性研究应有不同专业的协同配合，且拿地成本估算也不仅仅是某个部门的职责，需要开发配套、工程、市场、设计以及成本等不同专业的人员协作调研，从而更全面、科学的调研成本情况，为后续阶段的成本估算奠定良好的基础。

完成协同调研成本后，应由成本管理部门牵头，其他部门配合，共同展开地块成本的分类探讨，结合发展前景及市场需要，在此基础上强化对于客户目标群体的调研，加深对于客户相关产品定位的心理需求，以及对于整体房地产建设规模的规划等。对于整个建筑工程做出客观合理的评价，分析整个项目可能会为公司获得的经济收益，并结合市场环境的变化以及技术需求方面的要求做出适应的调整。在这一过程中，房地产企业必须要求各部门提供精准的成本预估信息，市场部门必须要按照用户特定的要求以及市场的整体运营趋势提供准确的成本预估金额，设计部门需要按照设计的有效标准以及相关的方案，制定行之有效的建设信息，工程部门也需要按照实际情况制定能够有效完成的具体计划。成本管理部门结合各个要求，实现成本配置与部品件配置，同时整合各部门信息，编制科学的成本估算，以此用于投资决策的辅助参考。

4.4.2 制定适合本企业的投资决策评价指标体系

房地产企业在进行决策投资之前，可以对整个投资项目进行行之有效的评估，在此基础上通过不断优化方案优化决策的形式制定有效的标准。房地产企业在进行投资土地的决策过程中，均需要制定适合本企业的自身偏重指标，例如利润回报指标、现金流指标等，另外，与XX部门的关系也成为重要的评估指标。

4.4.3 完善设计规划方案

中小型房地产企业在进行设计规划方案的完善时，应从以下三个方面入手：第一，进行设计招标，对比多种方案成本。在整个房地产项目开发设计的过程当中，需要设定行之有效的经济方案以及建筑方案，共同推动项目的设计与开发。在此基础上相关部门可以通过多家企业公平镜头对其竞争计划进行综合评比的方式，挑选出设计更加合理的企业，并且保证该企业设计的建筑方案科学有效，能够在有效降低建筑成本的同时保证建筑质量。与此同时，针对不同的方案，不仅要重视项目设计的品质及创新，更要对比分析附加值面积、车尾面积、墙地比以及一系列因素的成本指标。在保证构建成本科学合理的前提下，选择最为合理的运行方案。第二，在进行出图工作具体落实之前，相关部门应该对图纸进行较为细致的审核，将整个工程的规划制定的更加完整，确保在施工之前，核实设计方案的有效性，对其予以提前管控，有助于把费用降低到最低，实际效果也更好。

4.5 严格控制设计变更和工程签证

一方面，对工程签证和设计变更予以分类，并选择差异性处理方式。在房地产项目施工时，工程签证和设计变更极难彻底规避，特别是设计变更，是设计的必要补充，而工程签证变更则是为了迎合市场需求变化，为提高项目品质或档次予以的调整，当然也有部分原因是由于施工组织不合理或施工质量问题导致的。对于不同的情况需要予以分类分析确认，选择更合理的方式处理。

另一方面，构建工程签证管理制度，明确各部门职责分工，提高签证质量，坚决禁止虚假情况的发生。工程签证办理，应快速及时，通过对施工现场实际情况的客观描述，进行签证的构建。隐蔽签证的设计主要是以整个项目的设计图纸为制定基础，将整个项目的隐蔽之处以及明确被隐藏的部位进行有效的处理，除此之外，还要标明隐藏项目的具体范围。在签证改变之后，必须要结合施工现场的具体规定进行及时有效的处理，相关部门的审核工作也必须依照有效的规定进行推进，严禁随意变通。现场签证的审核不得徇私舞弊，使得签证作用超过合理范围，与此同时，尽可能的实现签证真实化、图纸化。

4.6 实行动态成本管控

对于中等企业而言，成本管理的过程通常情况下周期长，环节多，对于多样化的成本管理需求与复杂的成本管理过程，可以选择成本管理信息化软件，加强对材料价格、设备价格的控制，对比不同施工方案的技术经济指标，优先选择最佳的施工方案，落实到成本责任于个人，充分发挥成本最低、质量最优的成本体现，无论在任何情况下，相关工作人员均能服从规章制度和管理层决策，尽可能的消除不利影响，大大提高企业成本管理的便捷性，实现动态成本管控。

第5章 结论

在社会大环境下，能够促许城市的规划，使城市建设工作更加完善。同时也在其他多方面发挥着至关重要的作用，如带动相关产业的发展，增加就业岗位，减小失业率。所以，为了能够推动房地产企业可持续性的发展，实现房地产企业有效的成本管理，本文通过对某房地产，具体运行的有效探究，加强对本企业成本管理的实际方法进行了深刻的分析，并在此基础之上对同类企业的具体成本管理提供参考依据。由于不同房地产企业的产品性质不同，故此在具体的成本方法中均有显著差异，但不变是的全过程的、动态化成本管理理念，并将成本管理理念渗透到企业的各个部门中，形成各部门间共同协作，以降低成本、提高经济效益为目标，共同致力于房地产企业成本管理的工作中来，使房地产企业在激烈的市场竞争中提高核心竞争力。

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敏捷地产成本管理研究

价格 ¥5.50 发布时间 2023年1月23日

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