自2007年9月12日至年底，国土资源部开展以清理全国各地“以租代征”、未批先占、批少用多等问题的“百日行动”，确保我国耕地“18亿亩红线”。
一、“以租代征”的表现形式、主体认识误区及危害
所谓“以租代征”，是指违反土地利用规划和土地利用计划管制，规避农地转用和征地依法审批、规避依法缴纳新增建设用地有偿使用费、规避依法缴纳征地补偿费和安置补助费，以出租（承租）、承包等方式，用农民集体土地搞项目建设。在“以租代征”愈演愈烈的背后，究竟有哪些人在推波助澜？我们有必要针对“以租代征”现象进行认真分析。
（一）“以租代征”的表现形式
国家土地督察北京局对华北5省区市的调查发现，“以租代征”主要有6种表现形式：
1、用地单位或个人直接与村委会签订协议租赁土地；
2、基层XX直接租赁农村集体土地；
3、基层XX转租农村集体土地；
4、基层XX作为土地租赁中介人促成租地行为；
5、村自行出租自己的承包地；
6、村委会租用农民的承包地搞非农建设[3]；
（二）产生“以租代征”相关主体认识误区
1、农民：“与其土地被国家征收获得较少补偿，不如自己开发多赚租金。”
报载，河南某县的一个村，今年来共向7家企业出租土地280亩，每亩地年租金1200元。村民对租地这种形式很满意，“如果征地办厂，即使一亩给上几万元补偿，不到10年就用完了。租地既不失地，又不用种地，每年还能领国家的粮食直补。”[4]国家土地督察北京局的一项问卷调查发现，73%的农民愿意或比较愿意以“以租代征”形式出让土地。
2、地方XX：“‘以租代征’有诸多‘好处’，何乐而不为？”
“以租代征”用地项目的落地，往往与当地XX的默许、纵容甚至直接参与分不开。“以租代征”可以规避建设用地审批的高昂成本，加快项目上马进展的速度，又可以逃脱法定的税费和免除占用耕地而必须履行的占补平衡义务。地方XX不必为征地补偿费用和被征地农民安置、长远生计等问题困扰，更关键的是，可以突破建设用地指标的限制。
3、地方土地行政主管部门：“法不责众，民不告，官不究。”
近年来“以租代征”呈上升、高发态势，尤其是县、乡、村一级争相效仿，十分普遍。法不责众，导致地方行政主管部门手中有法而束手无策。加之，“以租代征”牵扯征地制度改革、农村集体土地流转等较为敏感的话题，土地监管部门不愿意惹麻烦上身，索性采取“民不告，官不究”、“睁一只眼闭一只眼”的策略。
4、用地企业：“征地报批程序繁琐、周期长，不如签个租地协议，直接用地省时省事又省钱”。
按照现行规定的办卷时限，一般要3个月，整个从组织报批到完成征地过程，大体需要近半年的时间。由于各地招商项目争取困难，很多地区就在用地手续上打“擦边球”，搞“以租代征”。
（三）“以租代征”危害的具体表现
“以租代征”虽然是新出现的土地违法行为，但它已带有普遍性。表面上成全了部分地方XX、企业和农民的急功近利，实际上埋下了严重影响国家宏观调控、威胁国家法治和社会长治久安的种子。
1、农民合法权益保障成问题。擅自占用农用地进行非农业建设属于非法行为，决定了租赁农民集体土地的合同的违法性，当然得不到法律的保护。而由于土地租赁期限一般都较长，随着土地资源日益紧缺，土地资产不断升值，今天看似没有矛盾的“租赁合同”，日后发生纠纷实乃必然。这些违法建设项目一旦被查，土地无论如何处置，农民都将成为违法的“帮凶”和以身试法的牺牲品。
2、国家粮食安全和宏观调控严重受影响。大量“以租代征”事实的发生，农村集体建设用地数量剧增，耕地甚至基本农田大量流失，国家无法切实控制住新增建设用地供给，长此以往，国家粮食安全将受到威胁，宏观调控中土地这道闸门无疑将失守。近期世界、中国的粮食危机，由此可见端倪。
二、探究“以租代征”的原因
（一）、直接原因与我国目前实行的土地征用补偿制度有关
1、农民土地权利的丧失
现有征地制度是以农民土地权利的转移为其核心特征的。当集体土地被征收成为国有土地，进入工业化、城市化范围之内的时候，农民丧失了土地。相反，以租代征意味着农民并未丧失对于那些进入工业化、城市化范围的土地的所有权，工商企业所获得的只是有限时间内的使用权。
2、农民的土地利益受损
在土地补偿标准上，《土地管理法》规定以“前3年平均年产值”为计算依据，有失公正。因为征地是现在征的，而前3年的亩产年产值，由于受科技、体制、物价等方面的制约，产值一般没有现在高。在补偿数额上，标准太低。我国的《土地管理法》是1986年制定的，虽然在1988、1998年先后两次进行修改，但对于征地补偿标准没有进行修改，到目前为止，仍然执行的是该法第47条的规定：按照前3年平均亩产年产值计算，最高不超过30倍。可是在实际执行中，因30倍需要经过省级人民XX批准，所以一般都很难达到，多数都在15-20倍之间，按照一般耕地计算，农民被征用一亩地，实际得到的补偿一般在2-3万（不含城市郊区）左右。
再者，征地制度给予农民的补偿是一次性的，农民在一次性获得这笔补偿后，就丧失了对土地的一切权利，成为失地农民，生活水平下降。相反，以租代征让农民有权永久性分享土地收益，而且，随着土地增值，这种收益也理应水涨船高，土地应该真正成为他们的一种社会保障。
3、在征地程序方面，农民缺位，不能充分表达自己的意愿，也是“以租代征”行为蔓延的因素。本来，我国的征地补偿有着严格的民主议定程序，农民应有参与权。可是在实际工作中，农民的意愿往往难以表达，无形中增大了农民与征地部门的对立情绪。而“以租代征”最大的优势在于，农民能
直接与占地单位讨价还价，确保了农民对土地使用权的权利不丧失，所以农民宁可被“长期租赁”也不愿意征用。
（二）深层次根源与我国农村现有的土地产权制度的弊端有关
根据我国的宪法及有关法律规定，我国的土地所有权分为国有与集体两种所有制。国有土地使用权可以按照市场经济的规则进入流转渠道，如可以设定担保物权、进行交易等等。但作为农村集体土地的使用权，土地除了作为自然的可利用资源外，还承担着维系社会公平、保障农民生活等其他的作用，虽然按照现行的法律可以转包、转租，但由于其不能出让、设定担保物权，集体土地仍然不能实行商品化以按照市场规律进行合理的配置。随着市场经济的发展，国有、集体土地的两种权益的差别应逐步地予以消除。
三、结论
对于“以租代征”违法用地者，“百日行动”突击查处“以租代征”，不足以惩戒，我们应当从产生“以租代征”的制度根源着手，修订相应的法律法规，完善我国土地征收制度，规范土地的出租行为，才能消灭“以租代征”，最大程度保护农民权益，从而使农村土地得到保护，确保我国耕地“18亿亩红线”。
参考文献：
1.迟福林主编走入21世纪的中国农村土地制度改革中国经济出版社2000.6
2.梁书文、黄赤东主编土地管理法及配套规定新释新解人民法院出版社1999.7
3.鹿心社研究征地问题探索改革之路中国大地出版社2003.9
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