房地产金融风险防范策略研究

　摘要：房地产是一个集资行业，带动着我国经济的发展。在时代的高速发展下，房地产伴随着经济的发展也日益显著。我国目前的经济发展与房地产业务息息相关。它与我国金融密切相连，两者相辅相成，缺一不可，为我国的经济增长有着卓越的贡献。但是伴随着发展的快速增长，其所便显出的隐患也逐渐明显。作为我国的经济支柱之一，应该时刻关注房地产金融，防止其发生巨大变故，影响我国社会的发展。因此，做好房地产金融风险防范策略研究是必不可少的。它不仅有着深远的意义，也对我国的稳定发展有着健康的支持，更从某些方面反映了房地产金融对我国经济的走向趋势。

　关键字：房地产；金融；风险；防范策略

　1绪论

众所周知，房地产与我国经济的发展息息相关。现在社会的经济水平显著提升，市场形势错综复杂，但近几年来我国经济增长的速度放缓，金融风险不断积累，房地产金融风险更是首当其冲。房地产起源于1981年，随着国民经济的快速增长，房地产所带来的隐患也日益显著。很多城市出现房地产泡沫企业，从而对其投资者造成了一定的影响。但房地产是我国的经济支柱，它与我国金融体系密不可分。因此，关注房地产金融波动的现象，找到房地产金融波动对其的影响，从而能及时作出房地产金融风险防范策略研究，这是我们对它所做的重要路径。本文先从房地产开始，逐一介绍其金融风险以及防范策略研究。

　2房地产的论述

　　2.1房地产

房地产作为我国经济的中流砥柱，可以说是一个高速发展的行业。房地产就是土地之上的建筑，但其所牵扯的因素较多，一个合格的房地产开发，前期需要大量的资源以及资金用来启动项目。每一个房地产的开发建设，都需要花费大量的时间以及海量的资金。并且在前期运营过程中，需要了解所在地域的经济水平以及政策，提前做好充分准备，以免在建筑期间产生意外，导致无法进行。

　2.2房地产的特征

房地产具有众多特征，其主要为：（1）位置的固定性。由于房地产有着位置的固定性特征，主要是因为房地产是地产与房产的组合，开发商花费一些土地出让金，从而批到一块地，然后在这块土地上建造房产项目，所有的规划都是围绕这固定的地产来进行的。（2）长期使用性。房地产是土地建筑，保守估计可以持续使用50年；若不受人为因素或其他方面的影响，可具有长期使用的价值。（3）地域差别性。每处房地产具有不同的价值估计，并不是所有建筑价格都是统一的。因地域差异，所以房地产价值也是不同的。（4）保值、增值性。与其他相比，土地的价值变动相对而言可称为最小的；从而使房地产的价值方面保持一个稳定的状态，更有甚者，会随着社会地域的发展，逐渐上升。

　2.3投资房地产特征

充分了解房地产投资特征，可以在一定程度上减少房地产投资风险，做到合理运用，不过分消耗，争取以最少的代价做出做大价值的投入。与其余投资相比，房地产投资具有以下特征：（1）房地产投资对象的固定性和不可移动性。房地产投资对象是不动产，土地及其地上建筑物都具有固定性和不可移动性。任何建筑一旦定性，也不可以移动。光这一特点，就为房地产的需求和供应带来许多限制。每个房地产开发商在决定对任何一块土地进行投资，都会进行大量的预测以及核算，如果投资出现错误的决定，不仅会给投资方带来巨大的损失，同时也会对该城市的建设造成难以估计的后果，因此关于投资决定要有充分的准备和大量的勘测以及核算。（2）房地产投资的高投入和高成本性。每一处房地产的开发和建设，都会花费大量的资金，少则几百万，多则上亿的资金。房地产的投资高成本原因主要源于以下几个方面：1）土地开发的高成本。首先土地是固定的，并非可移动的，对于某些地域而言，其资源相对稀少且并不可替代，每一块土地的出售都要有全方面的考虑，要预测该土地的用处，生产能力和面积以及所处地域的优势等方面来进行价格预估；与此同时，有些作为自然资源的土地，并不可以直接使用，需要前期经过一系列的投资和开发等因素，从内在提升土地的成本价值。2)房屋建筑的高价值性。土地建筑需要消耗大量建筑材料和物资，同时需要大量的工作人员和工程技术师，并且也要使用大量的机械设备。除去这些，所有的建筑也要占用大量的时间，资金的占用数额也相对比较巨大，故而利息成本也是一笔不小的开支。3）房地产经济运作中交易费用高。房地产在开发过程中，需要同时联系多个部门用于运转，从而使各种费用比较昂贵，也加大了房地产投资成本。（3）房地产投资的回收期长和长周期性。对每一个房地产投资项目而言，它的开发阶段一直会持续到项目结束，投入和使用的建设开发期是相当漫长的。房地产投资过程中间要经过许多环节，从土地所有权或使用权的获得、建筑物的建造，一直到建筑物的投入使用，最终收回全部投资资金需要相当长的时间。房地产投资的资金回收期长，原因包括：1）是因为房地产投资不是一个简单的购买过程，它要受到房地产市场各个组成部分的制约，如受到土地投资市场、综合开发市场、建筑施工市场、房产市场的限制，其中特别是房屋的建筑安装工程期较长。投资者把资金投入房地产市场，往往要经过这几个市场的多次完整的运动才能获得利润。2）是由于房地产市场本身是一个相当复杂的市场，其复杂性不是单个投资者在短期内所能应付得了的。所以，一般投资者必须聘请专业人员来进行辅助工作，才能完成交易。这样，又会增加一定的时间。3）如果房地产投资的部分回收是通过收取房地产租金实现的，由于租金回收的时间较长，这样更会使整个房地产投资回收期延长。（4）房地产投资的高风险性。房地产的资金占用数额比较巨大，且其占用时间期较长，可市场的走向和发展是瞬息万变的，从而导致投资的风险也大大提高了许多。并且房地产资产的低流动性，不可轻易脱手，如果投资失败，会导致难以预估的后果。（5）房地产投资的强环境约束性。土地建筑物具有不可移动的特性，故而每个建筑在建设初期，就会选择好一个适合的地理位置，同时也符合规划以及布局。只有这样，才可以符合城市建设的各种要求，从而取得较好的投资收益。（6）房地产投资的低流动性。房地产的投资金额较大，并不是跟其余商品一样，方便出售和交易，往往需要一个长期的交易时间；因此投资者一旦投入到房地产的买卖中，就代表短时间内，所投入的资金并不可能快速流入到自己手中。

　2.4房地产经济在发展中存在的不足

（1）因为房地产是一个消耗大量资金的行业，所以很多开发商因为资金问题，不得不选择融资，然而其大部分融资对象都是银行这类机构，因此许多开发商只得拿出预售去跟银行来交换。

（2）由于房地产发展的的火热，许多人纷纷投入到此行业，但由于资金消耗巨大，只能选择跟银行机构来合作。长期已久，大部分的房地产开发商对银行的依赖也日益严重许多。

（3）客户违约风险保证各个变量不受到影响，才能够在其中顺利获取利益。但是在社会的发展中，很多消费者的用房需求不断增加，促进了房地产行业的发展与规模的扩大，当客户的经济条件不能满足需求时就会通过贷款的形式。但是这样的过程会给银行带来金融风险。因此需要通过科学的分析，将金融投资分为不同的阶段进行研究，分析出金融市场的发展状况，避免发生现金流紧张以及断裂的风险。

（4）许多房地产处于空房。由于房地产的迅速发展，我国兴建房地产业，从而导致许多建筑出现空房这一现象。其大部分归类于三点原因：1）建筑物周围环境不好，或者出售价格与其所处的地势位置不符合，导致并无人愿意购买。2）建筑物的本身材料并不好，所在位置，其旁边也有建筑，但无论价格还有材质都要比其较好，故而并不选其。3）基于房子的固定性这一特点，会有较多的人利用其地域位置优越，选择购买多处房产，但并不去住，坐等后期建筑的升值，以此来获得利益。因此我国出现许多空房状态，并且随着长时间的空房闲置，不仅会占用大量资源，还会对我国的国民经济造成一定量的损害。

（5）房产的价格与所处的地域经济水平不符合，便出现许多群众购买不起当地房产。这种现象并不代表我国的房产比较缺少，而是许多开发商为了追寻利润以及物价上涨为缘由，成为了房价居高不下的理由，虽然在我国政策的调整下，呈现了普遍的房产降价，但是其效果有些不是特别明显，长期以后，容易对我国的经济稳定发展有着巨大的影响。

（6）伴随着社会的发展，城市人口普遍增多，相对应的住房需求也就日益增加，正因如此，也大大的带动了房地产的需求。同样社会不断地进步，人们的住房要求也慢慢提升，房产的价格分水岭也由此慢慢浮现在人们的眼前，这样的价值变动和市场需求也为房地产业的价格升值提供了很大的空间。

2.5项目投资风险因素的来源

(1)项目场地选址阶段。鉴于房地产固定性这一特点，所以房地产选址就尤为重要。开发商会在进行每个项目的开始前，长期考察选出一个比较合理的位置，以此用来建设。一旦位置选错，很可能会导致整个项目的失败。同时也从侧面反映出，一个好的建筑，不仅要有其他良好的建筑材料，更要有合理的位置。否则，即使价格等因素再低，也不会有对应的需求者。

(2)项目融资阶段。每个房地产项目不仅会花费大量的时间，同时也要占用海量的资金，所以许多开发商会选择银行等其他进行融资。还有一些开发商会选择预售来进行提前的资金回转。在预售的过程中，开发商会获得需求者所交付的预付款项，以此来方便进行项目后面的运转。但若预付款无法及时到位，也会带给开发商一定的难处，情节严重的会导致项目的暂停。

(3)项目建设施工阶段。在项目的建筑期间，很有很能会因为天气的原因，或者工人等因素从而导致项目的延期或者无法完成。更有甚者，因为资金无法对应到位，致使项目直接停工。

(4)项目租售阶段。介于建筑所处的经济发展水平，很有可能会导致在出租或者出售阶段，所显示的价格与当地经济水平不符合，故而产生无人需求，使得项目的经济回转变得十分不稳定。

　2.6项目投资风险因素的主要种类

(1)市场竞争风险。房地产行业作为我国经济的中流砥柱，因此房地产行业也是比较受人欢迎的。虽然需要花费大量的资金以及时间等因素，但仍有许多人投入到此行业，因此市场竞争方面特别激烈。也正因如此，导致许多房产因规格以及布局相似，从而有多处房产出现闲置，无人购买等因素。

(2)商业风险。商业风险是指项目在运营过程中，很有可能失败。这种风险大部分来自外部或者内部。外部是指所处环境的经济发展突然产生变动，从而产生一定量的风险。内部是指项目本身所产生的的费用，导致成本变高，不得不提升项目价格用来保持自身损益。

(3)经营风险。开发商在经营土地建筑时，由于操作不当，导致出现预期之外的结果。出现这种情况的原因大致有三点。第一，开发商的经营不当，使得投资失败。第二，开发商对于政策并没有认真阅读，结果导致投资方向失误，使得投资失败。第三，开发商的经营能力较弱，无法支撑起整个运营，结果整个项目在自己手中失败。

(4)利率风险。伴随社会的发展，通货膨胀这类现象也日益显著。很多地区出现利率上下波动较大的情况，导致了整个市场的经济变动较大。从而影响到整个的社会发展。

(5)金融风险。由于所投入的资金较大，但自己本身没有太多金钱，只能选择去银行这类机构借款用于投资。可在投资过程中，若出现投资产品发生了价格变动，从而导致高价买入，低价卖出或者无人购买这类情况，就会产生金融风险。

(6)购买力风险。鉴于全国各地的发展，其消费水平也不同，导致了房地产的价格也不同。但由于某些开发商所选择的地域经济水平并未达到开发商所出售的价格，故而导致开发商只能低价出售或者租出，这使得开发商所获取的利润逐渐减少，甚至有些开发商在贴钱处理。

(7)创新风险。正因房地产行业的迅速发展，很多商人便纷纷效仿，在市场上出现了很多相似的房产，导致购房者并没有太大的购买欲望。因此，有的开发商便决定创新。但由于房地产行业所牵扯的因素较多，导致创新所受的局限性也大大增加了。很多开发商没有进行深入的甄别与思考，就随意创新，使购房者没有购房意向，便导致投资的失败，面临着倒闭的风险。

(8)政策风险。对于房地产的发展而言，政策的扶持是对房地产行业的便利。所以开放商要对政策有着充分的了解，否则若是出现对政策的曲解，会导致投资方向的错误，很有可能面临企业倒闭的状况。

(9)自然风险。地球自然不可抗拒因素，导致房地产的搁浅，从而对投资商带来难以想象的损失。

3房地产波动的论述

　　3.1房地产波动

任何一个行业的发展都处于波动中求稳的状态，房地产行业也不例外，自然会出现房地产经济波动的问题，按照近些年的比例来看，房地产总体呈现上升趋势。所以，房地产的波动也从侧面代表着房地产经济的发展。

　3.2房地产经济波动主要类型

根据经济波动是否正常可以将房地产经济波动分为周期性波动和异常性波动两种。前者属于正常变动，后者属于非正常变动。周期性波动是市场经济环境中的一条基本规律，从长期的角度来看，经济会出现周期性的变化，这种变化是受到内部规律和外部环境因素的综合影响而形成的。在周期性波动中，房地产经济会有高峰值和低谷值，有一定的规律可循。而异常性波动不存在变动规律，具有较大的不确定性。根据房地产行业的历史情况来看，异常性波动通常是在房地产泡沫出现时产生的经济不稳定现象，异常性波动不利于经济的健康可持续发展。

　3.3房地产波动变化的原因

(1）众所周知，房地产的金融发展与我国的经济密不可分，同时也从侧面反映了我国的经济走向趋势，可以称得上是领导产业。但正因房地产所包含太多，影响其波动的元素也不少。由于经济原因，导致市场的经济上下起伏波动较大，故此物价与通货膨胀等多种元素不稳定，从而影响房地产业。

(2）金融原因。房地产是通过发放贷款等为主要手段来进行运转的。经过房地产经济的深度分析，发现房地产是必须依靠大量资金才可以维持运转的，只有这样才能保持房地产的发展与维持。房地产行业大部分资金是自己本身，但还是有一些来自于其他渠道，保证房地产的健康发展。

(3）土地原因。在市场经济的规律下，会产生两种市场，一级市场跟二级市场。其中，一级市场是土地市场。开发商作为需求方，国家土地资源是供给方。开发商需要展示出自身的优势才会考虑和开发商交换，这也是从另一方面展示开发商自己本身的能力的一种体现。二级市场中房地产开发商成为供给方，购房者成为需求方。购房者的需求会大大影响房地产价格市场，故此土地因素也是非常重要的因素。

(4）政策原因。房地产的发展与国家政策的扶持是密不可分的。国家对于区域的政策扶植，也导致房地产的经济走向。从而也对房地产波动有着一定的影响。

(5）市场原因。购房者的需求也影响着房地产业的波动。随着国家政策的改革，人们对于房产的需求也之间增加，所需的要求也慢慢变多，从而给开发商增加了许多价值空间，也从侧面影响着房地产波动。

4房地产经济波动视角下的金融风险

　　4.1房地产经济波动视角下的金融风险构成

房地产的金融风险，主要包括四个来源，分别是借款人风险、抵押风险、金融机构风险和环境风险。第一，借款人风险主要来源于借款人无法还清所欠的债务，或者是因为房地产的价格变低主动去违约。第二，抵押风险代表所抵押的物品很有可能出现贬值或者商品所属权而产生的问题。第三，金融机构风险是由于自己本身所产生的风险。第四环境风险代表所进行中外在因素导致的风险。

　4.2房地产经济波动视角下的金融风险形成

根据历史经验，国内外诸多金融风险的产生，最初的导火线都是房地产价格的崩溃。例如国际上几次较大的金融危机，都是由于房地产价格的异常波动而导致银行体系崩溃所致。此外，由于银行的信息不对称而导致其对房地产贷款的信用评估不准确，就可能导致贷款流向不合理，进而诱发房地产行业投机行为，出现房地产泡沫。一旦泡沫极度扩张，就会打破原有的供需平衡，导致房地产价格崩溃，产生金融风险，甚至是金融危机。另外，开发商不正当的营利手段可能导致银行和借款人出现信息劣势，进而诱发不当经济行为，严重时就会导致金融风险的产生。最后，由于房地产经济与金融机构息息相关，如果房地产经济波动就会对金融机构产生影响，而金融机构的变动会引发政策的变动，最终对整个产业链产生影响。

　5房地产经济波动与金融风险防范措施

　　5.1完善金融投资主体的相关政策

伴随着社会的高速发展，我国的金融体系也慢慢从分业经营演变成了混业经营。但是由于发展的需求，这种已经不适应于当今社会。故此要想更进一步加强金融风险的监控，关键在于将金融监管体制进行科学的优化，建立完善的金融机制，调整与提升相关部门的监管职能，为混业经营的发展提供良好的基础。其中优化的重点在于保证金融市场稳定的监管目标，并且遵循相关原则，充分发挥其作用，不但要提升金融基础建设的管理，还要保证金融统计数据和监管信息能够资源共享，并使其成为长期进行，进一步贯彻我国“一委一行两会”的工作。另外，在现阶段分业监管的环境下，尽量控制其短板带来的影响，并重点将其长处发挥，注意减少和防止出现重复监管的现象，控制金融风险，将金融监管的作用充分体现出来，运用其有效性以及权威性实现体制的优化。

　5.2拓宽融资渠道

促进房地产经济与金融资本的融合，有助于得到产业以及金融资本的共同支持。首先，需要根据各种方案推动金融部门的综合化发展。例如，根据实际情况运用有效的货币政策和金融政策，结合定向降准、取消服务收费等途径，使金融资本逐渐向实效产业领域转移，不仅能够减少实体产业成本，还会加速货币资本实体化的脚步。同时要注意增强人才以及技术的质量，引导人才与资本向生产方向发展，避免金融投资的风险增加，使经济金融化的发展受限，对其可持续发展产生不利影响。而是要强化基础研究，实现关键技术的有效利用，从而增加产业的资本积累。其次，大力拓宽金融融资的途径，通过指导产业部门开设金融业务以及监理金融监管制度等措施，使两个部门能够联系起来，共同发展。最后，如果想要提高控制能力，就必须需要将其联合，以防出现不良现象，从而促进实体产业的发展。

　5.3加强现金流管理

在我国经济金融化的过程中，主要融资渠道是债务融资。利用资本市场的股权融资帮助经济的发展。但是这样的融资失衡造成非金融单位通过该途径不断获取利益，对于实体产业的发展产生不利影响。因此，需要使债务融资向股权融资、直接融资等方式进行转变，将融资结构控制在正常范围之内。并且通过发展多层次的金融市场，建立联系机制并控制融资成本，防止其发生发展失衡的问题。例如，鼓励XX引导各项资金加入到股权投资当中，将股权投资范围进一步扩大。另外，在退市机制的管理方面要加强，降低风险和债务杠杆率。需要注意的是其主要运用手法是个体投资人员加杠杆以及人为来促进股权融资行为，因此，在实际操作中，要通过仔细分析，避免形成新的问题。与此同时，跟国外的先进企业相对比，我国的企业就比较落后。很多先进技术和知识只有在国外的先进企业才可以了解到，我国的知识认知水平相对就比较落后，更有甚者，在投资过程中，有多数人并非专业的人员。为了解决这一方面的问题，我国应该加强比专业方面的知识，培养人员去学习先进的专业知识，创造出属于我们国家的综合素质。并且在招收过程中，要做到宁缺毋滥，不可随意招揽人员，可为“新鲜血液”打下良好的基础，减少未来投资的风险，从而促进企业稳定的发展。

　5.4深化房地产投资政策调整

对于房地产发展的政策，要做到深刻解读，并不可以因为简短的了解就随意作出决定，否则会导致整个项目的投资失败，从而投资者面临倒闭的风险。为此，要深度了解房地产政策的主要方面，找准时机，并在适当的时间做出正确的投资决定，同时也要做出合理的预防以及规划。

5.5加快金融创新

社会的发展也代表着房地产的多变。随着生活水平的不断提高，人们对于房地产的要求也日益增加，此时房地产就要做到创新。从而在一定程度上扩大了房地产的服务范围，使其盈利空间大大提高，这对于房地产金融的顺利发展至关重要。同时，XX也时刻关注着房地产行业。毕竟房地产是我国金融的中流砥柱，所以国家也在时刻关注着房地产行业，并在一定程度上，给予支持。

　5.6健全住房抵押贷款管理制度

对于贷款行业，我国具有一定的支持和引导作用，此举大大促进了我国经济的流通发展，并建立起严格的规章制度。并且银行也必须对房地产居民的信用严格把控，要认真审核，确保贷款发放合理，同时可以安全收回。

　5.7建立房地产风险预警体系

房地产的开发与建设是一个集资数额巨大且花耗时间长的行业，所以每一个投资决定都要经过深思熟虑。因此，为了做到每次投资都要合理运用资产，要建立明确的风险预警体系，并且要得到充分的完善。首先，XX要时时监控房地产金融部门，同时对房地产进行评估等级，看其是否具有相对应能力来承担；其次，需要XX扶持房地产一些方便政策，对于房地产资金问题，做到及时的控制与解决，并鼓励其通过其余方式或者渠道来解决该问题；最后，要加强对房地产的管理，以防出现各种纰漏，从而降低房地产投资风险。

　5.8健全公司体制

随着社会的快速发展，市场的竞争也日益加大，加上房地产企业的迅速发展，导致其公司内部并没有完整的科学管理办法。一个好的公司，为了好的发展，必须全心一致于一个目标，共同努力，才能有好的结果。公司的科学管理，首先要提升每个人员的个人素质能力。只有拥有好的素质能力，才能有更好的发展思路。其次，对于公司所有工作人员进行分小组探讨。最后，建立完善的体系，公司所发生的都会有一一对照的制度。

　5.9加快融资速度

众所周知，房地产是耗用巨大资金的行业，并且其所占用的时间也并非短期。在其中，一旦资金出现了问题，就很容易导致后期施工很难如约进行。所以，房地产要加快融资速度。因此，房地产要在建设期间，可以采取提前预售的办法。通过与销售沟通，提前出售。或者采用让出一部分土地等方案来减少上升风险。

　5.10合理运用科学办法

利用科学的办法，来合理的定位房地产规划。房地产整个建筑期间所需要花费大量的时间，人力以及物力，稍微有一点差错，就很有可能影响整个建筑的正常运行，为此要运用科学的合理规划，以此来保证房地产的正常运营。要建立起科学的运营流程，还要科学确定相关多元化和非相关多元化业务战略的地位。

　5.11实行众筹

为了保证建筑的按期完成，还可以实行众筹。合格的投资人通过线上或者线下来进行销售或者融资等在内的商业目的，并承诺给予投资人产权、股权或其他回报的商业模式。不仅要健全投资风险指标，还要完善投资效率评价指标。

　结论

根据上文所述，房地产行业已经成为我国经济的支柱，同时与我国的金融体系有着密切的联系，并且对于社会的经济发展有着重要的作用。但由于其中还存在过多的漏洞，一旦爆发，会对整个金融市场产生难以预估的伤害，为此，我们应该进行适度的改革，以及对房地产金融进行合理的预防以及监测。同时，为了保证房地产的发展，还要对其进行严格化的整改和调整。要完善房地产业的机制以及它的安全，寻求多种处理办法，以此来保证房地产行业的健康发展。

　致谢

伴随着毕业论文的最后落笔，我的本科生活也即将画上一个圆满的句号。2022年的夏天，重要离别，回想在学校的生活，目之所及，皆是回忆。在这座充满活力的校园中留下的是青春和沉甸甸的收获，纵然心中有万般不舍，但仍心存感激。

回想这一路走来的日子生活，其实很简单，只是读一些书写一点字和考试的周而复始。在这里，首先要感谢的是我的论文指导老师。这篇毕业论文从开题及资料查找修改到最后定稿，如果没有他，不知以何种糟糕的面目出现了，我很自豪，有这样一位老师他值得我感激和尊重。每一个的奋斗都离不开老师的指导和帮助。在此由衷感谢老师以及本科期间指导过我的老师们。其次，感谢和我共度大学美好生活的同学。恰同学少年，风华正茂，很荣幸认识大家。感谢大家长期以来对我的理解和宽容。和大家在一起的日子终将会成为我青春记忆中最珍贵的时光。最后要感谢我的父母，没有他们在精神和物质上的支持，我不可能顺利完成这几年的学业。养育之恩，无以为报。只想不断努力，成为你们的骄傲。

山水一程，三生有幸。再见我的大学生活，再见所有指导过我的老师，再见了，朋友们。来日方长，你我有缘再会！

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