铁岭铭翔物业管理有限公司企业所得税税收筹划问题研究

　　摘要

随着城镇化进程加快和市场经济的发展，我国现有的城市建筑物面积也不断扩大，对于这些住宅建筑的管理需求也日益增长，这就促使了物业服务行业应运而生。物业管理公司迎来了发展的高速阶段，在城市的发展和管理中发挥了重要的作用。物业管理企业缴纳的税收，是国家财政收入的重要组成部分，在国家税务机关征收的税种中，企业所得税又是非常重要的部分，它通常有难以转嫁，税收负担重和税收弹性小等特点。企业的税后利润就是当期收益减去应纳税额后的利润，由此可见企业所得税直接与公司净利润和公司的切身利益休戚相关。物业管理公司属于服务行业，根据税法规定需要缴纳税款的种类较多，很容易出现一些税率偏高，重复征税的问题。为了企业能得到更好的发展，获得更多的经济效益，作为公司的财务人员，对公司的涉税风险分析和纳税筹划就显得尤为重要。要根据公司的涉税情况提出有针对性的建议，做出合理的筹划，以实现降低税收风险和减轻税负的目标。本文我们将以铁岭铭翔物业管理有限公司为例，从企业所得税的角度分析问题，并给出合理的税收筹划方案。

　　关键词：物业管理；税收筹划；企业所得税

　　引言

1981年我国在深圳成立了第一家物业管理公司，在40年内又相继在全国各地逐渐开展了物业管理公司的多个试点。从2014年开始，我国经济发展进入新常态，增长速度从高速增长转为中高速增长。发展高附加值的现代服务业成为我国经济发展的新增长点，作为新兴服务业的重要组成部分，物业管理企业在经济新常态下展示出新的发展趋势，积极进行优化和转型升级，取得了较为可观的社会效益和经济效益。本文所提到的铁岭铭翔物业管理有限公司成立于2019年04月11日，注册地位于辽宁省铁岭市银州区龙山乡后八里村，经营范围是提供物业管理服务，企业类型是有限责任公司。公司在成立初期，对税收筹划并未进行专业细致的研究，公司仅仅要求财务部门，根据税务机关规定，办理税款缴纳，尽可能的在法律允许范围内少缴税款，降低税负，但是公司并没有制定系统的专业性方案。其中我们还发现了公司内存在的一些常见问题，例如：企业内部员工的筹划意识淡薄，财务人员筹划行为不够规范，对相关税收优惠政策了解不足，财务部门缺乏科学化的决策，对于税收筹划的主体模糊不清，也缺乏科学的筹划体系等。因此我们需要对铁岭铭翔物业管理公司实际存在的问题进行分析，给出有效的税收筹划策略，从而达到节税和规避税收风险的目的。

本文通过对铁岭铭翔物业管理有限公司存在的财务和经营中的问题进行研究，以及对其原有税收筹划中存在的问题进行分析，提出税收筹划方案，通过方案的实施来达到解决公司实际问题的目的。对于铁岭铭翔物业管理有限公司而言，税收筹划的实施具有如下现实意义：一方面它有利于增加企业的收益，促进企业的健康发展，通过节税得到的资金可以用来补贴员工，还可以作为本金，向外投资，增加企业的收益，在一定程度上也促进了社会资源的合理分配，对国家的税收法律也进行了补充，同时也有利于我国税收筹划领域研究范围的扩大和深入。另一方面，税收筹划可以使纳税公司最大限度的得到经济实惠，促使公司转变经营方式，积极开拓创新，提升公司整体的竞争实力，从而使公司在同行业内居于有利位置。也有利于提高纳税企业的纳税积极性。

本文主要介绍了铁岭铭翔物业管理有限公司的实际情况，以及税收的整体筹划情况，指出了相关问题，针对企业所得税部分进行详细说明，随后对公司整体提出合理的税收筹划方案，形成筹划经验，给予其他公司一些参考和借鉴。

本文在进行写作过程中，我主要应用到的研究方法有文献梳理法和实地调研法。一、文献梳理法。在论文写作的过程中，我阅读了大量的相关参考文献，这些资料主要来自于网上的论文期刊和实体的学术杂志。这些文献的研读使我对税务筹划有了较为全面的认识，让我了解了国内外税收筹划理论体系的现状和发展趋势。从同类文献中我也学习了很多写作方法和技巧，写作思路方面也有很大启发。二、实地调研法。本文的写作是基于我在铁岭铭翔物业管理有限公司进行为期半年的实习，在实习期间我多次进行调查研究，并积极与财务人员进行沟通探讨，分析了公司现有的税收筹划方案中存在的问题，并据实提出相应的完善策略。

　　1铁岭铭翔物业公司概况

　　1.1物业管理行业整体现状

在现行的国税制度下，物业管理公司需要缴纳多种税收款项，例如：教育费附加税、企业所得税、营业税、城建税、增值税、印花税和个人所得税等[2]。物业管理公司是所属于服务行业，应当按照服务行业来进行纳税,按照物业公司收取的物业服务费总额的百分之五来计算营业税缴纳额,教育费附加以及城建这两类税务附加分别是营业税缴纳额的百分之三和百分之七。因为自身经营性质的特殊性,纳税项目较其他行业相比较为复杂，容易产生重复计税，企业税率过高等常见问题,使企业面临巨大的税收压力，容易产生较高的税收风险，不利于企业的持续健康发展。

　　1.2公司情况介绍

铁岭铭翔物业管理有限公司成立于2019年04月11日，注册地位于辽宁省铁岭市银州区龙山乡后八里村，法定代表人为夏东。经营范围是提供物业管理服务，注册资本50万元，企业类型是有限责任公司。

　　1.3公司服务范围

一是建筑物的修缮管理。通过对建筑物和基础设施的维修养护，来确保建筑物及基础设施可以正常使用，并采取有效措施，延续其使用寿命，充分发挥建筑物及基础设施的使用价值，保障业主的合法权益。

二是绿化管理。制定管区内的绿化管理条例，并指派专人监督，促进条例的落实到位。对园区内植被定期进行修剪和施肥，做好园区内绿化工作，努力为业主营造一个温馨、幽雅的生活环境。

三是卫生管理。为业主营造一个良好的卫生环境，及时清运生活垃圾，组织保洁人员对公共场所清扫，定时对下水管道进行疏通检查，发现问题进行清理，二次供水水箱也要按规定清洁等，满足大家居住的卫生需求，力争达到国家要求的卫生安全标准，为居民的健康负责。

四是治安管理。包括对建筑物及基础设施的安全管理，为业主的生命财产安全保驾护航，面对火灾，洪灾，雷电等不可避免的自然灾害，要有防范对策和应对能力。设置专业人员进行24小时执勤，对重点区域重点部位巡查，保障业主的生命财产安全，对公共卫生突发事件有应急预案，并协助相关部门采取措施。

五是车辆交通管理。派专人站岗管理车辆停放，自行车、电动车、汽车要分区域进行停放，不允许乱停乱放，避免影响交通和行人正常通行，对于购买车位的业主，引导他们正确停放，不妨碍他人。

六是便民服务管理。为居民提供便民服务，足不出户即可享受便民的市政设施委托办理服务，为身体有实际困难的残障人士和年迈的孤寡老人提供便利，解决他们生活中遇到的实际困难。

　　1.4公司收入和支出构成

物业公司的收入来自于业主缴纳的物业管理费，为业主们提供便民服务收取的手续费和服务费，修缮非公共区域的房屋和建筑物收取的维修费，在小区内部经营的超市，餐饮，棋牌室等赚得的额外收益，提供保管快递和临时停车业务收取的计时费用等。

物业公司的支出主要有雇佣保安，保洁等服务人员的基本工资和日常补贴，负责他们的服装、上岗工、餐食、住宿等费用。对公共区域内楼梯灯、电梯灯、路灯等照明系统的检查维修和定期更换费用，为防止火灾，洪灾等自然灾害储备的应急物资费用，对园区内进行绿化而购买的花草树木的费用以及日常的肥料和园丁的工资，对园区内路面的修补和地砖的更换、下水管道疏通、监控设备购置和维护以及垃圾清运等费用。

　　2铁岭铭翔物业公司筹划情况及具体问题

　　2.1公司税收筹划情况

铁岭铭翔物业管理有限公司要求财务部门，严格根据税务机关规定，办理税款缴纳，避免因为偷漏税影响公司形象。同时也希望财务部门能在法律允许的范围内为公司减少税款缴纳，有效规避税收风险，合理减轻税负。但是公司财务人员并没有给出专业的筹划办法，公司整体的税收筹划也存在着一些显著问题。例如：财务人员行为不够规范，实际工作经验不足；企业筹划意识淡薄，缺乏科学化的决策；办税业务不够熟练，不能充分利用税收优惠政策等。

　　2.2财务人力资源问题

公司财务部门主要负责财务管理工作，目前有两名员工，一名出纳和一名会计，公司需要管理的项目较多，财务人员每个月都要负责很多的项目核算，只能够处理日常工作，没有时间和精力研究税收筹划等深层次问题，财务人力资源匮乏。而且他们都是刚进入社会不久的大学本科毕业生，平均年龄25岁，财务人员普遍年纪较小，拥有的工作经验不足。他们来公司之前从未从事过会计工作，也没有接受过财务和税收的专业培训，对于税收政策和办税流程也相对陌生，对办税项目了解不深，解决税收问题的能力较弱。对公司整体业务了解不足，对税收筹划运用不了解，无法给出税收筹划建议，仅仅是按照税务机关要求纳税。

　　2.3筹划意识淡薄问题

公司由于财务人员自身原因，对税收法律法规以及纳税知识掌握的不够全面，对具体的税收优惠政策了解的不够充分，很容易产生税收风险，容易在不知情的情况下，出现漏税的行为。财务部门的工作人员每天面临着大量的工作任务，没有时间和精力系统的学习和了解税收筹划相关知识，普遍税收筹划意识淡薄，筹划能力较弱，缺乏主观能动性，不能够积极主动的进行思考问题。财务人员缺少和税务机关的沟通，不能端正心态，不能把税务机关当成自己的纳税指导老师，有问题容易遮遮掩掩，担心暴露问题会受到税务机关的处罚。

　　2.4服务模式单一问题

随着经济生活的发展，人们对物业公司的要求不再仅仅局限于满足生活和安全的需要，追求更高的生活品质，享受舒适的生活是人们更高层次的需求。铁岭铭翔物业管理有限公司属于比较传统的物业公司，在提供服务上也并没有进行创新，只局限于保安保洁，垃圾清运，绿植养护，设备维修，房屋修缮等传统服务。对于业主的个性化需求没有办法进行满足，公司经营范围较小，可以获得的实际收益较少。

　　3铁岭铭翔物业公司企业所得税税收筹划

　　3.1公司企业所得税筹划思路

对于铁岭铭翔物业管理有限公司来说，税收筹划贯穿于经营活动的始终，并且是一个税前筹划的过程，应纳税额是公司缴纳企业所得税的体现，对公司的企业所得税税负有直接的影响，企业所得税的应纳税额主要影响因素是应纳税所得额和适用税率。因为税率对于企业是相对稳定的，那么另一个影响因素应纳税所得额就可以认为是企业税负的根本因素，也是公司进行筹划的重点。影响应纳税所得额的主要因素自然是收入总额，各项成本费用以及扣除金额两项。影响企业应纳税额主要因素就是收入，各项税前扣除的成本费用，税率这些因素。因此公司的筹划思路也应该从此着手。因为物业公司的公司性质，本文的筹划思路可以从两个方面进行考虑：一是利用各项费用的抵税效应；二是利用税收优惠政策，享受低税率。

　　3.2公司业务招待费税务筹划

所谓业务招待费是指在日常的企业工作运营中，为了生产和经营业务的需要，而支付的合理应酬费用，它是企业在进行生产经营活动中所发生的必要费用。业务招待费支付范围包括，因企业管理需要，产生的宴请以及工作餐费用支出；企业日常经营需要向客户赠送礼品的费用；出于企业经营管理需要外出考察的费用；公司业务人员。因公司项目出差产生的差旅费用等。通过《企业所得税法实施条例》第34条可以了解到，企业可对真实产生的60%业务招待费进行扣除，另外还明确指出最大税前扣除额要低于企业销售收入的5%，倘若比这个扣除额度高，那么也不允许在企业的日后年度扣除。这一规定对业务招待费税前扣除给予严格限制。主要针对有些公司商业招待和个人消费难以区分的问题。

关于业务招待费，主要筹划内容就是准确核算业务招待费，严格控制业务招待费支出。首先公司要对业务招待费进行相应预算，同时对业务招待费支出和其他费用支出进行严格区分，还要完善报销的相关制度，保存好相关合法凭证，员工出差产生的差旅费也要出具完整合法凭证，便于财务人员进行统计管理。差旅费发票齐全，才可以根据税法规定进行全额扣除。

　　3.3公司捐赠支出税务筹划

公司开展公益性捐赠是履行社会责任，树立良好企业形象的一个重要方式，一方面可以向市场传递企业良好的发展前景和财务状况，另一方面产生广告效应，扩大公司的知名度。公司为国家为了鼓励企业捐赠，对此颁布了很多优惠政策，让符合条件的企业可以在履行社会责任的同时享受到一些税收优惠。在县级以上人民XX和公益性社会组织的帮助下，通过合法途径捐赠给贫困地区就属于公益性捐赠。在年度全部盈利中，如果企业产生的公益性捐赠支出不超过会计利润12%，那么就可以在对应纳税所得额进行计算时进行扣除；超出年度利润总额12%的部分允许结转以后三年内在计算应纳税所得额时扣除。在企业追求利益价值最大化的前提下，以最小的税务费用来打造社会形象一般都会涉及到捐赠行为。通过公益性捐赠企业可实施税务筹划缓解税收压力，对企业而言，一方面能降低税费，另一方面还可以获得更好的社会效益，增加企业自身的知名度。

　　3.4公司税收优惠政策筹划

税收优惠政策是国家为了各个地区均衡发展，尤其是促进落后地区经济发展而出台的一些优惠政策，通过税收的经济杠杆来实现宏观调控。企业合理使用税收优惠政策与对政策的了解程度密不可分，要想达到较好的税收筹划效果，财务人员要做到对税收优惠政策和税收法律法规心中有数。对税收优惠政策了解的越全面越充分，税收筹划的预期效果就会越好。在所有税种中，企业所得税的税收优惠是最多的，而节税力度最大，效果最明显的方式就是争取税率优惠。税率优惠才是最根本的优惠政策。

一是利用小型微利企业的税收优惠政策。符合标准的小型微利企业可以享受财税四十三号文件规定的，按照企业所得减百分之五十计入应纳税所得额,按百分之二十的税率缴纳企业所得税的政策,在季度预缴时就可享受。年度应纳税所得额不得超过五十万元,企业员工人数不超过八十人,总资产不超过一千万元的物业公司在纳税筹划中应注意以下几点:企业员工人数包括所有和企业有劳动合同的员工;企业总资产根据当年的季度平均值来决定，季度平均值由季初和季末的平均值确定;为了控制员工人数,符合国家税收优惠政策的标准，某些业务可采取专业分包方式[17]。

二是利用残疾人员安置的税收优惠政策。国家对于残疾人的就业和生活十分重视，如果企业在招收工作人员时，考虑招收残疾人员作为公司员工，那么在进行税收筹划时，就会享受相应的税收优惠政策。不仅会扣除残疾员工的工资，还可以在计算应纳税所得额时全部扣除。需要注意的是，在招收员工时签订的就业合同必须达到一年，不可以单纯为了享受税收优惠政策而进行虚假申报，还需要到当地的残联进行备案；不得歧视残疾人员，发给他们的工资不得低于当地的最低工资标准；对生活有实际困难的残疾工作人员要予以补贴，给予一定的人文关怀，并且要为他们足额缴纳社会保险。招聘残疾员工既可以减免残疾人保障金，实现企业效益最大化，又可以享受加计扣除的优惠政策,减轻了税负，还能够为残疾人员提供就业岗位，使他们实现社会价值，企业也履行了社会责任。

三是利用购置新设备的优惠政策。企业可以购置小于五百万元的设备，允许一次性计入当期成本，可以在计算应纳税所得额时进行扣除。公司应加大对智能安保节水节电。等设备的投入，提高服务质量。企业为了节能减排和保护环境所购置的设备，可以按照本年度应纳税所得额的百分之十进行抵免，当年不足抵免的，可以在以后的五个纳税年度内结转抵免。

　　4铁岭铭翔物业公司整体税收筹划策略

铁岭铭翔物业管理有限公司原有的税收筹划方案上存在着一定的问题，需要结合公司的实际财务情况和国家税务机关的规章制度进行调整。经过我的实地调查研究发现，以下几种策略可以作为公司纳税的建议和补充。主要包括财务人力资源开发策略，税收筹划顾问策略，服务业务优化策略。

　　4.1财务人力资源开发策略

财务人力资源开发是指公司对现有财务人员的专业水平和办税能力进行升级和提高，来实现企业价值最大化。主要可以通过员工招聘、岗位培训、绩效考核等方式。

一是通过招聘员工的方式来缓解人力资源匮乏的现状。现阶段公司的财务人员短缺，员工平时工作量较大，研究税收筹划的时间和精力都严重不足，针对这一问题，公司需要进行财务人员的招聘，招聘有工作经验的工作人员，专门处理纳税相关事项，并分担其他财务人员的工作负担。

二是通过开展培训的方式提升财务人员的知识水平和办税技能。公司应针对新老员工选择合适的培训方法，对于新招聘的员工开展爱岗敬业的岗前培训，使他们了解公司的基本业务和整体情况。对在岗员工要开展会计核算、税收政策、税收制度等相关业务的培训，拓宽员工知识面，同时鼓励他们进行自主学习，提高业务能力和专业素质。

三是通过绩效考核来提升员工的积极性和工作效率。将公司内的日常财务工作进行细化，落实到人，同时将公司财务进行的税收筹划所取得的成果，纳入财务人员的绩效考核标准，及时掌握工作进度，了解其工作能力和工作态度，将考核结果和员工的升职加薪挂钩，调动员工的工作积极性。

　　4.2税收筹划顾问策略

税收筹划顾问策略是专门针对铁岭铭翔物业管理有限公司，因税收筹划能力较弱，导致的的税收风险和税负增加问题。财务部门的工作人员每天面临着大量的工作任务，没有时间和精力系统的学习和了解税收筹划相关知识，所以公司可以外聘专业的顾问来对他们的工作进行指导，顾问的选择有以下两种途径。

一是寻求税务机关帮助。税务机关从业人员每天和大量的税务业务打交道，既掌握较强的理论知识，又具备实践能力。财务人员可以主动到税务机关，当面寻求工作人员的指导，也可以利用互联网进行线上的实时咨询，增加交流沟通。遇到问题及时反映，配合税务机关做好自查自纠，降低公司税收风险。

二是寻求会计师事务所帮助。会计师通常对税收、财会以及相关法律了解全面。可以根据公司的实际情况，通过科学合理的方式，为公司进行税收筹划。可以帮助财务人员规范会计核算，可以及时发现潜在的问题为公司提供最优的纳税方案，还可以帮助公司进行事前税务风险评估和事后税务调整，避免企业产生不必要的损失。

　　4.3服务业务优化策略

随着物业服务概念的不断扩大，业主需求的持续增加，以及经济生活的不断发展和物业管理企业自身增收的需要，物业公司的服务业务优化就显得十分必要。可提供的服务主要可以分为以下几种：

一是基础服务。主要指传统的物业服务，例如：保安，保洁，垃圾清运，绿植养护，设备维修，房屋修缮，活动室管理等服务，工作难度较小，人力资源较为充足。

二是便民服务。例如：业主个人家庭的保洁，宠物寄养，代取快递，书报预定，儿童娱乐设施等。工作难度相对基础服务有所提高，但是人力资源也相对充足。

三是附加服务。这是部分业主的需求，例如：家庭养老、电器采购、房屋装修，学生课后辅导等，提供这些服务，需要公司外请专业化人员来实现，工作难度较大，人力资源较为匮乏。

综上所述，公司可以考虑在原有的业务经营范围基础上，成立专业性的一站式服务公司，实现外包业务的自主经营，扩大公司的经营范围，增加公司的实际收益，既获得了经济效益，又让税收筹划的价值得以实现。

　　结论

通过以上分析,针对铁岭铭翔物业管理有限公司存在的税负过高的问题,提出的税收筹划方案，预计将取得如下效果：

一是税收风险防范方面。开展财务人力资源开发，设立财务会计岗，专职从事涉税处理，提高财务人员的办税能力和税收筹划水平，有效减少因税收政策不理解造成的税收风险。

二是财务管理方面。加强与税务机关的沟通，主动寻求政策支持，聘请中介事务所提供涉税辅导和税收筹划等事项。将税收筹划目标与公司经营发展目标结合，提高整体税收筹划意识，达到减轻税负，提高企业利润的目的。

三是公司经营管理方面。公司优化升级服务内容，可以创新经营模式，适应时代的发展变化，既为公司创造了经济效益，又提高了公司的口碑。在增强企业的综合竞争力的同时，又可以享受到国家的税收优惠政策，从而实现企业价值最大化的目标，适应了未来物业公司的发展要求，使公司在未来激烈的市场竞争中可以脱颖而出。

在铁岭铭翔物业管理有限公司的税收筹划案例中，我们可以得到启发，税收筹划应该服务于公司的整体发展，不仅要为公司节税和预防税收风险服务，还应该结合企业自身的经营发展状况，优化企业经营模式，这样才能在提高经济效益的同时，增强企业的竞争实力。

　　参考文献

[1]刘真.企业所得税纳税筹划初探[J].会计师,2018,49(18)：33-34

[2]雷斯微.浅析制造企业企业所得税纳税筹划[J].农村经济与科技,2018,29(16)：133-134

[3]徐嘉旭,丁乾伟.有关企业所得税纳税筹划研究[J].现代商业,2018(16)：128-129

[4]DannyJames.TaxRiskManagementBetweenTaxAuthoritiesandLargeCompanies：TheCooperativeComplianceRegime[M].SpringerInternationalPublishing,2017.04：10-25

[5]牛卉泳.对于企业所得税纳税筹划的几点思考[J].内蒙古煤炭经济,2018(08)：89-118

[6]侯正军.浅析企业纳税筹划风险管理存在的问题与改进措施[J].现代商业,2018(02)：181-182

[7]胡欢,刘一凡.企业所得税纳税筹划——以L皮革公司为例[J].中国乡镇企业会计,2018(01)：44-46

[8]TerryFrankandChrisMiller.Corporateincometaxesandthecostofcapital:acorrection”,TheAmericanEconomicReview.2018.05：116-121

[9]王燕霞.企业所得税纳税筹划探析[J].中国管理信息化,2017,20(08)：27-28

[10]DevereuxM.P.,R.GriffithandA.Klemm.Corporateincometaxreformsandinternationaltaxcompetition”[J].Economicpolicy.2019,6：18-25

[11]赵玉敏.探究如何做好企业所得税纳税筹划[J].现代经济信息,2016(15)：275-286

[12]彭秀屏.企业所得税纳税筹划方法研究[J].企业改革与管理,2016(14)：106-107

[13]刘金龙.所得税纳税筹划在小企业的应用[J].财会学习,2016(06)：175-177

[14]胡洪平.企业所得税纳税筹划方法探微[J].企业导报,2016(03)：14-16

[15]张哲,柴艺彤.某汽配企业所得税筹划方案研究[J].农村经济与科技,2016,27(19)：155-158

[16]喻凌云.“营改增”背景下企业纳税筹划途径[J].纳税,2018(25):2-2.

[17]杨文明.浅析物业公司的企业所得税税收筹划[J].纳税,2018(25):2-2.

[18]孟凡静.如何有效地进行物业管理企业营业收入的收缴[J].职业,2009(11):116-117.

[19]谢红英.浅议税收筹划的方法[J].中国外资,2012(13):205-205.

[20]吕虹.物业管理公司营业收入内部控制简析[J].消费导刊,2008(24):103-103.

　　致谢

在这次毕业论文的写作过程中，导师刘琳给了我很大的帮助。导师渊博的专业知识，严谨的治学态度，精益求精的工作作风，诲人不倦的高尚师德都对我影响深远。不仅使我树立了远大的学术目标，掌握了基本的研究方法，还使我明白了许多接人待物的道理。本论文从选题到完成，都是在导师的指导下完成，倾注了导师的大量心血，在此谨向导师表示崇高的敬意和衷心的感谢。

最后感激我的母校沈阳城市学院，为我们创造了良好的学习条件和浓厚的学术氛围，让我们度过了四年愉快难忘的学习时光。感激各位任课教师，你们所传授的专业知识将成为我的宝贵财富，受用终身。感谢答辩组的各位老师，感谢你们专业的点评，我会虚心接受建议，自我完善。